Come devono essere gestiti i fabbricati all’interno della dichiarazione dei redditi? Come devono essere indicati, correttamente, all’interno del Modello 730? Sono molti i dubbi e le perplessità che i contribuenti hanno su come dichiarare in modo corretto gli immobili di proprietà. Sono diverse le modalità di tassazione dei vari immobili, che possono essere semplicemente a disposizione o possono generare dei redditi da locazione.
Cercare di gestire in maniera corretta i fabbricati all’interno della dichiarazione dei redditi non è sicuramente semplice. La casistica è ampia e porta a percorrere strade diverse. In questa sede ci limiteremo a trattare i casi più comuni, quelli nei quali si ritrova la maggior parte dei contribuenti italiani
Indice
Modello 730: i redditi dei fabbricati
Gli eventuali redditi che derivano dal possesso – o più semplicemente della titolarità di un qualsiasi altro diritto reale – di un bene immobiliare o di un terreno devono essere necessariamente indicati all’interno del Quadro B dedicato ai redditi fondiari del Modello 730. Il contribuente deve necessariamente indicare tutti i terreni ed i fabbricati che sono situati sul territorio italiano.
L’indicazione deve essere necessariamente effettuata anche quando, nel corso di un’annualità, non sono intervenute delle variazioni rispetto all’anno precedente. Questi redditi devono essere necessariamente indicati dal proprietario dei beni, indipendentemente dal fatto che lo stesso sia residente in Italia. Questo significa, in altre parole, che anche quando determinati soggetti non sono residenti nel nostro paese, per gli immobili posseduti in Italia, si ritiene che i redditi siano stati prodotti proprio all’interno del nostro paese.
Quali fabbricati non devono essere dichiarati
Alcuni immobili – anzi è più giusto dire: alcuni fabbricati – per la loro particolare natura o per la loro destinazione non generano alcun tipo di reddito catastale. Questo è il motivo per il quale i contribuenti non sono tenuti a dichiararli all”interno del Modello 730. I fabbricati esclusi da questo obbligo sono i seguenti:
- le costruzioni rurali e le pertinenze utilizzate come abitazione;
- le costruzioni strumentali alle varie attività agricole. In questo ambito vengono comprese anche quelle che sono destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle eventuali scorte che possono servire per la coltivazione;
- gli immobili rurali che sono utilizzati come agriturismi;
- gli immobili strumentali destinati all’attività professionale o d’impresa;
- eventuali locali di proprietà condominiale, purché la quota di reddito spettante ad ogni condominio risulti essere inferiore a 25,82 euro. Questa particolare esclusione non coinvolge i negozi e gli eventuali immobili affittati;
- eventuali immobili per i quali siano state rilasciate delle licenze o un’autorizzazione per il restauro o il risanamento conservativo. O, eventualmente, per una ristrutturazione edilizia. Questa particolare esclusione è valida solo e soltanto per il periodo nel quale vige il provvedimento. Nel corso di questo periodo, però, l’immobile non deve essere utilizzato;
- immobili che risultino essere completamente adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche ed enoteche. Stesso ragionamento vale per gli immobili che siano destinati all’esercizio del culto, i monasteri di clausura e le loro pertinenze, purché non siano locati;
- immobili da dichiarare nel quadro dei redditi diversi.
Si deve pagare l’Imu o l’Irpef?
Il periodo d’imposta 2012 ha visto un’importante novità: l’Imu ha, di fatto, sostituito completamente l’Irpef e le relative addizionali per gli immobili non locati. L’articolo 8, comma 1 del D. Lgs n. 23/2011 ha previsto che i contribuenti dovessero versare l’Imu sugli immobili non locati al posto dell’Irpef e delle relative addizionali regionali e comunali. A questa regola sono sottoposti anche i fabbricati concessi in comodato d’uso gratuito.
Nel 2013 il principio che abbiamo appena visto è stato modificato, almeno parzialmente. Il reddito di eventuali immobili ad uso abitativo, che non sono locati e che risultano essere locati nello stesso Comune nel quale si trova l’abitazione principale del contribuente, sono assoggettati all’Imu e concorrono alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.
Nel corso del 2014 sono cambiate ulteriormente le regole Imu, almeno per quanto concerne l’abitazione principale. È stata modificata, quindi, l’applicazione del principio che abbiamo appena visto. Le novità più importanti, infatti, sono le seguenti:
- l’Imu non deve essere versata per l’abitazione principale e le relative pertinenze. Il reddito, comunque, concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef, ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze;
- deve essere versata l’Imu per le abitazioni principali che siano considerate come una abitazione di lusso e che, quindi, siano classificate all’interno delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In questo caso i diretti interessati non sono tenuti al versamento dell’Irpef e delle addizionali. L’abitazione principale non concorre al reddito complessivo: non spetta, quindi, la relativa deduzione.
I soggetti obbligati alla dichiarazione
I redditi fondiari generati dai fabbricati sono attribuiti direttamente ai soggetti proprietari degli immobili. Sono tenuti alla compilazione del Quadro B del Modello 730 i seguenti soggetti:
- il proprietario. È il soggetto tenuto ad inserire all’interno della dichiarazione dei redditi i redditi derivanti dai fabbricati siti in Italia. Gli immobili devono essere regolarmente iscritti nel catasto dei fabbricati e devono essere dotati di una rendita;
- il titolare di un diritto reale di godimento, che può essere relativo alla superficie, all’usufrutto, all’uso o di abitazione;
- il socio di una società semplice. Sono tenuti alla compilazione del quadro dei redditi fondiari i soci di eventuali società semplici ed equiparate, che producono dei redditi di fabbricati.
I soggetti esclusi dalla compilazione
Al contrario non risultano essere tenuti ad inserire all’interno del Modello 730 i redditi da fabbricati i seguenti soggetti:
- il locatario;
- il comodatario: in questo caso l’obbligo ricade direttamente sul comodante;
- il contribuente il cui reddito complessivo sia costituito solo da redditi fondiari, ma il cui valore complessivo non supera i 500 euro;
- i proprietari delle costruzioni rurali, ma solo e soltanto al verificarsi di alcune condizioni;
- i condomini per le parti comuni, nel caso in cui il reddito pro quota non sia superiore a 25,82 euro;
- quanti siano in possesso di determinati immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati;
- quanti sono in possesso di immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto.
Il reddito da assoggettare a tassazione
Nel caso in cui le unità immobiliari non siano state date in affitto, i redditi dei fabbricati vengono determinati in maniera forfettaria, basandosi direttamente sulle tariffe d’estimo. Questi redditi concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente, indipendentemente dall’effettiva percezione. Per calcolare la tassazione si deve utilizzare la rendita catastale, che si viene a determinare come segue:
- per gli immobili a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C), mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite dalla legge catastale, moltiplicata per la consistenza dell’unità immobiliare;
- per i fabbricati a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E), mediante stima diretta del valore da parte dell’Agenzia delle Entrate;
- per i fabbricati non ancora iscritti in catasto o iscritti con rendita non più adeguata, si applica una rendita provvisoria.
Nel caso in cui l’immobile sia stato dato in locazione, per determinare il reddito imponibile, è necessario prendere in considerazione, insieme alla rendita catastale, anche il canone di affitto che viene regolarmente percepito. Ovviamente è necessario verificare il tipo di contratto che è stipulato tra le parti, perché questo è un elemento che va ad influire in maniera determinante su come verrà tassato l’immobile.
