Finalmente, o forse no, è in arrivo la soluzione per la crisi abitativa a Roma e nel Lazio. Con l’approvazione della legge 171, pubblicata sul bollettino ufficiale della Regione Lazio il 31 luglio 2025, sarà possibile trasformare scantinati e garage in appartamenti. In molti saranno felici, soprattutto quei proprietari di locali che fino a questo momento potevano utilizzare la loro proprietà solo come posti auto o per riporre delle scatole.
La legge è passata facendo leva anche su un presupposto di risparmio di suolo pubblico, quindi venduta bene anche dal punto di vista della sostenibilità. Non tutti i locali però potranno essere trasformati in abitazioni: ci sono criteri e limiti di abitabilità da rispettare. Un ulteriore limite è quello che fa notare Massimo Pasquini, attivista per il diritto alla casa, ovvero il rischio di speculazione, anche se nel testo è presente un limite contro tale fenomeno.
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Una legge per la rigenerazione urbana e contro il consumo di suolo
La legge 171, in bollettino ufficiale della Regione Lazio dal 31 luglio 2025, permette la riqualificazione di scantinati e garage in appartamenti o per altro uso. All’articolo 25, la legge interviene infatti direttamente sull’urbanistica regionale, che aveva ormai sulle spalle oltre due decenni, e introduce una serie di semplificazioni, incentivi e criteri per rendere garage, scantinati e sottoscala appartamenti.
La maggioranza di centrodestra ha portato tale proposta all’attenzione della regione con un doppio obiettivo: risolvere la crisi abitativa e non consumare ulteriore suolo pubblico. Quindi stop a nuove costruzioni? Non proprio, non ci sono indicazioni specifiche, ma nel frattempo la Regione dice sì a un maggiore riutilizzo di quegli spazi spesso inutilizzati come sottoscale, garage e seminterrati. Per la gioia dei proprietari di tali locali, difficili da collocare sul mercato.
Quali tipologie di locale possono essere trasformati?
Non tutte le tipologie di locali saranno coinvolte nella trasformazione. Le tipologie catastali principali coinvolte sono tre:
- locali interrati, sotto il livello della strada;
- locali seminterrati, quindi solo parzialmente sotto il livello della strada;
- locali a livello terra.
Attenzione però ai limiti: non tutti i locali sono ammessi nella legge e non possono essere considerati validi tutti quei locali con cambio di destinazione d’uso autorizzati dopo il 31 luglio 2025.
Altri divieti alla trasformazione sono:
- locali che si trovano in aree a rischio idrogeologico;
- locali in edifici con oltre otto unità abitative (tranne il caso di edilizia popolare);
- locali in zone agricole e in zone A, cioè nei centri storici sopra i 150.000 abitanti.
Potranno essere posti ulteriori limiti da ogni singola amministrazione locale.
Il criterio di abitabilità
C’è poi il criterio di abitabilità da rispettare, ovvero quello delle altezze minime e delle garanzie di sicurezza strutturale, statica e idraulica. Come altezze minime sono due le dimensioni da rispettare:
- altezza di 2,40 m per l’uso abitativo;
- altezza di 3 m per l’uso commerciale.
Certo abitabilità spesso non coincide con la vivibilità o anche con la dignità, ma questa legge serve prima di tutto ai proprietari dei locali.
Contributi e incentivi
Chi è proprietario di un garage, un sottoscala o un seminterrato che vuole trasformarlo in appartamento dovrà pagare un contributo di costruzione, ma con alcuni incentivi che andranno a ridurre la spesa. Per esempio, tra le riduzioni:
- -20 % se l’immobile diventa prima casa;
- -30 % se la trasformazione è dovuta a scelta del Comune;
- -50 % nei comuni sotto i 5.000 abitanti;
- -30 % nei comuni tra 5.001 e 15.000 abitanti, se per uso commerciale.
C’è il rischio di speculazione?
Chi si occupa da anni di diritto alla casa, come Massimo Pasquini, non può non notare il rischio di “scambiare il non consumo di suolo con la speculazione” e far passare così tali locali come alloggi addirittura sostenibili o vivibili. Proprio così, scantinati e garage si trasformano infatti in case che avranno anche criteri di abitabilità approvati da valutazioni tecniche, ma potrebbero non rispettare dei “criteri di dignità”. Per esempio, un locale seminterrato o completamente interrato non sarà mai una casa dignitosa, non quanto un’abitazione a piano terra con accesso alla luce naturale.
Secondo Pasquini, questo tipo di intervento urbanistico e immobiliare rischia di far passare l’idea di una soluzione alla crisi abitativa, limitando lo spreco di suolo, ma è soltanto “un atto di pirateria speculativa urbanistica”. È vero anche che esiste un criterio per evitare speculazioni: la legge impone che per 10 anni queste nuove abitazioni siano affittate a un canone calmierato e non potranno cambiare nuovamente destinazione d’uso.
C’è poi la questione degli alloggi di proprietà comunale o di gestione dell’Ater. Con la legge sarà infatti possibile trasformare in abitazione anche i garage e gli scantinati degli alloggi popolari. Questo passaggio viene raccontato come la possibilità di aumentare la capacità abitativa per le famiglie in graduatoria, ma basta conoscere le condizioni delle strutture presenti sul territorio per capire che sarà un intervento in realtà limitato o fortemente rischioso. Molte delle abitazioni popolari nel Lazio, infatti, sono in condizioni precarie e, in particolar modo, proprio gli scantinati e i garage.
