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Cos’è il diritto di prelazione agraria?
Il diritto di prelazione è, in generale, il diritto di un soggetto di essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. In ambito agrario, detto diritto di prelazione viene espressamente riconosciuto dalla legge sia a favore dell’affittuario del fondo in vendita (art. 8, Legge n. 590/1965), sia, nel caso in cui manchi l’affittuario, a favore del proprietario del fondo confinante (art. 7, Legge n. 817/1971).
Pertanto, il proprietario che volesse vendere un terreno agricolo deve sempre verificare se vi siano soggetti che possano vantare un diritto di prelazione sul fondo. In caso positivo, il proprietario ha l’obbligo della cd. denuntiatio, ovverosia deve notificare al prelazionario il contratto preliminare di compravendita concluso con il potenziale acquirente, di modo da consentire all’affittuario o al confinante di esercitare il suo diritto di prelazione, entro il termine di trenta giorni.
Nel caso in cui il proprietario omettesse di adempiere a ciò, il prelazionario può comunque divenire proprietario del fondo, esercitando il cd. retratto agrario entro il termine di un anno dalla trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari
della compravendita conclusa tra il proprietario e il terzo.
Si segnala che nella prassi vi è spesso l’usanza, da parte del proprietario venditore o delle agenzie immobiliari che curano la compravendita, di ottenere dall’affittuario o dal confinante la rinuncia del suo diritto di prelazione prima della cd. denuntiatio o addirittura in assenza di essa.
Ebbene, va specificato che prima della notifica del contratto preliminare da parte del proprietario non sorge alcun diritto di prelazione, con la conseguenza che ogni rinuncia preventiva è nulla. In tali casi, dunque, il confinante (così come l’affittuario), non essendo valida la rinuncia al diritto di prelazione, ben potrà esercitare il cd. retratto agrario nei termini previsti e divenire proprietario del fondo.
I requisiti soggettivi del confinante
Coltivatore diretto
L’art. 7 della legge n. 817/1971 riconosce in capo al confinante il diritto di prelazione a condizione che egli sia coltivatore diretto, ovverosia coltivi il fondo in modo abituale e la forza lavoro propria o della propria famiglia integri almeno un terzo delle necessità di coltivazione del fondo.
La qualità di coltivatore diretto, ai fini del diritto di prelazione, sussiste, pertanto, nel caso in cui il fondo venga coltivato in modo abituale; da ciò ne consegue che la sola iscrizione nell’apposita sezione speciale del Registro delle Imprese ha un valore indiziario e non soddisfa, di per sé, i requisiti richiesti dalla norma.
L’Imprenditore Agricolo Professionale (I.A.P.)
Il confinante è titolare del diritto di prelazione anche qualora, pur non essendo coltivatore diretto, rivesta la qualifica di I.A.P. (Imprenditore Agricolo Professionale), ovverosia, ai sensi dell’art. 1 D.Lgs n. 99/2004, allorquando egli:
- a) dedichi alle attività agricole almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo;
- b) ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro.
Le società agricole
Anche le società agricole proprietarie del fondo confinante con quello in vendita sono titolari del diritto di prelazione purché abbiano, al pari del confinante persona fisica, la qualifica di coltivatore diretto o di I.A.P.
A tal riguardo, si ricorda che, ai fini del diritto di prelazione, la qualifica di coltivatore diretto viene acquisita dalle sole società di persone (S.s., S.n.c. e s.a.s.), allorquando almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante nell’apposita sezione speciale del Registro delle Imprese.
Le società di capitali (S.r.l., s.r.l.s., S.p.A. o S.a.p.A.) non hanno invece alcun diritto di prelazione. Come anticipato, le società agricole sono titolari del diritto di prelazione del confinante anche nel caso in cui abbia la qualifica di I.A.P.:
- a) almeno un socio per le società di persone;
- b) almeno un amministratore per le società di capitali.
I requisiti oggettivi del diritto di prelazione del confinante
Assenza di affittuari
In primo luogo, va ricordato che il diritto di prelazione a favore del confinante sussiste, per espressa previsione di legge, solamente nel caso in cui sul fondo in vendita “non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti” (art. 7, legge n. 817/1971).
Ne consegue, dunque, che la sola esistenza di un contratto di affitto agrario sul fondo in vendita non fa sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante e, dunque, quest’ultimo non è titolare di alcun diritto di prelazione nemmeno qualora l’affittuario abbia rinunciato ad esercitare il suo diritto di prelazione.
La confinanza dei fondi
La giurisprudenza più recente è piuttosto rigorosa nel riconoscere il diritto di prelazione solamente al titolare del fondo che sia effettivamente confinante con il terreno posto in vendita. La contiguità deve essere intesa in senso materiale e fisico, per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione, non avendo alcun rilievo una possibile cd. contiguità funzionale.
Pertanto, non sono considerati confinanti i fondi separati da una strada interpoderale, da una strada vicinale (anche qualora essa sia ad uso privato), da un pubblico canale, da un fosso di adduzione dell’acqua (anche se in proprietà comune ai proprietari dei due fondi), ancorché detti terreni possano essere accorpati in un’unica azienda agraria.
Gli altri requisiti
Da ultimo, il confinante è titolare del diritto di prelazione, analogamente all’affittuario, a condizione che:
- a) coltivi il fondo confinante da almeno due anni;
- b) non abbia alienato altri fondi rustici nel biennio precedente alla notifica del contratto preliminare;
- c) il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta a quelli già posseduti in proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
I tentativi di elusione del diritto di prelazione del confinante: la vendita frazionata e la cd. cintura di castità
Un problema frequente nella pratica è quella della cd. vendita frazionata da parte del proprietario di un terreno agricolo che, quindi, cede diverse parti dell’intero appezzamento. In tal caso, il proprietario del fondo confinante può naturalmente esercitare il diritto di prelazione sulla porzione di fondo che conservi il carattere di contiguità.
Pertanto, non c’è elusione del diritto di prelazione se la vendita frazionata del terreno non pregiudica la potenzialità colturale e produttiva dei singoli lotti. Per contro, non è ammessa la vendita frazionata di un’unica unità colturale che si verrebbe a distruggere con il frazionamento e, in tal caso, il confinante ha diritto di prelazione sull’intero fondo.
Il diritto di prelazione del confinante non viene meno nell’ipotesi in cui, in occasione della vendita del fondo, il proprietario crei artificiosi diaframmi al solo fine di eliminare il requisito della confinanza tra i fondi, ad esempio riservandosi una fascia di terra a confine con il fondo vicino, destinata tuttavia a rimanere sterile e/o incolta o comunque che sia priva di qualsiasi utilità per il proprietario che ha alienato la restante parte di terreno (cd. cintura di castità).
La vendita complessa di terreni
Spesso, nella pratica, si verifica la vendita unitaria di un complesso di terreni contigui tra loro, e ci si chiede se il proprietario del fondo che confina parzialmente con l’area in vendita (dunque con uno o alcuni dei terreni) abbia il diritto di prelazione e, in caso positivo, se possa esercitarlo in relazione ai soli terreni confinanti o all’intero fondo venduto.
Ebbene, si afferma in giurisprudenza che qualora la vendita abbia ad oggetto un’unica unità poderale inscindibile il confinante può esercitare la prelazione sull’intera area in vendita, mentre, laddove il complesso oggetto di vendita sia composto da un insieme di porzioni distinte ed indipendenti l’una dall’altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, allora il confinante può esercitare la prelazione con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il suo fondo.
La presenza di più confinanti
Nella prassi accade spesso che vi siano più soggetti proprietari di fondi confinanti con il terreno in vendita, ciascuno dei quali è pertanto titolare in astratto del diritto di prelazione, con la conseguenza che si pone il problema di individuare il prelazionario che prevale sugli altri.
La soluzione va rinvenuta nella Legge n. 36/2024, la quale attribuisce preferenza ai giovani imprenditori agricoli e, nello specifico, tra di essi devono prevalere, nell’ordine:
- 1) coloro che abbiano un’età compresa tra i 18 e i 41 anni;
- 2) nel caso di società di persone o cooperative, qualora la metà dei soci siano imprenditori agricoli di un’età compresa tra i 18 e i 41 anni;
- 3) nel caso di società di capitali, qualora almeno la metà del capitale sociale sia sottoscritto da imprenditori agricoli con età compresa tra i 18 e i 41 anni e gli organi di amministrazione siano composti, per almeno la metà, dai medesimi soggetti.
Qualora vi siano più confinanti di uguale graduatoria, il criterio ultimo è dato dal soggetto che è in possesso di conoscenze e competenze adeguate alla miglior gestione del fondo.
Questo approfondimento è stato redatto in collaborazione con l’avvocato Giorgio Canal dello Studio Legale Canal.
