Quando si vuole acquistare una casa non sempre i risparmi bastano, quindi, nella maggior parte dei casi ci si rivolge a una banca o a un istituto di credito per ottenere il resto del capitale necessario.
In Italia, su un totale di 25,7 milioni di famiglie, infatti, quelle che hanno acceso un mutuo sono circa 3,5 milioni alle quali le banche hanno erogato, a fine aprile 2023, 425,5 miliardi di euro, 50 miliardi in più rispetto a fine 2017 (pari a un +13,4%). E siccome l’ammontare del prestito è spesso considerevole, il piano di rimborso è spalmato in genere dai 15 ai 30 anni al massimo. Può capitare, però, che il mutuatario decida di estinguere anticipatamente il suo mutuo prima della scadenza naturale del contratto perché, ad esempio, ha avuto un introito finanziario aggiuntivo o perché semplicemente intende vendere casa e chiudere il finanziamento. Qualunque sia la motivazione, è possibile farlo? E quando conviene?
Indice
Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo è un’operazione finanziaria tramite la quale il mutuatario decide di rimborsare in anticipo, rispetto alla scadenza del mutuo, il debito residuo nei confronti della banca o dell’istituto di credito. Questa opzione è prevista dalla legge e rappresenta una scelta che in alcuni casi può portare a significativi risparmi, nonostante alcuni costi accessori.
Innanzitutto, va detto che l’estinzione anticipata del prestito può essere:
- Totale: il mutuatario corrisponde alla banca l’ammontare complessivo ancora dovuto in un’unica soluzione e il mutuo si estingue definitivamente;
- Parziale: il debitore versa all’istituto di credito una determinata somma del prestito ancora dovuto, con la conseguenza di beneficiare nel periodo successivo di rate più basse o un numero minore di quest’ultime.
L’estinzione anticipata del mutuo ha molti vantaggi: in caso di estinzione parziale, per esempio, si riducono gli interessi da pagare perché diminuisce il capitale ancora da restituire, inoltre si riduce il valore della singola rata (se si lascia inalterata la durata del mutuo), oppure si riduce la durata se non si modifica la cifra della rata. In caso di estinzione totale, accanto a questi benefici, beh… ci si toglie il peso di un debito.
Ma la riduzione degli interessi o del valore della rata sono sufficienti per giudicare vantaggiosa l’estinzione anticipata del mutuo?
Estinzione anticipata del mutuo: quando conviene
Se si decide di estinguere il prestito occorre valutare la convenienza della scelta sotto due differenti aspetti: prima di tutto la fase del piano di rientro in cui ci si trova e poi i costi correlati.
Partiamo dal primo punto. In Italia viene applicato dalle banche l’ammortamento alla francese che prevede che ogni singola rata sia costante e composta in parte da interessi, che diminuiscono gradualmente fino alla fine, e in parte dal capitale da rimborsare, che al contrario aumenta gradualmente. Ciò significa che nel corso dei primi anni del rimborso, il mutuatario versa principalmente gli interessi, mentre quando ci si avvicina alla scadenza restituisce prevalentemente il capitale. A causa di questo meccanismo, l’estinzione anticipata risulta più conveniente soprattutto nei primi anni del mutuo, dato che gli interessi sono ancora considerevoli e si potrebbe risparmiare parecchio riducendo il loro ammontare.
Secondo aspetto: i costi (a parte quelli burocratici). Bisogna verificare se nel contratto con la banca è prevista una penale da pagare e su questo bisogna fare un’importante differenza tra i mutui accesi prima di febbraio 2007 per l’acquisto della prima casa (o prima di aprile 2007 per l’acquisto di altre abitazioni o per ristrutturazione) oppure in un periodo successivo.
Dopo febbraio (o aprile 2007), infatti, le banche non hanno più potuto applicare per legge alcuna penale per l’estinzione anticipata dei mutui (come previsto dall’art. 120 ter del Testo Unico Bancario). Chi, invece, ha acceso un finanziamento in un periodo antecedente è chiamato a pagare una penale, seppur calmierata grazie a un accordo tra l’ABI e l’Associazione dei consumatori siglato il 2 maggio 2007.
Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo
Una volta calcolata la convenienza dell’operazione, basta semplicemente presentare un’apposita richiesta attraverso uno specifico modulo della banca e sarà quest’ultima a fare il conteggio esatto del dovuto.
Nel caso di contratti stipulati prima di febbraio 2007 (o aprile 2007) il mutuatario dovrà anche presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, indispensabile per certificare di avere i requisiti per beneficiare delle penali ridotte.
Quando il debito viene saldato, la banca ha 30 giorni di tempo per rilasciare al mutuatario la quietanza di pagamento e per comunicare al Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (conosciuta anche come Conservatoria dei registri immobiliari) l’estinzione del mutuo in modo che venga anche estinta l’ipoteca che gravava sull’immobile, senza alcun intervento da parte del mutuatario.
