Cosa è compreso nelle spese condominiali e come si ripartiscono

Scopri in questo articolo cosa sono le spese condominiali e chi le paga. Leggi di più!

Le spese condominiali sono un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari. In un condominio infatti non vi sono soltanto i beni di proprietà esclusiva, come le singole unità immobiliari, ma anche zone di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono concorrere tutti i partecipanti alla comunione. Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio, l’art. 1117 del codice Civile prevede un’elencazione, che però deve essere ritenuta meramente esemplificativa e non esaustiva. Sono quindi beni comuni:

  • le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
  • le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
  • impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

In relazione a tali beni, per loro natura soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria, tutti i partecipanti alla comunione sono onerati del pagamento delle spese condominiali.

Cosa comprendono le spese condominiali

Le spese condominiali si dividono in diverse tipologie a seconda del tipo di interventi necessari per la gestione e manutenzione della cosa comune. La distinzione fondamentale è quella tra spese ordinarie e spese straordinarie. Sono spese ordinarie quelle relative alle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni. In particolare rientrano tra le più frequenti voci di spesa ordinaria:

  • le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio;
  • la manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
  • il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
  • la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
  • il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
  • il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Sono invece spese straordinarie quelle spese prive di carattere di continuità e periodicità, connesse a particolari situazioni contingenti, la cui importanza e il cui valore economico superano l’ordinario. Esempi tipici sono il rinnovamento della facciata oppure le innovazioni che possono essere apportate allo stabile, come ad esempio l’installazione di un ascensore ove non già esistente.

Queste spese devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini. In alcuni casi tuttavia sono obbligatorie ed è previsto espressamente dalla legge che si proceda ad effettuare i lavori che comportano tali spese, ad esempio quando riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai. Per quanto riguarda le spese straordinarie, la giurisprudenza ha chiarito inoltre che, in caso di vendita dell’unità immobiliare, il pagamento compete a chi ne era proprietario al momento della delibera di approvazione dei lavori, anche se nel frattempo è subentrato il nuovo proprietario.

Chi paga le spese condominiali

Il soggetto su cui grava l’obbligo del pagamento delle spese condominiali è il proprietario. Lo stesso è peraltro tenuto a partecipare a tali spese a prescindere dal suo effettivo utilizzo dei beni comuni, pertanto non potrà sottrarsi all’onere del pagamento delle spese condominiali neppure se non ne fa uso. A tale proposito l’art. 1118 comma 2 del codice Civile prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve quindi sempre (e comunque) provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tuttavia, sebbene sia il titolare del diritto di proprietà colui al quale l’amministratore di condominio deve rivolgersi per il pagamento delle spese condominiali, vi sono delle situazioni nelle quali è necessario fare delle precisazioni. Di seguito una casistica delle situazioni più comuni.

  • Comodato. Il contratto di comodato prevede che il comodante consegni al comodatario un bene, mobile o immobile, affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo. Si tratta di un contratto a titolo gratuito, che trova fondamento nello spirito di liberalità. Nel caso in cui il bene oggetto del comodato sia un immobile in condominio, si pone dunque la questione relativa alla ripartizione delle spese condominiali. Queste restano a carico del comodante, che rimane proprietario dell’immobile. È possibile tuttavia che le parti prevedano di attribuire al comodatario il pagamento delle spese ordinarie, senza che per questo venga meno la gratuità tipica del contratto. Il comodante resta comunque il solo referente per il condominio, che a lui deve rivolgersi per il pagamento delle spese, con la possibilità per quest’ultimo di agire nei confronti del comodatario per recuperare quanto anticipato. Trattandosi di un contratto a titolo gratuito, tuttavia, la mancata corresponsione di tale onere non comporta inadempienza e non determina la risolvibilità del contratto.
  • Locazione. Il contratto di locazione si differenzia dal comodato fondamentalmente in quanto contratto a titolo oneroso: è infatti il contratto in forza del quale il soggetto definito locatore si obbliga nei confronti di un altro, definito locatario, a fargli godere di un bene mobile o immobile di sua proprietà, per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. Nel caso in cui il bene oggetto del contratto sia una unità abitativa, il locatario si definisce spesso inquilino o affittuario. In questo caso, per la ripartizione delle spese condominiali è previsto che siano a carico del proprietario locatore le spese di gestione straordinaria, mentre sono a carico dell’inquilino le spese di gestione ordinaria. Il contratto di locazione può sempre tuttavia prevedere una diversa ripartizione delle spese. La persona responsabile nei confronti del condominio, tuttavia, è sempre il proprietario locatore, al quale l’amministratore di condominio può sempre chiedere il pagamento delle spese e che può essere perseguito legalmente anche in relazione alle spese non pagate del proprio inquilino. Per contro, il locatore può agire nei confronti dell’inquilino esercitando il diritto di rivalsa e, in caso di mancato assolvimento degli oneri per oltre due mensilità, può avanzare richiesta di risoluzione del contratto per inadempienza.
  • Usufrutto. L’usufrutto è il diritto reale al godimento del bene altrui, con il vincolo di rispettarne la destinazione economica. Il titolare del diritto si definisce usufruttuario, mentre il titolare del bene si definisce nudo proprietario, in quanto mantiene la sola proprietà del bene spogliata del diritto di goderne. Nel caso in cui l’immobile concesso in usufrutto si trovi in condominio, ai fini della ripartizione delle spese, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese ordinarie, mentre il nudo proprietario è tenuto al pagamento delle spese straordinarie. Nei confronti del condominio, tuttavia, entrambi rispondono in solido: questo significa che l’amministratore del condominio può esigere le spese indifferentemente da ciascuno dei due, ed eventualmente chi abbia pagato in luogo dell’altro può agire per il regresso contro il condebitore.
  • Assegnazione della casa al coniuge. Se l’unità immobiliare è di proprietà di uno solo dei coniugi, ma è stata assegnata all’altro in quanto collocatario della prole in sede di separazione, le spese ordinarie gravano sul coniuge assegnatario in quanto reale fruitore dei beni comuni, mentre le spese straordinarie continuano a gravare sul coniuge proprietario. Il diritto di abitazione, di cui gode il coniuge assegnatario, è infatti un caso particolare di usufrutto e segue, se ed in quanto compatibili, le medesime norme.
  • Leasing. Il contratto di leasing viene definito come una locazione finanziaria, in cui il soggetto definito utilizzatore prende in godimento un bene del soggetto definito concedente, dietro il pagamento di un canone. In questo caso il pagamento delle spese condominiali grava interamente sul concedente. Sebbene sia possibile per le parti stipulate un diverso accordo, questo ha comunque efficacia meramente interna, non potendo essere opposto ai terzi nè al condominio.

Come si ripartiscono le spese condominiali

Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i condomini, in particolare, agli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile. Poiché il criterio fondamentale di ripartizione è quello proporzionale, è anzitutto necessario introdurre e analizzare il concetto di millesimi. I millesimi rappresentano le quote di comproprietà delle parti comuni di ciascuno dei condomini, rispetto al valore totale dell’edificio, in relazione al valore della singola unità immobiliare.

La somma dei millesimi di tutte le unità immobiliare deve dare come risultato 1000, che è il valore convenzionalmente attribuito all’intero condominio (da cui, appunto, la definizione di millesimi). Le spese condominiali gravano dunque, per regola generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi. Esiste tuttavia un secondo criterio, che affianca quello proporzionale, relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino.

Esistono infatti beni che non sono utilizzati da tutti i condomini nella stessa misura, basti pensare, ad esempio, all’utilizzo dell’ascensore da parte di chi abiti al piano terra di un palazzo. Le spese relative alla manutenzione dell’ascensore vengono per questo ripartite per metà in relazione ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano ove è collocata l’unità immobiliare. Altrettanto vale per la manutenzione delle scale e, in generale, per le spese relative a parti comuni che non vengono fruite nella stessa misura da tutti i condomini.

Le tabelle millesimali

Per la grande incidenza che hanno i millesimi sulla ripartizione proporzionale delle spese, assumono grande importanza le tabelle millesimali. Le tabelle millesimali sono documenti – obbligatori per legge soltanto quando il numero dei condomini è superiore a dieci – che stabiliscono i millesimi relativi a ciascuna unità immobiliare e servono per quantificare, di conseguenza, la quota di partecipazione del singolo condomino alle spese.

Tutti i valori millesimali delle unità immobiliari di un condominio sono riportati nelle tabelle millesimali, che vengono redatte da tecnici qualificati (solitamente geometri, ingegneri o architetti). Le tabelle previste dalla legge sono in genere di tre tipi – quella generale (tabella A), quelle relative alle scale e agli ascensori (B e C), quella per il riscaldamento (D) – e devono essere approvate dall’assemblea condominiale.

Per l’approvazione è necessaria la stessa maggioranza prevista per la deliberazione del regolamento condominiale, ovvero la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. Se però le tabelle derogano ai criteri di ripartizione delle spese comuni previsti dalla legge, allora devono essere approvate all’unanimità dei condomini (NB: unanimità dei condomini, non dei presenti).

Quando il condominio è dotato delle tabelle millesimali, l’amministratore deve usarle per la ripartizione delle spese, ma la giurisprudenza ha stabilito che è valida anche la ripartizione effettuata in base a valori millesimali diversi da quelli contenuti nelle tabelle se per anni tutti i condomini hanno espressamente accettato e approvato tale diversa ripartizione.

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Cosa è compreso nelle spese condominiali e come si ripartiscono