Chi è intenzionato a cambiare casa non può che porsi una domanda: meglio mutuo o affitto? Una questione decisamente centrale oggi, considerando l’aumento dei tassi dei mutui. Ciò dovrebbe far propendere naturalmente per un contratto di fitto, di lungo o breve periodo che sia, ma in realtà la questione continua a essere complessa. Lo dimostra l’analisi condotta da Altroconsumo, che ha provato ad analizzare nel dettaglio le cifre di questo dualismo storico.
BCE: aumento dei tassi
Abbiamo citato l’aumento dei tassi dei mutui, conseguenza diretta della decisione della BCE di proseguire con l’aumento dei tassi di interesse. Forti le critiche ma il programma non viene mutato di una virgola e le conseguenze per i cittadini potrebbero essere particolarmente gravose.
Le simulazioni condotte da Facile.it e Mutui.it evidenziano come la rata media di un mutuo a tasso variabile possa sfiorare quota 760 euro, il che aumenterebbe la soglia media del 66% rispetto all’inizio del 2022.
Una totale trasformazione, la cui previsione si poggia sulla base di un mutuo ipotetico da 126mila euro, con piano di restituzione in 25 anni, sottoscritto a gennaio 2022. Si è quindi valutato il percorso di crescita delle rate da allora fino a oggi, ipotizzandone la trasformazione ulteriore nei prossimi mesi. Risultato devastante, partendo da una rata mensile di 456 euro a gennaio 2022, con tasso (TAN) allo 0,67%, e arrivando a 740 euro a settembre 2023, con tasso al 5,05%.
Mutuo o affitto: cosa conviene
Con questi numeri ben incisi in mente, è naturale chiedersi cosa convenga tra firma di un contratto d’affitto e la sottoscrizione di un mutuo, con una rata fissa incredibilmente elevata rispetto agli ultimi anni, a causa dei tassi d’interesse aumentati, e una variabile che in previsione potrebbe vantare dei livelli sempre peggiori.
Questo argomento è ovviamente molto personale, dal momento che entrano in gioco fattori privati per la scelta finale. Tentando di far valere unicamente i numeri, occorre tener conto del fatto che l’accensione di un mutuo richiede d’avere già da parte una notevole somma, pari a circa il 20% del costo complessivo della casa. La banca infatti non coprirà l’intera spesa con il mutuo concesso. A ciò occorre aggiungere altre spese procedurali, non di poco conto.
Non è inoltre particolarmente semplice ottenere un mutuo, dal momento che si richiede una certa affidabilità, legata al tipo di contratto lavorativo, ad esempio. Nel caso di liberi professionisti, poi, tutto ciò può trasformarsi in una vera e propria impresa. L’istituto verificherà l’ammontare dello stipendio percepito, o la media mensile netta in base alla propria dichiarazione dei redditi più recente. Ciò per essere certi di poter provvedere al pagamento della rata, il cui ammontare non può generalmente superare un terzo delle entrate del singolo firmatario.
Altroconsumo ha proposto degli esempi concreti in svariate città d’Italia, suggerendo zona, costo medio d’affitto e ipotesi della rata di un mutuo, stando ai tassi odierni. Il risultato varia da città a città e da regione a regione, ed ecco alcuni esempi:
- Milano – Farini: costo casa 240mila euro; capitale mutuo 192mila euro; rata affitto 1000 euro; rata mutuo 862 euro; costo affitto dopo 30 anni 360mila euro; costo mutuo dopo 30 anni (comprensivo di anticipo e costi agenzia) 365.520 euro; differenza 5.520 euro;
- Milano – Porta Romana: costo casa 280mila euro; capitale mutuo 224mila euro; rata affitto 1100 euro; rata mutuo 1006 euro; costo affitto dopo 30 anni 396mila euro; costo mutuo dopo 30 anni (comprensivo di anticipo e costi agenzia) 426.560 euro; differenza 30.560 euro;
- Bergamo – Centro: costo casa 110mila euro; capitale mutuo 88mila euro; rata affitto 800 euro; rata mutuo 395 euro; costo affitto dopo 30 anni 288mila euro; costo mutuo dopo 30 anni (comprensivo di anticipo e costi agenzia) 167.500 euro; differenza -120.500 euro.
Analisi completa delle spese
Generalmente, considerando il mercato degli affitti, con costi mensili decisamente elevati nelle principali città italiane, anche a causa del sistema degli affitti brevi, conviene addossarsi la spesa della rata di un mutuo. Nonostante tutto, l’acquisto è ancora la miglior opzione. Ecco quanto suggerito da quest’analisi, di cui abbiamo riportato soltanto un estratto.
Detto ciò, i dati proposti non tengono conto di alcuni elementi chiave e le conclusioni mirano a essere fin troppo positive. Si suggerisce, infatti, come in seguito all’acquisto dell’immobile si possa osservarne una miglior valutazione in futuro, il che non è affatto una cosa da dare per scontato, anzi. Si potrebbe decidere di affittare la propria casa, ma ciò rappresenterebbe un affare unicamente se l’acquisto fosse parte fin da subito di un progetto d’investimento. In tal caso la diatriba mutuo-affitto non avrebbe senso d’esistere. Generalmente questo dubbio appartiene a chi è in cerca di una casa dove abitare. Soprattutto, però, si dà per scontato che la persona in questione resti nella stessa casa per i 30 anni presi in considerazione. Quella rata potrebbe cambiare numerose volte, versata in Italia in differenti regioni e differenti città, o magari all’estero. Ciò inficerebbe i dati. Al tempo stesso, una casa di proprietà rigetta sulle spalle di chi la possiede ogni sorta di spesa di gestione e manutenzione. Un elemento cardine da prendere in considerazione.
Facciamo nuovamente affidamento a un’analisi di Facile.it e Mutui.it, stavolta risalente al 2019. Da allora il costo della vita è decisamente aumentato, ma i dati saranno comunque in grado di evidenziare una questione che merita una necessaria attenzione prima di propendere per una soluzione o l’altra, mutuo o affitto.
È stato stimato che mantenere una casa di circa 100 metri quadri, posta in un capoluogo di provincia, costi circa 942 euro al mese, per un totale di 11.304 euro annui. Una cifra che comprende manutenzione generale, tassa dei rifiuti, spese condominiali, utenze e rata del mutuo. La città più cara era al tempo Roma, con 14.628 euro.
Considerando come Altroconsumo abbia proposto anche ipotesi di mutui tra gli 800 e i 1000 euro, è facile vedere come la stima del 2019 sia al ribasso, nettamente. Utilizziamola però per calcolare in maniera più esaustiva la situazione dell’esempio più economico suggerito. Parliamo di Bresciadue, con rata a 244 euro, per un una casa da 68mila, con un valore del mutuo di 54.400 euro. L’affitto in questo caso sarebbe di 580 euro, il che evita spese di manutenzione straordinaria, come ad esempio la riparazione della caldaia, così come le spese condominiali. In alcuni casi, inoltre, l’affitto comprende anche le utenze, ma questa cifra appare troppo bassa per garantire tutto ciò. Ai 244 euro del mutuo mancano all’appello circa 500 euro mensili, dunque, tenendo conto di circa 200 euro di spese tra spazzatura e utenze previste anche per chi è in affitto. Detto ciò, si tratta di una scelta molto soggettiva, che tiene conto di numerosi aspetti privati, come ad esempio la volontà di lasciare una proprietà agli eredi che verranno, e non solo.