Una casa occupata abusivamente può restare indisponibile per mesi o anni, anche quando il proprietario ha già denunciato l’occupazione e chiesto l’intervento delle autorità. Dal 2022 al 30 giugno 2026 sono stati liberati 6.101 alloggi di edilizia residenziale pubblica e sgomberati 313 immobili di particolare rilievo nelle città metropolitane. Nel frattempo, per chi aspetta di rientrare in possesso del proprio immobile, continuano a correre spese, mancati canoni e occasioni di utilizzo perdute. Se lo sgombero tarda, anche lo Stato può essere chiamato a rispondere del danno.
La Cassazione nel 2026 ha affrontato due situazioni molto diverse: quella in cui si contesta l’inerzia delle autorità nel far cessare l’occupazione e quella in cui esiste già un provvedimento del giudice rimasto ineseguito. Nel secondo caso la posizione del proprietario è molto più forte.
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Posso chiedere i danni allo Stato anche senza un ordine di sgombero?
“Sì, la richiesta è possibile, ma diventa più difficile se manca ancora un provvedimento del giudice da eseguire”.
Una casa occupata abusivamente provoca anzitutto un danno imputabile agli occupanti. Se però le autorità restano inattive per mesi o anni, può aggiungersi un secondo pregiudizio, legato al mancato sgombero. Pertanto, occorre individuare quale intervento spettava alle autorità e perché avrebbe dovuto essere attivato.
È il problema arrivato dinanzi alle Sezioni Unite con l’ordinanza n. 20980 del 2026. Il proprietario contestava alle amministrazioni di essere rimaste inattive per anni davanti a un’occupazione abusiva, senza predisporre le misure di ordine e sicurezza pubblica necessarie a far cessare la situazione illecita: organizzare l’intervento pubblico, adottare le misure necessarie e arrivare alla liberazione dell’immobile (art. 2 TULPS e artt. 50 e 54 TUEL).
Un precedente favorevole al proprietario esiste già. Le Sezioni Unite nel 2023 hanno ricondotto al giudice ordinario la domanda di risarcimento per omesso sgombero, considerando vincolata l’attività diretta a predisporre le misure necessarie per tutelare ordine e sicurezza pubblica e porre fine alla situazione illecita (Cass. Sez. Un. n. 7737/2023). Principio richiamato anche dall’ordinanza n. 8640/2026.
La questione, però, non può considerarsi chiusa in ogni situazione. Con l’ordinanza n. 20980/2026 le Sezioni Unite hanno ritenuto necessario tornare in pubblica udienza proprio per stabilire quale natura abbiano i poteri di pubblica sicurezza quando il risarcimento viene chiesto per l’inerzia delle autorità protratta negli anni.
Quindi, una casa occupata da lungo tempo e ripetute richieste rimaste senza seguito non bastano, da sole, a rendere automaticamente responsabile lo Stato. Occorre ricostruire quali poteri potevano essere esercitati, se ne ricorrevano i presupposti e quale danno sia derivato proprio dal mancato intervento.
Quanto può tardare uno sgombero già ordinato dal giudice?
“Un ordine di sgombero può richiedere tempo per essere eseguito, ma non può essere rinviato a tempo indeterminato”.
Una volta emesso il provvedimento dell’autorità giudiziaria, la P.A. può stabilire come organizzare l’intervento, non se eseguirlo. L’esecuzione come attività vincolata: l’inerzia che supera il tempo ragionevolmente necessario per predisporre mezzi e forza pubblica può integrare un illecito omissivo ex art. 2043 c.c. (Cass. ord. n. 8640/2026).
“La presenza di famiglie e minori, la necessità di trovare soluzioni abitative alternative o le esigenze di ordine pubblico possono incidere sull’organizzazione dello sgombero”.
Quando l’esecuzione richiede l’intervento della forza pubblica, è il Prefetto a coordinarlo. Se occorre predisporre misure per persone fragili che non riescono a trovare autonomamente un’altra sistemazione, può istituire una cabina di regia con Regione ed enti locali.
Non esiste un termine oltre il quale scatta in automatico il risarcimento. Per la responsabilità ex art. 2043 c.c. conta se l’amministrazione ha lasciato trascorrere più del tempo ragionevolmente necessario per organizzare lo sgombero. L’art. 11 del D.l. n. 14/2017 prevede però dei termini per alcune fasi: in presenza di persone fragili, la cabina di regia deve operare entro 90 giorni e l’eventuale differimento disposto dal giudice non può superare un anno.
Questi termini regolano l’esecuzione, ma non fissano da soli il momento in cui nasce il diritto al risarcimento. Nella causa decisa con l’ordinanza n. 8640/2026, l’ordine di sgombero era rimasto ineseguito per anni. Per la Cassazione, un’inerzia così prolungata può integrare un illecito omissivo ex art. 2043 c.c. e il proprietario non deve provare la colpa personale del singolo funzionario.
Quali danni posso chiedere allo Stato per il mancato sgombero?
Il risarcimento copre il pregiudizio che il proprietario riesce a collegare all’inerzia della pubblica amministrazione. L’illecito omissivo ex art. 2043 c.c. e il danno da risarcire sono quindi due passaggi distinti.
“Occorre dimostrare che il ritardo nell’esecuzione dello sgombero abbia prolungato la perdita di disponibilità dell’immobile e prodotto conseguenze patrimoniali concrete”.
Per una casa occupata, il pregiudizio può riguardare anzitutto il mancato godimento dell’immobile e, se il bene era destinato a produrre reddito, la perdita della possibilità di utilizzarlo economicamente. Il valore locativo può avere rilievo nella quantificazione, ma non è per questo una somma dovuta in automatico per ogni mese di occupazione. Vanno ricostruiti la durata dell’inerzia, l’uso che sarebbe stato fatto dell’immobile e il nesso tra il ritardo imputabile all’amministrazione e la perdita lamentata.
Nella procedura prevista dall’art. 11 del d. l. n. 14/2017 opera anche un istituto diverso dal risarcimento: l’indennità onnicomprensiva per il mancato godimento del bene, liquidata secondo criteri equitativi tenendo conto dello stato e della destinazione dell’immobile, della durata dell’occupazione e dell’eventuale fatto colposo del proprietario. L’indennità decorre dalla scadenza dei 90 giorni previsti per la cabina di regia e non è dovuta se il proprietario ha causato o concorso a causare con dolo o colpa grave l’occupazione. Risarcimento ex art. 2043 c.c. e indennità hanno quindi presupposti e funzione diversi e non vanno sovrapposti.
Sul piano della prova, contano il titolo sull’immobile e il provvedimento di sgombero o di rilascio, ma anche tutto ciò che ricostruisce quanto a lungo l’esecuzione è rimasta ferma: istanze e PEC inviate alle autorità, risposte ricevute, verbali e comunicazioni sui rinvii. Il danno economico richiede poi documenti coerenti con l’utilizzo perduto del bene. Un precedente contratto di locazione, trattative documentate per affittarlo, documentazione contabile o altri elementi sull’attività che avrebbe dovuto svolgersi nell’immobile possono servire a dimostrare che l’inerzia ha prodotto una perdita reale e non soltanto ipotetica.
Aver ottenuto un provvedimento favorevole non obbliga poi il proprietario ad avviare una serie di altre cause per evitare di perdere il risarcimento. L’art. 1227, comma 2, c.c. impone al danneggiato di evitare l’aggravamento del danno, ma nei limiti della buona fede e senza sacrifici eccessivi. Nell’ ordinanza n. 8640/2026 la Cassazione ha escluso che alla società, dopo la tempestiva denuncia e il sequestro ottenuto, potesse essere rimproverato di non avere intrapreso anche ulteriori giudizi civili o amministrativi: chi ha ottenuto tutela attraverso uno strumento previsto dall’ordinamento non deve provarli tutti.
“Per quantificare la richiesta, quindi, non basta moltiplicare un ipotetico affitto mensile per gli anni di occupazione: bisogna dimostrare quale parte della perdita deriva proprio dal mancato sgombero e quanto quella inerzia è costata al proprietario”.
