Affitto con riscatto: caratteristiche e come funziona

L'affitto con riscatto è un contratto che permette all’affittuario di ottenere la proprietà del bene

Negli ultimi anni acquistare casa è diventato davvero difficile soprattutto per coloro che non dispongono della liquidità necessaria e sono dunque costretti a richiedere un mutuo per poter finalizzare l’acquisto. Le garanzie sempre più stringenti richieste dagli istituti bancari e gli alti tassi di interesse applicati fanno sì che per molti l’unica soluzione sia pagare un affitto per poter disporre di un’abitazione. In questo contesto l’affitto con riscatto è un’interessante opportunità.

Questo particolare contratto di locazione infatti consente di usufruire di un immobile che, nei tempi prestabiliti dalle parti coinvolte, può essere poi riscattato. In questo articolo ti spieghiamo cos’è e come funziona il rent to buy e quali sono i vantaggi più rilevanti.

Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto anche noto come rent to buy è una speciale formula di acquisto della proprietà regolamentata dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014. Le parti interessate sono due: venditore dell’immobile e conduttore (affittuario). Il contratto consente a quest’ultimo di godere dell’immobile in affitto sul quale potrà poi eventualmente esercitare un’opzione di acquisto. In questo caso la quota mensile da pagare al proprietario dell’immobile è di solito superiore rispetto ad un normale affitto in quanto include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito l’affittuario può diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale.

Dal prezzo di vendita dell’immobile, stabilito fin da subito dalle parti coinvolte, si decurtano le quote versate a titolo di acconto. In conclusione l’affitto con riscatto è un contratto nel quale si fondono sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di vendita di un immobile.

Le diverse tipologie di formule di contratto

Come anticipato le parti interessate dispongono di un certo margine di discrezionalità nella redazione del contratto i cui limiti sono stabiliti dalla legge. Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule.

  • Con diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento.
  • Con patto di futura vendita: in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto. Qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo.
  • Con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. Nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. Al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra può essere pattuita con il proprietario prima di firmare il contratto e se ciò non avviene sarà invece stabilita da un giudice.

Quando si parla di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento alla prima formula, dunque ad un contratto di locazione che prevede la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’appartamento.

Il DL. 133/2014 che disciplina tale tipologia di contratto, stabilisce che:

  • la durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni;
  • per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni;
  • il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore. Supponiamo che il contratto preveda 200 canoni mensili, il limite è di 10 canoni. Prima il contratto non potrà essere risolto. In caso di risoluzione il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.

Come funziona l’affitto con riscatto: un esempio per chiarire le idee

Come anticipato questa tipologia di contratto funziona come un normale contratto di locazione che prevede il pagamento di un canone mensile al proprietario dell’immobile. A seconda della formula adottata, alla data di scadenza del contratto il conduttore può scegliere di acquistare l’immobile pagando il riscatto finale dal quale vengono sottratte le quote che ha già versato come acconto sul prezzo finale di vendita.

Supponiamo che l’appartamento costi 280,000 euro. Le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto che ha una durata di 5 anni ed il canone mensile da pagare è di 1,000 euro di cui: 500,00 euro sono per l’affitto dell’immobile e gli altri 500,00 sono invece l’acconto sul prezzo di vendita finale. Se alla scadenza del contratto il conduttore decide di acquistare la casa l’importo da corrispondere al proprietario è di 250,000 euro. Dai 280,000 euro vengono infatti sottratti 30.000 euro già versati come acconto (500,00 euro al mese x 60 mesi).

Per quali immobili è previsto l’affitto con riscatto?

Il rent to buy può interessare qualsiasi immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni e gli immobili in costruzione. I vantaggi in quest’ultimo caso riguardano non soltanto i futuri affittuari ma anche le imprese di costruzione per le quali il rent to buy diventa un ottimo strumento per pagare le rate del mutuo contratto con gli istituti bancari per la costruzione. Come per gli immobili già esistenti anche per quelli in costruzione sono previste tutele per il compratore. In caso di fallimento dell’impresa costruttrice infatti il contratto continua ad essere valido. La vendita non può inoltre essere soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita ad un prezzo adeguato e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti.

Affitto con riscatto: conviene?

Il rent to buy è molto conveniente per tutte quelle persone che desiderano acquistare casa ma che per diversi motivi non hanno una liquidità immediata o non possiedono tutte le garanzie richieste per un mutuo dagli istituti bancari come ad esempio la titolarità di un contratto a tempo indeterminato. I vantaggi per il conduttore sono molteplici:

  • può disporre fin da subito dell’immobile;
  • al termine del contratto può scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario. Le necessità personali nel corso della vita possono cambiare: si può ad esempio decidere di trasferirsi in un’altra città o desiderare una casa con caratteristiche diverse rispetto a quelle ricercate inizialmente. In questi casi appare evidente quanto sia più semplice con un affitto con riscatto lasciare l’abitazione. Diverso il caso di un proprietario che dovrebbe cercare un affittuario o un acquirente per il suo immobile, cosa che richiede tempi e costi sicuramente maggiori;
  • non deve sostenere il pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile;
  • in caso di acquisto della casa non perde la totalità dei canoni versati per l’affitto in quanto come detto una parte è corrisposta al venditore come anticipo sul prezzo di vendita finale;
  • supponiamo che il conduttore trovi finalmente la sua casa ideale ed ad un ottimo prezzo ma non abbia le risorse economiche per acquistarla subito. Se disponibile la formula di affitto con riscatto, di fatto la sottrae ad altri ipotetici acquirenti grazie all’opzione di acquisto che vanta verso l’immobile fino alla scadenza del contratto;
  • maggiori possibilità di accendere un mutuo potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche;
  • poter richiedere un importo inferiore per il mutuo il che vuol dire: risparmiare sui costi di gestione e sugli interessi da corrispondere alle banche, pagare una rata comunque più bassa.

I vantaggi riguardano anche il venditore dell’immobile:

  • canone di affitto più alto rispetto alla norma (affitto mensile+acconto mensile);
  • continua ad essere proprietario dell’immobile fino a quando non avviene l’effettiva vendita;
  • si tutela da possibili svalutazioni dell’immobile in quanto il prezzo è stabilito alla firma del contratto e non subisce variazioni.

I possibili svantaggi per il venditore ed il conduttore

Nonostante tale tipologia di contratto sia tra le più convenienti per chi desidera vendere ed acquistare un appartamento sono comunque presenti possibili svantaggi sia per il venditore che per il conduttore. Il venditore come visto fino per tutta la durata del contratto e fino a quando resta il proprietario dell’immobile dovrà farsi carico del pagamento delle tasse e delle imposte previste come IMU e TASI, nonché di tutte le spese riguardanti le riparazioni straordinarie come ad esempio le opere necessarie per assicurare la stabilità dei muri portanti o il rinnovamento di elementi strutturali della casa come il tetto ed il solaio.

Inoltre non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali Prima casa per l’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe inoltre accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile ma non lo liberi ed in questo caso l’unico modo per recuperarne la disponibilità è ricorrere all’intervento di un giudice. Per il conduttore invece il principale svantaggio, nel caso in cui decida di riscattare l’immobile, è rappresentato dalla possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quelli di mercato. Con tale tipologia di contratto infatti il prezzo di vendita finale è deciso al momento della firma del contratto e non tiene dunque conto di eventuali svalutazioni dell’immobile.

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