In Italia nel 2022 la richiesta di immobili di lusso è in crescita, registrando un aumento del 9% rispetto al periodo precedente alla pandemia. Simultaneamente, l’offerta di residenze di alto livello sta aumentando e ora rappresenta il 2,3% dell’intero mercato immobiliare italiano. Questi dati emergono dall’Osservatorio del mercato delle residenze di lusso in Italia, in collaborazione con LuxuryEstate.com, portale internazionale leader nel settore degli immobili di lusso.
Ma questo aumento durerà? Per Dimitri Corti, amministratore delegato e fondatore di Lionard Luxury Real Estate, il mercato non solo continuerà a diventare più importante ma “i prezzi medi delle case cresceranno in maniera significativa”.
Corti, qual è in questo momento il panorama del mercato luxury in Italia?
In Italia al momento esistono in teoria 4-5 realtà che fanno un mercato del lusso. Dico in teoria perchè poi nella pratica la maggior parte dei loro portafogli hanno anche case con prezzi di livello medio o medio-basso. In questi anni c’è stata una vera esplosione nel settore, facendo nascere in pratica una nuova nicchia di mercato, con acquirenti che cercano case e prodotti unici e diversi dai soliti. Un po’ com’è accaduto nel settore delle auto di lusso, con la nascita delle hypercar, modelli unici e diversi dalle supercar.
Pensa che questo boom durerà?
Si, credo che durerà. E non solo, penso che i prezzi medi di determinate località cresceranno in maniera significativa; ed è poi facile da comprendere come cosa, vedendo quello che sta accadendo nei paesi esteri. L’Italia nel mercato del lusso è indietro di diversi anni rispetto ai mercati europei e mondiali, dove lì i prezzi sono davvero molto alti. Qui ci si stupisce per i prezzi delle case di Milano dove nel mercato del lusso una vendita può anche arrivare a 15mila euro, ma nel resto del mondo e nelle capitali europee e mondiali parlare di 30k al mese per una casa è all’ordine del giorno. Nei prossimi anni i prezzi aumenteranno anche di più.
Ha detto prima che il mercato italiano è indietro di diversi anni, in che senso?
Sia per quanto riguarda i prezzi delle case ma anche su come si vende una casa. Prima di aprire Lionard ho fatto una lunga esperienza come mystery client, così da vedere com’era il mondo dell’immobiliare luxury in Italia ma all’estero. E sono due mondi totalmente diversi: ad esempio, la vendita un immobile a New York, ma anche a Londra, Costa Azzurra o Hong Kong, avveniva in maniera trasparente, con shooting e annunci di vendita come si fa con ogni altra casa in vendita. E questo accadeva 15-20 anni fa. In Italia tutto questo è arrivato tardi e noi di Lionard siamo stati i primi a farlo. Qui in alcuni casi c’è ancora il passaparola e chiedere all’amico dell’amico, non si va di annuncio; ma col passare degli anni questi metodi si stanno poco alla volta sdoganando.
Qual è la situazione leggi in Italia? Ci sono regolamenti che aiutano le persone ad acquistare immobili di lusso?
L’Italia gode di tantissimi benefici; una su tutte lo sconto fiscale per gli individui ultra-ricchi che prendono la residenza nel Paese che consente di pagare una flat tax di 100 mila euro l’anno, indipendentemente dal loro reddito. Poi ci sono tasse di proprietà sugli immobili che sono ancora sostenibili per i nostri acquirenti stranieri e quindi incentivano l’acquisto degli immobili. Se si pensa a mercati stranieri che sono particolarmente depenalizzati come quello americano, o quello Nord-Europeo dove pagano una tassa di proprietà su un immobile di routine, quindi il 2% del’immobile ogni anno, in Italia è tutto il contrario. Tutto sommato qui c’è una condizione fiscale che consente con serenità acquisti e spese di mantenimento non fuori dal mondo e regimi fiscali che agevolano fasce di tutela. Poi come dicevo prima, aiutano molto anche i prezzi degli immobili ancora economici rispetto a quelli esteri. L’unica cosa è che è stata recepita dalla clientela non nell’immediatezza, sopratutto la flat tax, soprattutto dagli stranieri.
In che senso?
Perchè gli stranieri ad un primo approccio quando leggevano nel contratto la voce “costi commerciali” avevano una reazione un po’ scettica; non veniva capita subito, come anche adesso del resto. Poi in realtà una volta stabilizzata la situazione e spiegata ai nostri potenziali acquirenti capiscono che è un messaggio di serietà che sta dando il Paese e anche un segnale di spendibilità e invito all’acquisto. Si deve pensare che l’Italia va costruita con il concetto di invidia sociale; quando arriva lo straniero si pensa a quello che prende il bene storico importante, in realtà quello che si deve pensare è l’indotto economico in termini di strutturazione e posti di lavoro che questo genera.
Quali sono le caratteristiche uniche che rendono una casa di lusso?
Per lo più sono la vista e la posizione irreplicabile dell’immobile. Su quest’ultimo punto c’è da fare un ragionamento: noi continuiamo a crescere in fatto di popolazione e ci troveremo nel futuro una fascia di clienti che si andrà a segmentare sempre di più. Tra queste ci sarà sempre una fascia di persone sempre più ricche, ma c’è solo una cosa che non potrà incrementare in futuro: le proprietà con caratteristiche uniche. Per esempio le ville fronte mare sulla costa, gli attici sull’Arno, ville davanti al Colosseo o in Piazza di Spagna, sono tutti posti che non potranno aumentare a dismisura negli anni. Col passare degli anni molte più persone potranno permettersi queste case, ma per fortuna non se ne potranno costruire altre sennò il panorama ne risentirebbe.
In questi anni com’è cambiata la vendita di un immobile?
Il cambiamento è enorme. Nel nostro caso siamo passati ad un approccio dove l’acquirente amava fare un incontro a casa sua, o veniva da noi e stava qualche giorno in Italia per vedere le case di persona e studiarsi tutte le opportunità, a fare una videocall di 30 minuti o meno e scegliere subito la casa da comprare. Su questo non è cambiato molto dalle nostre abitudini d’acquisto attuali; un po’ come quando invece di andare in un negozio fisicamente si compra il prodotto online, stessa cosa nel mondo del lusso. Abbiamo notato nella nostra azienda che l’acquirente un po’ più piccolo, tipo quello da 3 o 4 milioni che magari cerca una seconda casa, tende a venire qui di persona e passarsi una settimana in Italia per vedere anche una decina di posti, ma quelli di fascia molto alta da 25-30 milioni è più probabile che dica “mandami le offerte, dimmi il punto esatto sulla mappa, tolgo quelle che non mi convincono e ne scelgo magari una o due da vedere”. È un acquirente più decision maker, più veloce. E andando avanti è più probabile che saranno tutti così.
