Superbonus 110%: edifici plurifamiliari indipendenti e accesso autonomo

Ecco gli ultimi chiarimenti del MEF sugli accessi autonomi alle unità immobiliari

Fisco7 Esperto fiscale

Il D.L. n.34/2020, meglio conosciuto come Decreto Rilancio, convertito dalla Legge n.77/2020, ha introdotto importanti detrazioni per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 in merito agli interventi finalizzati all’efficienza energetica o alla riduzione del rischio sismico (c.d. Superbonus 110%).

Su questo tema, è emersa una problematica di natura interpretativa riguardante le definizioni di edificio unifamiliare e unità immobiliare funzionalmente indipendente che, potendo essere oggetto di interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, sconterebbero la detrazione del 110%.

Va ricordato che, in relazione agli interventi di riqualificazione trainanti, la disciplina sul Superbonus suddivide gli immobili in due categorie:

  • edifici composti da più unità immobiliari prive di accessi autonomi dall’esterno (condomini);
  • unità immobiliari funzionalmente indipendenti e dotate di uno o più accessi autonomi.

A loro volta, queste ultime possono essere ubicate in:

  • edifici unifamiliari (presenza di una sola unità immobiliare a destinazione abitativa);
  • edifici plurifamiliari (presenza di due o più unità immobiliari a destinazione abitativa).

Ai fini dell’applicazione del Superbonus, le unità immobiliari indipendenti vengono considerate come edifici a sé stanti, anche quando sono inserite in edifici plurifamiliari.

Il decreto ministeriale 6 agosto 2020 recante “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”, all’art. 1 comma 3 lett. i), definisce l’edificio unifamiliare come «l’unità immobiliare di proprietà esclusiva funzionalmente indipendente che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare».

È importante precisare che, quando un edificio si compone di più unità immobiliari destinate all’abitazione di singoli nuclei familiari ed una o più di queste unità presentano i requisiti dell’indipendenza funzionale nonché della disponibilità di uno o più accessi autonomi dall’esterno, si può legittimamente parlare di unità immobiliari equiparate ad edifici unifamiliari, anche se situate all’interno di edifici plurifamiliari.

Rispondendo all’interrogazione parlamentare n.5-04686 del 30 settembre 2020, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione del Superbonus ad unità immobiliari dotate di accesso autonomo.

La questione oggetto della sopracitata interrogazione parlamentare riguarda la possibilità di considerare come accesso autonomo una strada privata ancorché in multiproprietà oppure un terreno di utilizzo comune ma non esclusivo.

L’art. 119 del D.L. n° 34/2020, sancisce al comma 1, lett. c), che «godono della detrazione del 110%, fra gli altri, gli interventi sugli edifici unifamiliari e sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione 24/E/2020, ha voluto precisare che una unità immobiliare, per essere qualificata come funzionalmente indipendente, «deve essere provvista di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per il gas, per l’acqua, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di una proprietà esclusiva».

Inoltre, precisa l’Agenzia, la presenza di un accesso autonomo esterno presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consente l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino di proprietà esclusiva».

Il MEF ha chiarito che l’autonomia funzionale e la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno costituiscono le peculiarità basilari che un edificio debba possedere per essere considerato autonomo ed indipendente.

Enrico Cusin – Fisco 7

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