È possibile riconoscere il bonus facciate per lavori effettuati su un condominio quando a richiedere l’agevolazione è solo il proprietario di uno degli appartamenti del palazzo? A questa domanda ha risposto recentemente l’Agenzia delle Entrate, dando l’ok per le spese di rifacimento della facciata sostenute da un unico condomino, e specificando poi anche iter e modalità di esecuzione.
Bonus facciate, serve la delibera in caso di lavori condominiali?
Alla Divisione Contribuenti AE si è rivolto un contribuente in qualità di comproprietario, insieme alla moglie, di un appartamento sito in un mini condominio composto in totale da tre unità immobiliari. L’edificio per cui è stato richiesto il bonus facciate, ha spiegato l’Istante, è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere ai benefici previsti dalla legge n. 160 del 27 dicembre 2019. Pertanto, lo stesso vorrebbe “eseguire i lavori di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla moglie, le spese previste per l’intervento”.
Per procedere – in questi casi – è necessaria una delibera condominiale? E il consenso, relativo all’esecuzione dei lavori, da parte dei condomìni, deve essere unanime?
Bonus facciate, quando e a chi spetta
Con la risposta all’interpello n. 499/2021, l’Agenzia delle Entrate ha prima di tutto chiarito che il bonus facciate – come stabilito dal legislatore – può essere riconosciuto per le “spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444″.
Va ricordato, inoltre, che la detrazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari. A tale fine, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Bonus facciate, come funziona per i condomini (se a richiederlo è solo uno dei residenti)
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dall’articolo 1123 del codice civile, “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Questo vuol dire, in pratica, che la regola generale stabilisce la ripartizione proporzionale delle spese tra i condomini, ma che – allo stesso tempo – la stessa può essere derogata. Infatti, come si legge nell’istanza “È possibile avvalersi delle detrazioni fiscali previste dalla norma agevolativa in commento utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile”.
Per farlo, però, l’assemblea dei condomini deve autorizzare l’esecuzione dei lavori e all’unanimità dare il consenso al sostenimento delle relative spese da parte dell’Istante interessato agli interventi medesimi. Tali indicazioni sono valide anche nell’ipotesi del cd. condominio
minimo, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, per il quale risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 del c.c. che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Al fine di beneficiare del bonus facciate per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.
Bonus facciate: quali sono gli obblighi del condomino che ha sostenuto le spese
Una volta avuto l’ok da parte degli altri condomìni, il condomino che ha eseguito i lavori (sostenendo le spese poi ammesse al bonus facciate) ha comunque l’obbligo di dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
Per i casi simili a quello portato all’attenzione dell’AE, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa, il contribuente può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell’agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all’unanimità che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso.
Lo stesso, qualora fosse necessario, risponderà di eventuali infrazioni o richieste di chiarimento da parte delle autorità competenti, che potranno accertarsi sul fatto che tutte le condizioni di accesso al bonus siano state rispettate.
