Ricevere in eredità dei beni immobili rappresenta, al contempo, un importante accrescimento patrimoniale e una sfida gestionale non priva di insidie. In Italia il passaggio generazionale di case e terreni è regolato da un meccanismo fiscale a scaglioni, dove il grado di parentela e le franchigie giocano un ruolo determinante nel definire il carico tributario.
Non si tratta solo di una questione di cifre, ma di un preciso iter burocratico che vede nella dichiarazione di successione il suo spartiacque. È un adempimento fiscale obbligatorio che funge da chiave d’accesso per la successiva voltura catastale e la piena disponibilità del bene.
Indice
A cosa serve la dichiarazione di successione
La dichiarazione di successione non è solo un modulo fiscale, ma l’atto che fotografa il patrimonio del defunto per permetterne il passaggio legale agli eredi.
Dal 2019, la presentazione avviene esclusivamente in via telematica ed i soggetti obbligati a trasmetterla sono gli eredi, i chiamati all’eredità (anche se non hanno ancora accettato), i legatari o i loro rappresentanti legali. È sufficiente che uno solo degli eredi la presenti per conto di tutti.
Per inoltrare l’istanza deve essere utilizzata l’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate (vi si accede con le credenziali digitali) o ci si rivolge a intermediari abilitati come Caf, commercialisti o notai.
Documenti necessari (da allegare in .pdf)
Per completare il modello online (Quadro Eg), è necessario preparare i seguenti documenti:
- certificato di morte (o autocertificazione);
- autocertificazione dello stato di famiglia del defunto e degli eredi;
- visure catastali aggiornate per gli immobili;
- dichiarazione della banca con il saldo e gli interessi dei conti correnti e titoli alla data del decesso;
- copia del testamento di pubblicazione (se esistente);
- prospetto di autoliquidazione delle imposte ipotecarie e catastali.
La struttura della dichiarazione (i quadri principali)
Il modello telematico è diviso in sezioni specifiche (quadri):
- Quadro Ea, nel quale sono vanno indicati i dati del defunto e degli eredi;
- Quadro Eb/Ec dove devono essere inseriti i dati relativi a catasto terreni e fabbricati (l’attivo immobiliare);
- Quadro Er, nel quale si indicano gli altri beni (conti correnti, azioni, gioielli, barche);
- Quadro Ed, dove è necessario inserire le passività (debiti del defunto, spese mediche sostenute negli ultimi 6 mesi, spese funerarie);
- Quadro Ef, che serve per la liquidazione delle imposte calcolate automaticamente dal sistema.
Voltura catastale automatica
Il grande vantaggio del modello telematico è che permette di richiedere contestualmente la voltura catastale. Una volta inviata la dichiarazione di successione, i dati del catasto si aggiornano automaticamente con i nomi dei nuovi proprietari, senza dover presentare pratiche separate.
Le imposte di successione da versare: a chi spetta pagare
Quando si eredita un immobile, le imposte principali da pagare sono:
- l’imposta di successione (in base al grado di parentela);
- l’imposta ipotecaria;
- l’imposta catastale.
Imposta di successione (aliquota variabile)
L’imposta di successione si applica sul valore netto dell’immobile (valore catastale). Le aliquote e le franchigie dipendono dal grado di parentela:
- il coniuge e i parenti in linea retta (figli, genitori) versano il 4% di imposta sul valore eccedente la franchigia di 1 milione di euro per beneficiario;
- per i fratelli e le sorelle l’aliquota è al 6% sul valore eccedente la franchigia di 100.000 euro;
- per gli altri parenti fino al 4° grado l’aliquota è 6% senza franchigia;
- per gli altri soggetti (estranei) l’imposta è all’8% senza franchigia.
Imposta ipotecaria e catastale
Queste imposte sono legate alla voltura dell’immobile: le aliquote ordinarie sono all’2% per l’imposta ipotecaria e all’1% per quella catastale, calcolate sul valore catastale dell’immobile.
Si applicano le agevolazioni prima casa: se l’erede non possiede altri immobili nello stesso comune e la casa non è di lusso, si pagano solo 200 euro per l’imposta ipotecaria e 200 euro per quella catastale.
Costi fissi e tributi speciali
Al momento dell’invio della dichiarazione telematica, gli eredi dovranno versare:
- l’imposta di bollo pari a 64,00 euro per ogni conservatoria interessata dal passaggio di proprietà;
- alcuni tributi speciali quantificabili in circa 18,59 euro per ogni singola formalità ipotecaria eseguita.
Scadenze, sanzioni e ravvedimento operoso
Il termine per la presentazione della dichiarazione di successione è di 12 mesi dalla data del decesso. Il mancato rispetto di questa scadenza comporta l’applicazione di sanzioni. Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate dovesse accertare la posizione prima che l’erede la regolarizzi:
- l’omissione della dichiarazione prevede una sanzione che oscilla dal 120% al 240% dell’imposta dovuta – se non è dovuta imposta (perché sotto franchigia), la sanzione fissa va da 250 euro a 1.000 euro;
- per dichiarazione infedele (per errori o per dei beni omessi), la sanzione va dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta.
Il ravvedimento operoso
Il ravvedimento operoso è lo strumento che permette di rimediare spontaneamente agli errori o ritardi pagando molto meno rispetto a un accertamento d’ufficio. Più velocemente si sana l’errore, minore è la sanzione. Ecco le principali riduzioni sulla sanzione minima (120%):
- il ravvedimento sprint si applica entro 14 giorni con una sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo;
- il ravvedimento breve va effettuato entro 30 giorni e prevede la riduzione a 1/10 della sanzione ordinaria, pari al 12%;
- il ravvedimento trimestrale deve avvenire entro 90 giorni con la riduzione a 1/9 della sanzione, che diventa il 13,33%;
- il ravvedimento annuale si conclude entro 1 anno dalla scadenza originaria e offre la riduzione a 1/8 con una sanzione del 15%.
Per regolarizzare tramite ravvedimento è necessario versare tre componenti:
- l’imposta dovuta;
- la sanzione ridotta;
- gli interessi di mora (calcolati giorno per giorno dalla scadenza dei 12 mesi).
Accettazione tacita dell’eredità
Per la legge civile, l’erede è formalmente proprietario dell’immobile solo dopo aver accettato l’eredità.
La vendita stessa dell’immobile è considerata un atto che presuppone necessariamente la volontà di essere erede: questa è l’accettazione tacita. In altre parole, nel momento in cui si mette in vendita l’immobile si ha accettato tacitamente l’eredità.
La trascrizione dell’accettazione
Senza la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari si interrompe, rendendo l’acquisto dell’immobile potenzialmente contestabile.
Per garantire la validità del passaggio di proprietà dal defunto all’erede, e di conseguenza al nuovo acquirente, il notaio provvede solitamente a questo atto in modo contestuale al rogito di vendita. L’operazione comporta un costo che oscilla generalmente tra i 500 euro e gli 800 euro, incluse le imposte fisse, e la spesa spetta di prassi al venditore, trattandosi di un adempimento necessario per rendere l’immobile regolarmente commerciabile.
