La riduzione del 50% dalla base imponibile per gli immobili in comodato d’uso ai parenti di primo grado vale sia per l’IMU sia per la TASI (eccetto abitazioni di lusso di categoria A1, A8, A9): è una delle precisazioni contenute nella Risoluzione 1/Df del Ministero delle Finanze sull’agevolazione introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. Vediamo di seguito come funziona la fattispecie dopo i chiarimenti ministeriali.
Regole
Per ‘parenti di primo grado’ si intendono genitori e figli. Il pre-requisito è che l’immobile sia dato in comodato a parenti di primo grado (genitori e figli) che lo usano come abitazione principale. E’ necessario che il contratto sia registrato, e il comodante (proprietario dell’abitazione) deve risiedere e dimorare nello stesso comune in cui è situato l’immobile in comodato. Deve inoltre possedere un solo immobile ad uso abitativo registrato in Italia, sebbene l’agevolazione possa essere applicata anche nel caso possieda un altro immobile nello stesso comune purché, come precisa il Ministero, nessuna delle due case sia di lusso.
La norma elimina la possibilità per i Comuni (prevista dal comma 2, articolo 13, Dl 201/2011) di equiparare alla prima casa l’abitazione concessa in comodato. Cosa che determinerebbe l’esenzione IMU e TASI. Il Comune può invece prevedere un’aliquota agevolata sugli immobili concessi in comodato d’uso, non inferiore allo 0,46%, in base alla norma che concede una flessibilità dello 0,3% rispetto all’aliquota base (che, sulle abitazioni diverse dalla prima casa, è pari allo 0,76%).
Contratto
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Il contratto può essere redatto in forma verbale o scritta.
Forma scritta: si pagano imposta di bollo e di registro, la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma del contratto. Ai fini IMU, l’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso: quindi, per i mesi nei quali il possesso è durato più di 15 giorni, si paga la TASI-IMU per l’intero mese. Quindi, nel caso in cui ad esempio il comodato sia partito in gennaio, se il contratto è stato firmato entro il 16 gennaio l’agevolazione si applica all’intero mese, se invece è stato stipulato in data successiva si paga proporzionalmente in base alla data del comodato. Attenzione a rispettare i 20 giorni per la registrazione: per un contratto registrato il 16 gennaio, ad esempio, il termine ultimo per applicare l’agevolazione fin da inizio anno è il 4 febbraio.
La registrazione si effettua presso un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, ed è necessario seguire la seguente procedura:
- versare tramite il modello F23 l’imposta di registro pari a € 200, indicando il codice tributo 109T;
- recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentare due copie del contratto firmate in originale;
- presentare il modello 69 compilato relativo alla richiesta di registrazione. Il modello è disponibile presso gli uffici stessi delle entrate ed è possibile compilarlo direttamente all’atto della presentazione;
- dotarsi di marche da bollo da € 16 da applicare sulle copie degli atti da registrare. La data delle marche da bollo deve corrispondere a quella in cui è stato stipulato il contratto;
- se il richiedente è un delegato delle parti, dovrà presentare fotocopia delle carte di identità del comodante o del comodatario che lo ha incaricato.
Forma orale: non è soggetto all’obbligo di registrazione, in base all’articolo 3, comma 1, del DPR (decreto Presidente della Repubblica, 131/1986). Però la Legge di Stabilità 2016, introducendo l’agevolazione al 50%, richiede la registrazione: quindi, con solo riferimento ai contratti verbali di comodato, e ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione IMU-TASI, la registrazione (necessaria), può essere effettuata tramite il relativo modello 69, in duplice copia, indicando come tipologia dell’atto “Contratto verbale di comodato”. Anche qui, ai fini della decorrenza dell’agevolazione, rileva la data di conclusione del contratto (quindi, non quella della registrazione).
Pertinenze
Il comodante può possedere, oltre a quello dato in comodato, un solo immobile in Italia, con l’eccezione della prima casa di residenza che deve essere però nello stesso Comune di quella concessa in comodato. Questa limitazione si riferisce agli immobili ad uso abitativo. Se quindi il comodante è anche proprietario, ad esempio, di un negozio o di un terreno agricolo, può utilizzare l’agevolazione. Questo vale anche per le eventuali pertinenze, che non sono considerate immobili ad uso abitativo.
Attenzione: se l’immobile concesso in comodato ha una pertinenza compresa nel contratto di comodato (ad esempio un box auto), quest’ultima si considera ai fini TASI pertinenza dell’abitazione principale, con tutto ciò che ne consegue. Per ogni abitazione principale è possibile avere un massimo di tre pertinenze, appartenenti alle categorie catastali C2, C6 e C7, nella misura massima di un’unità per ognuna delle categorie catastali previste. Esempio: appartamento dato in comodato, come abitazione principale, con due pertinenze, un garage (C6), e una soffitta (C2): la riduzione della base imponibile si applica a tutte le pertinenze. Se però, ad esempio, c’è un secondo box auto, quest’ultimo non può essere considerato pertinenza della prima casa ai fini IMU e TASI, nemmeno se accatastato insieme all’abitazione.
La TASI sugli immobili concessi in comodato, che come detto si applica a una base imponibile scontata del 50%, viene pagata dal proprietario, ovvero dal comodante. Questo, in virtù del fatto che la Legge di Stabilità 2016 abolisce la TASI sulla prima casa. Quindi, il comodatario non paga l’imposta, perché per lui l’immobile è l’abitazione principale. Il comodante, invece, è tenuto al versamento, applicando alla base imponibile ridotta del 50% l’aliquota stabilità dal Comune, solo in relazione alla quota attribuibile al proprietario dell’immobile concesso in comodato (in questo caso, si applica la stessa regola prevista per gli immobili in affitto).
