Prezzi degli uffici, il mercato è definitivamente cambiato grazie allo smart working

Le aziende cercano uffici sempre più lontani dal centro delle città, mentre il crollo dei prezzi dovuto al lavoro da remoto sta favorendo gli acquisti

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Matteo Runchi

Editor esperto di economia e attualità

Redattore esperto di tecnologia e esteri, scrive di attualità, cronaca ed economia

Pubblicato: 16 Gennaio 2025 13:16

Il mercato immobiliare degli uffici sta cambiando profondamente. La diffusione del lavoro da remoto ha fatto riconsiderare a molte aziende la necessità di avere grandi spazi nel centro delle città. Si sta verificando una fuga verso la periferia, alla ricerca di edifici vicini ad autostrade o metropolitane e, comunque, con ampi spazi di parcheggio.

La qualità degli edifici sta emergendo come fattore determinante, sia per quanto riguarda l’efficienza energetica che il benessere dei lavoratori. Una tendenza che sta favorendo la costruzione di nuove soluzioni e il conseguente crollo dei prezzi di quelle già esistenti. La combinazione di tutti questi fattori sta spingendo gli acquisti di edifici anche a scopo di riconversione in strutture residenziali.

Come sta cambiando il mercato immobiliare degli uffici

L’Ufficio studi Tecnocasa ha raccolto e analizzato i dati del primo semestre del 2024, per quanto riguarda il mercato immobiliare degli uffici. Dal rapporto emergono segnali di miglioramento, dopo un periodo di estrema difficoltà seguito ai lockdown, in cui i prezzi si sono abbassati molto. Nella prima metà del 2024 quasi ogni categoria ha fatto segnare un incremento o una sostanziale stabilità:

  • nuovo in centri direzionali: prezzo di compravendita -0,1%, canone di locazione +0,2%;
  • nuovo in palazzine residenziali: prezzo di compravendita +0,4%, canone di locazione +0,9%;
  • usato in centri direzionali: prezzo di compravendita -0,9%, canone di locazione stabile;
  • usato in palazzine residenziali: prezzo di compravendita stabile, canone di locazione -0,2%.

I dati segnalano una situazione più rosea per quanto riguarda gli uffici di nuova costruzione e quelli che si trovano in complessi residenziali. Le ragioni di queste tendenze sono molteplici. Le aziende hanno cambiato le loro priorità per quanto riguarda la posizione e le caratteristiche degli edifici che ospitano i loro uffici. Al centro città si preferisce la periferia, ma in prossimità di fermate della metropolitana o uscite dell’autostrada. I parcheggi ampi sono diventati una priorità, così come gli spazi luminosi, ma sempre meno grandi.

Si tratta di conseguenze del lavoro da remoto, che ha spinto a ridurre il numero di postazioni, prediligendo una facilità di raggiungimento dell’ufficio in modo da poter permettere ai lavoratori di raggiungerlo in caso di necessità anche in giornate in cui non è prevista la loro presenza. Proprio per competere con la comodità di restare a casa, c’è anche una maggiore attenzione al benessere dei lavoratori, oltre a una sempre maggiore propensione a preferire edifici efficienti dal punto di vista energetico, per abbattere i costi.

Per quanto riguarda le palazzine residenziali invece, la tendenza ha a che fare con l’andamento del mercato immobiliare nelle grandi città. In quasi tutti i capoluoghi di regione italiani c’è un problema di mancanza di offerta che sta causando un aumento dei prezzi. Dall’altro lato la fuga verso la periferia delle aziende ha lasciato vuoti moltissimi uffici in centro, facendone crollare i prezzi. Questo rappresenta un’opportunità per chi vuole comprare a poco uffici in centro, magari già inseriti in complessi residenziali, per poi riconvertirli all’uso abitativo.

Il mercato degli uffici a Milano corre

Milano è l’emblema delle nuove tendenze per quanto riguarda gli uffici. Nella città lombarda questi edifici rappresentano il 25% del mercato immobiliare industriale, grazie alla forte presenza di imprese del settore terziario. Da una parte grandi aziende costruiscono nuove sedi efficienti dal punto di vista energetico e sempre più concentrate sul benessere dei lavoratori. Dall’altra studi legali e società che operano nella finanza prediligono soluzioni di rappresentanza in zone centrali della città.

Ancora cruciale la vicinanza alla metropolitana, che alla fine dell’anno si è ulteriormente sviluppata, diventando più estesa della somma di tutte le altre reti urbane italiane, con il prolungamento della M4 da San Babila fino a San Cristoforo, alla periferia sudovest della città. Questa vivacità comporta però anche un aumento molto marcato dei prezzi. Per le compravendite si denota una crescita tra il 4,4% e il 5,5% per tutti i tipi di soluzione, mentre i canoni di locazione crescono sopra la media nazionale, ma in maniera più marcata nel residenziale nuovo.

Stagnazione a Roma

Al completo opposto di Milano c’è Roma. Se il capoluogo lombardo presenta una grande vivacità nel mercato immobiliare degli uffici, la capitale fa segnare una stagnazione totale. Esattamente come accade per i capannoni industriali, anche per gli uffici all’interno del territorio del comune non c’è quasi nulla da segnalare per quanto riguarda l’andamento dei prezzi. Una stabilità quasi totale, se si esclude il -0,7% dell’usato nei complessi residenziali. Stessa situazione in provincia, con variazioni a zero per tutte le tipologie di ufficio.

Napoli in ripresa

Dopo anni difficili, il mercato degli uffici a Napoli manda segnali di ripresa. La nuova fermata della metropolitana presso il centro direzionale ha cambiato completamente l’appetibilità del complesso, che si era svuotato a causa della forte disoccupazione in città. Le aziende, approfittando anche dei prezzi bassi, stanno però tornando ritenendo che possa trattarsi di una soluzione conveniente per i lavoratori, che grazie ai servizi pubblici possono evitare di utilizzare l’auto per arrivare al lavoro.

In città i prezzi si mantengono comunque largamente in calo, tra il 6,7% e l’8,6% per le soluzioni nuove, con un aumento del costo di quelle usate solo in caso si trovino in complessi residenziali. Canoni di locazione stabili, in città come in provincia, con l’eccezione anche in questo caso del residenziale. Sempre questo tipo di complessi risulta particolarmente interessante in provincia, dove si nota un aumento molto marcato dei prezzi di compravendita, +14,4% per il nuovo e +20,8 per l’usato.

Torino ancora in crisi aspetta Stellantis

La ripresa non si nota invece a Torino. Il mercato degli uffici continua sulla linea di calo delle compravendite degli scorsi anni, segnalata da un 4% circa di calo dei prezzi in tutti i centri direzionali. Vanno leggermente meglio le palazzine residenziali, che comunque fanno segnare una variazione negativa o nulla. Situazione diversa in provincia, dove almeno il mercato dei nuovi complessi è in ripresa.

I dati di Torino sono una conferma della difficile transizione della città da polo industriale a un’economia più basata sul terziario. L’addio delle fabbriche non è corrisposto, come accaduto a Milano, allo sviluppo del settore dei servizi, con il mercato degli uffici che ha gravemente risentito di questa circostanza. Un cambiamento potrebbe essere dato dallo spostamento degli uffici europei di Stellantis presso Mirafiori.

Affitti degli uffici in crescita a Firenze

Firenze si caratterizza, almeno nei prezzi degli uffici, per un allineamento quasi totale alla media nazionale, tolto l’usato delle palazzine residenziali. Un aumento del prezzo del 3,7% di queste soluzioni potrebbe essere dato dalla necessita di ricavarne unità abitative per approfittare della vivacità del mercato di queste soluzioni negli ultimi anni. Diverso il discorso per i canoni di locazione, che aumentano in maniera marcata nei centri direzionali, con il nuovo che raggiunge il +11,3%.