Il leasing immobiliare è una formula recente che prevede un contratto di locazione molto particolare. Questo tipo di contratto non è molto conosciuto in Italia ma presenta diversi vantaggi, tra cui un notevole risparmio economico. Alla base del funzionamento di questo meccanismo c’è il pagamento di un canone per l’acquisto di un bene, solitamente un immobile, che permette di usufruirne senza dover richiedere un finanziamento a lungo termine. Il leasing immobiliare prima casa è una valida alternativa al mutuo, che può richiedere condizioni spesso restrittive.
Tra queste ci sono certamente i tassi di interesse e la durata del contratto, che, per permettere un abbassamento della rata mensile sostenibile, supera spesso i trent’anni. Infatti oltre a questi aspetti sono richieste diverse caratteristiche, come requisiti anagrafici, legali, reddituali e di cittadinanza. Inoltre, sono impegnative anche le richieste da parte della banca di garanzie, al fine di concedere il mutuo in sicurezza ed evitare cattivi debitori. Tra questi ci sono i redditi del nucleo familiare, il valore economico dell’immobile, eventuali ipoteche attive e altre forme di garanzia, come pegno e fideiussione. Il leasing immobiliare, perciò, è un’alternativa che permette di snellire il procedimento di richiesta di finanziamenti e di acquisto di un immobile.
Indice
Leasing immobiliare: cos’è
Il leasing immobiliare è conosciuto come la formula di affitto con riscatto. Infatti, questo procedimento può essere definito come un contratto di locazione con riscatto dell’immobile. Una delle differenze con il più tradizionale affitto è che le parti del contratto sono la banca e il richiedente.
Per comprendere cos’è il leasing immobiliare è sufficiente pensare che il richiedente all’interno del contratto si impegna a pagare un canone, solitamente mensile, simile a un affitto. Al termine del contratto del leasing immobiliare tra privati è possibile riscattare la proprietà dell’immobile. A differenza del contratto di affitto, dove la proprietà della casa o dell’appartamento rimane al locatore, nel leasing la proprietà al termine del contratto viene trasferita al locatario.
La formula del leasing immobiliare viene introdotta dalla Legge di Bilancio 2016 ed è più semplice da ottenere rispetto a un mutuo. La motivazione è semplice: fino alla scadenza del contratto e al termine del pagamento l’immobile non è di proprietà del richiedente. Questa caratteristica rappresenta una sicurezza in più per la banca che è quindi più propensa a concedere questo tipo di finanziamento rispetto a un classico mutuo.
Leasing immobiliare: come funziona
I vantaggi del leasing immobiliare sono moltissimi, per questo motivo anche le aziende lo richiedono. Certamente al momento della richiesta sono diversi gli aspetti da considerare, tra i quali i tassi dei canoni, solitamente mensili, e l’importo che al termine del contratto sarà stato versato. Inoltre tra gli aspetti più vantaggiosi del leasing immobiliare tra privati e banche c’è la possibilità di detrarre questi canoni mensili, in particolare se l’ammortizzazione è di almeno otto anni.
Il leasing immobiliare può essere richiesto in tempi più rapidi del mutuo e per proprietà di nuova costruzione, case già abitate in precedenza o in fase di cantiere. Quest’ultimo caso riguarda in particolare le imprese. Per capire come funziona il leasing immobiliare è sufficiente pensarlo come un uso a lungo termine, simile all’affitto, e senza obbligo di acquisto ma con la possibilità di acquisirne la proprietà alla fine del contratto. Al fine di riscattare questo diritto è necessario redigere in modo chiaro e trasparente le condizioni richieste dalla banca all’interno del contratto.
Tra gli aspetti positivi del leasing immobiliare rispetto al mutuo c’è anche la mancanza dell’ipoteca, che fa sì che si raggiunga un risparmio economico in fase d’iscrizione e sulle spese notarili dell’atto. A differenza del mutuo, inoltre, è possibile richiedere il finanziamento per il 100% del valore dell’immobile. Infine è possibile personalizzare ogni aspetto del contratto, dalla sua durata, al valore del canone e altri aspetti di garanzia e interessi.
Cos’è il leasing immobiliare senza anticipo
Esistono diverse tipologie di leasing immobiliare, in grado di soddisfare le differenti esigenze economiche e finanziarie di chi lo richiede. Tra gli aspetti che possono cambiare all’interno del contratto di leasing con la banca possono esserci tanti elementi. Tra questi sicuramente il più importante è la durata del contratto, dopo la quale è possibile riscattare la proprietà dell’immobile, rinnovare il contratto, continuare con le rate mensili come un affitto o rinunciare alla proprietà e lasciarla alla banca. Se un contratto è di oltre trent’anni si avranno più canoni di un costo inferiore, al contrario una formula di meno di venti anni richiede meno canoni ma di un valore più alto.
Un altro aspetto che può cambiare e determinare il vantaggio di un leasing tra privati o con la banca è il canone. Il valore economico dell’immobile può incidere notevolmente sulla consistenza di questa rata mensile. Un altro aspetto che può determinare l’aumento o la diminuzione del valore del canone è anche la possibilità di ammortizzare eventualmente il costo o i costi dell’acquisto. Il periodo di ammortizzazione in questo caso ha un minimo di 18 anni.
Infine, un aspetto che può cambiare notevolmente la scelta di un leasing immobiliare prima casa è l’anticipo. Spesso le banche richiedono una percentuale sul costo finale dell’immobile per permettere al richiedente di accedere al leasing. Solitamente, questa percentuale può variare dal 10% fino a raggiungere il 30%. Negli ultimi anni si è sviluppato però la formula del leasing immobiliare senza anticipo.
Questa tipologia di contratto leasing senza anticipo prevede spesso il pagamento di una somma al termine del contratto, nel momento del riscatto. In questo caso, all’interno del contratto viene definito un “Maxicanone“, quindi una rata finale più alta. L’anticipo non viene versato perciò all’inizio del contratto, ma nel momento in cui si conclude e si ottiene la proprietà dell’immobile. Questa formula di leasing è l’ideale per coloro che non hanno al momento liquidità o non vogliono impegnarla nella richiesta del finanziamento, bensì in opere di ristrutturazione o acquisto di arredamenti per la casa.
Leasing immobiliare per aziende
Il leasing immobiliare è una formula vantaggiosa anche per le aziende. Nello specifico grazie alla Legge di stabilità del 2021, per le imprese è ancora più semplice richiedere un ammortamento fiscale delle proprietà in locazione. Dal 2014 infatti anche le aziende possono richiedere in tempistiche più brevi non solo contratti di leasing bensì anche la deducibilità dei canoni degli affitti.
Per le aziende ottenere il leasing immobiliare può richiedere diverse documentazioni, come il certificato di vigenza, i bilanci e la dichiarazione dei redditi più recente, così come il codice fiscale e la partita IVA, alcune garanzie, le fideiussioni personali e bancarie, le cauzioni e gli impegni di acquisto.
Inoltre, per i professionisti viene ripristinata la deducibilità dei canoni, fino al 50% per l’utilizzo eterogeneo. Per le aziende le detrazioni sono valide per un periodo non inferiore a dodici anni. Il DPR 131/86 aggiunge un’imposta del 4% sulle cessioni di registro e da parte di chi impiega i contratti di leasing, in particolare per immobili strumentali.
Come richiedere il leasing immobiliare prima casa
Per richiedere il leasing immobiliare della prima casa è necessario seguire uno specifico procedimento, che si basa sul fissare nello specifico i termini del contratto. Il primo passo per la banca è verificare i requisiti del richiedente al fine di procedere con l’erogazione del finanziamento.
In fase di richiesta del leasing immobiliare tra privati possono essere fissate diverse clausole, tra cui il prezzo bloccato del canone per almeno dodici mesi. Inoltre, possono essere previste delle disposizioni in seguito alla mancanza del pagamento. Ad esempio, nel caso in cui alla fine del contratto non si intende riscattare la proprietà dell’immobile si può procedere con la procedura di sfratto.
I vantaggi di richiedere il leasing della prima casa sono molti, la maggiore flessibilità è uno di questi. La possibilità di richiedere il 100% di finanziamento permette di coprire anche le spese di arredamento. Inoltre, la mancanza di ipoteca rende questa scelta economicamente più vantaggiosa. Un vantaggio invece molto importante, soprattutto per chi acquista la prima casa, è la mancata necessità di inserire la rendita nella dichiarazione dei redditi. A differenza del mutuo, in cui la rendita deve essere dichiarata, il leasing immobiliare permette di non impiegare il canone nel reddito imponibile. Infine, i canoni sono detraibili dalle tasse.
Il leasing immobiliare per la prima casa presenta anche diverse agevolazioni. Per ottenere questi vantaggi è necessario che l’immobile non sia classificato come di lusso, che inoltre la proprietà non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Sicuramente gli immobili che sono soggetti a queste agevolazioni devono essere finiti e dichiarati agibili, ma possono essere inclusi anche costruzioni da ristrutturare e fabbricati. I requisiti del richiedente per accedere alle agevolazioni sono diversi, certamente ci sono l’età e il reddito. I soggetti che possono richiedere le agevolazioni sono infatti coloro che hanno età inferiore a 35 anni e un reddito che non superi i 5 mila euro.
Le detrazioni per il leasing immobiliare prima casa possono essere diverse e sono in continuo cambiamento, per questo è importante rimanere aggiornati quando si sta pensando di fare la richiesta alla banca. Tra questi ci sono la riduzione dell’imposta di registro all’1,5%, l’IVA al 4%, l’ecobonus e la detrazione del 50% sulla riqualificazione energetica, la detrazione del 50% per l’acquisto di case in classe A e B.
