I contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo è quanto prevede la normativa nazionale, che su questo argomento lascia poco spazio interpretativo e poca libertà ai diretti interessati. Nel momento in cui proprietario ed inquilino sottoscrivono un accordo, è necessario procedere con la sua registrazione.
Accertarsi che un contratto di locazione sia stato registrato è importante per entrambe le parti: l’omissione di questa operazione lo rende nullo.
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Contratto di locazione: la registrazione è un obbligo
Il contratto di affitto deve essere registrato. A prevederlo è direttamente la normativa italiana, che estende questo obbligo a qualsiasi tipologia di contratto. A sottolinearlo è la stessa Agenzia delle Entrate, che ricorda espressamente che:
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
A questa regola c’è una sola eccezione, che è costituita dagli accordi con una durata inferiore a 30 giorni: stiamo parlando degli affitti brevi o per le vacanze. Fatta questa eccezione, qualsiasi altra tipologia di accordo deve necessariamente essere registrata.
L’operazione può essere effettuata indistintamente dal proprietario dell’immobile o dall’inquilino, non importa a quanto ammonta il canone di affitto che le parti hanno pattuito. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni:
- dalla data della stipula;
- dalla data di decorrenza, nel caso in cui dovesse essere anteriore a quella della stipula.
Nel caso in cui le parti dovessero decidere di non registrare il contratto di locazione, lo stesso sarebbe nullo e non avrebbe alcun valore legale. Il legislatore ha previsto la piena solidarietà tra conduttore e locatore per quanto riguarda questo particolare adempimento.
È importante, però, sottolineare che nonostante il contratto non registrato diventi nullo, l’erario ha sempre il diritto a pretendere le imposte dovute.
La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata recandosi presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando i suoi servizi telematici.
All’interno dell’accordo scritto devono essere contenute le informazioni strettamente connesse a questo tipo di documento, a cui deve essere aggiunta una dichiarazione da parte dell’inquilino che confermi di aver ricevuto tutte le informazioni necessarie e la documentazione connessa, compresa l’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica.
Come scoprire se è stato registrato
Accertarsi che il contratto sia stato effettivamente registrato è importante: rientra nell’interesse dei soggetti coinvolti nell’operazione, anche se praticamente questo onere se lo prende quasi sempre in carico il proprietario dell’immobile.
La registrazione del contratto, almeno in linea teorica, dovrebbe avvenire entro 30 giorni dalla stipula dello stesso (per essere in regola con quanto prevede la legge). È importante ricordare, però, che per completare questa operazione è necessario sostenere una serie di costi, che in parte gravano sullo stesso proprietario e in parte dell’inquilino.
Tra le spese che devono essere sostenute per effettuare questo tipo di operazione ci sono l’imposta di bollo e l’imposta di registro, il cui ammontare è condizionato da una serie di fattori.
Ma in quale modo è possibile verificare se il contratto di locazione è stato registrato? O se l’operazione è andata effettivamente a buon fine? Ogni singolo accordo registrato ha un proprio codice identificativo, che lo distingue dagli altri. Il primo passo per le verifiche del caso prevede l’accesso al portale dell’Agenzia delle Entrate e accedere alle funzioni di Fisconline (per farlo è possibile utilizzare le credenziali digitali di cui si è in possesso).
Dove reperire le informazioni sui contratti registrati
Dopo essersi loggati sul portale dell’AdE è necessario accedere alla sezione Contratti di locazione, dove è possibile verificare tutta una serie di informazioni relative ai vari contratti di affitto. È possibile reperire online:
- i dati di riferimento dell’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di affitto;
- l’anno nel quale l’operazione è stata effettuata;
- il numero e la serie;
- qualora fosse presente anche il sottonumero di registrazione;
- la data nella quale la registrazione è stata effettuata;
- i dati della persona che ha provveduto ad effettuare la registrazione;
- la durata del contratto di locazione;
- i dati dell’immobile oggetto dell’operazione.
Essere in possesso di queste informazioni può dimostrarsi utile: prima di tutto serve ad accertarsi che la registrazione del contratto di locazione sia andata effettivamente a buon fine. Cambiando punto di vista: eventuali creditori sono a conoscenza della sua esistenza: è una fonte di reddito potenzialmente aggredibile per riscuotere un credito.
Diritti e doveri dell’inquilino
In questo contesto come si può muovere l’inquilino? Purtroppo non ha la possibilità di accedere in totale e completa autonomia a tutte queste informazioni, se prima non ha ottenuto l’autorizzazione da parte del proprietario.
La procedura che abbiamo visto al paragrafo precedente può essere seguita passo a passo unicamente dal locatore: il conduttore può chiedere copia della ricevuta emessa dall’Agenzia delle Entrate. Stiamo parlando di una sorta di certificazione che rilascia l’AdE al termine di ogni registrazione che si è conclusa correttamente. Benché possa sembrare insoddisfacente quello che è possibile ottenere, è, ad ogni modo, molto impostate. L’inquilino potrà portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi la spesa che sostiene per l’affitto.
Cosa succede se il contratto non viene registrato
Abbiamo visto che la registrazione del contratto di locazione è un obbligo di legge. Ma ai fini pratici cosa succede nel caso in cui non dovesse essere fatta? La situazione diventerebbe delicata, perché l’accordo sarebbe a tutti gli effetti nullo. Il proprietario non può chiedere il pagamento dell’affitto, ma al tempo stesso non è obbligato a tenere a disposizione l’immobile per l’inquilino.
A parte questi disguidi non sono previste delle vere e proprie sanzioni tributarie: il fatto che il contratto sia nullo non generi delle conseguenze interessanti. L’inquilino avrebbe diritto a chiedere la restituzione delle somme che ha versato fino a quel momento: l’accordo non è mai diventato operativo.
Benché non siano previste delle sanzioni tributarie, il rischio è che il proprietario riceva delle sanzioni di tipo amministrativo, determinate dall’omessa o tardiva dichiarazione del contratto. La sanzione può arrivare al 240% dell’imposta di registro dovuta. Stessa aliquota può essere applicata perché il reddito non è stato indicato nella dichiarazione.
