Anche la locazione genera un reddito, che deve essere gestita correttamente all’interno del Modello 730. Poco importa che i canoni di affitto siano sottoposti alla normale tassazione Irpef o alla cedolare secca: è necessario indicare correttamente i dati nella dichiarazione dei redditi, in modo che vengano applicate le relative imposte. Ricordiamo che i canoni di locazione permettono agli inquilini di ottenere una detrazione del 19%, nel caso in cui siano rispettati alcuni requisiti. Ma a fronte di queste detrazioni, i proprietari – che i suddetti importi percepiscono – devono pagarci sopra le tasse.
Cerchiamo di capire, a questo punto, come debbano essere gestiti correttamente i redditi da locazione nel Modello 730. In modo da evitare brutte sorprese.
Indice
Il reddito da locazione nel Modello 730
Sembrerà un’ovvietà ma è opportuno ribadirla: ogni anno, i proprietari di un immobile ad uso abitativo concesso in locazione, devono dichiarare il reddito percepito attraverso l’affitto nel Modello 730. Il reddito fondiario percepito non presenta delle esenzioni o delle franchigie. Cosa significa tutto questo? In altre parole, anche quando il contribuente non ha altri tipi di redditi, quello da locazione risulta sempre essere soggetto a tassazione. Situazione che determina l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi.
Gli importi percepiti attraverso il canone d’affitto deve essere inserito nel quadro RB del Modello 730, denominato Redditi dei fabbricati e altri dati. All’interno della Sezione I del quadro è necessario inserire tutti i dati relativi agli immobili per i quali il contribuente detenga un qualsiasi diritto reale, tra i quali ci sono: proprietà, usufrutto e diritto di abitazione.
A questa regola, a ogni modo, ci sono due ipotesi derogatorie, nelle quali il reddito da locazione deve essere indicato all’interno del Quadro RL, che deve essere utilizzato per indicare i redditi diversi previsti dall’articolo 67 del DPR n. 917/86. Stiamo parlando dei seguenti casi:
- il reddito da locazione relativo ad un immobile che è detenuto all’estero;
- il reddito che derivi da una sublocazione di un immobile detenuto in Italia, nel momento in cui si stia gestendo una sublocazione con dei contratti di locazione breve.
Con la sola esclusione dei casi che abbiamo appena elencato, i redditi delle locazioni devono essere inseriti all’interno del Quadro RB del Modello 730.
Redditi fondiari, come vanno tassati
Il primo passo che deve effettuare il contribuente è quello di indicare la rendita catastale non rivalutata: il dato deve essere inserito in colonna 1. Nella colonna 2, invece, è necessario indicare:
- codice 3. Deve essere inserito nel momento in cui l’immobile risulti essere locato in regime di mercato libero o concesso in locazione a canone concordato quando mancano i requisiti previsti per utilizzare il codice 8;
- codice 4. Da utilizzare nel momento in cui l’immobile risulti essere locato in regime legale di determinazione del canone o equo canone;
- codice 8. Deve essere utilizzato quanto l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa e sia stato dato in affitto con un contratto a canone concordato, così come previsto dalla Legge n. 431/98 in base agli accordi che sono stati definiti a livello territoriale tra le organizzazioni dei proprietari e quelli degli inquilini più rappresentative a livello nazionale.
Deduzioni che spettano a livello forfettario
Nel caso in cui tutto o parte dell’immobile siano dati in locazione, è necessario compilare la colonna 5 nella quale deve essere indicato uno dei seguenti codici, che corrispondono alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 canone di locazione:
- codice 1. È pari al 95% del canone di locazione nel caso in cui venga applicata la tassazione ordinaria. Il rimanente 5% viene considerata come una deduzione forfettaria che serve a recepire i costi che sono legati all’affitto;
- codice 2. È pari al 75% dell’affitto percepito nel caso in cui venga applicata la tassazione ordinaria. Viene applicato nel caso in cui l’immobile sia collocato nella città di Venezia centro o nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
- codice 3. È pari al 100% del canone di locazione percepito, quando si opta per il regime della cedolare secca. Non si beneficia di alcuna deduzione forfettaria;
- codice 4. È pari al 65% dell’affitto percepito. Si applica quando è prevista la tassazione ordinaria e l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.
Modello 730, come gestire il canone di locazione
Nella colonna 6 del Modello 730 deve essere indicato l’importo del canone di locazione. Deve essere calcolata, inoltre, l’eventuale rivalutazione annua basandosi sull’indice Istat. Oltre alle eventuali rivalutazioni percepite in caso di sublocazione.
La cifra da indicare non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere e riscaldamento. E qualsiasi altro tipo di spesa di questo tipo che siano in luce all’interno del canone di locazione. Sempre che le stesse non siano documentate analiticamente: se il rimborso avviene a forfait costituisce un reddito e deve essere indicato nella colonna 6.
Nel caso in cui l’immobile venga concesso in locazione solo una parte dell’anno, gli importi percepiti devono essere indicati in proporzione ai giorni, che vanno indicati all’interno della colonna 3 di durata locazione. Per gli immobili in comproprietà è necessario indicare la somma per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.
Cosa succede in caso di morosità
Nel caso in cui l’inquilino sia moroso nel pagamento dei canoni di affitto, è necessario prestare la massima attenzione nella compilazione del Modello 730. In questo caso è necessario rifarsi all’articolo 26 del TUIR, il quale dispone che i redditi derivanti dalla locazione di un immobile siano soggetti a IRPEF anche quando non percepiti fino alla conclusione del contratto.
A ogni modo la normativa ha previsto una deroga a quella regola, almeno per gli immobili ad uso abitativo È possibile, infatti, sottrarre dall’imposizione i canoni che non sono stati percepiti a decorrere da un determinato evento. La mancata percezione deve essere comprovata dalla intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. È bene sottolineare che ai:
Canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis.
