Il genitore muore e lascia una casa a più figli. Quando arriva il momento di dividerla, emerge un abuso edilizio: un ampliamento mai autorizzato, un manufatto senza titolo, una vecchia difformità. La casa può essere assegnata a uno dei fratelli oppure l’abuso blocca la divisione?
La casa abusiva si eredita, ma questo non significa che i fratelli possano sempre dividerla. Lo scioglimento della comunione ereditaria è un atto tra vivi e deve rispettare le regole urbanistiche: se manca il titolo edilizio richiesto dalla legge, la divisione può essere impedita sia davanti al notaio sia davanti al giudice. Prima, però, bisogna capire quale irregolarità esiste, perché il tipo di abuso può cambiare l’esito della divisione e, in alcuni casi, il bene può essere regolarizzato.
Lo ha ribadito la Cassazione con l’ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, chiamata a decidere proprio su una divisione ereditaria che comprendeva manufatti abusivi. Se nell’eredità ci sono anche altri beni, questi possono essere divisi lasciando fuori il fabbricato abusivo, anche senza il consenso di tutti i coeredi.
Indice
Una casa abusiva si può dividere tra gli eredi?
La divisione ereditaria è un atto tra vivi. Per questo, quando i coeredi vogliono sciogliere la comunione e attribuire la casa a uno o più di loro, devono rispettare i limiti che la normativa urbanistica pone alla circolazione degli immobili abusivi.
“L’accordo tra i fratelli non basta a superare il limite”.
Nel caso deciso dalla Cassazione nel 2026, i coeredi avevano già raggiunto un accordo di mediazione per dividere i beni ereditari, con formazione dei lotti e previsione di un conguaglio. La presenza di manufatti abusivi imponeva comunque di verificare se quella divisione potesse produrre validamente i suoi effetti.
Lo stesso vale per la divisione giudiziale. Il giudice non può attribuire un immobile a uno dei coeredi se quell’effetto non potrebbe essere ottenuto validamente con un atto tra privati. La Cassazione richiama sul punto anche la disciplina dell’art. 2932 c.c.:
“La sentenza non può realizzare un trasferimento precluso dalla normativa urbanistica”.
Peraltro, la mancanza della documentazione urbanistica richiesta è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, perché la regolarità edilizia del fabbricato tutela un interesse pubblico. Una causa già avviata, quindi, resta soggetta allo stesso controllo sulla situazione urbanistica dell’immobile.
La verifica, però, deve riguardare la concreta situazione dell’immobile. La Cassazione n. 21743/2026 ha rinviato al giudice di merito proprio per accertare se i manufatti fossero privi delle dichiarazioni relative al titolo edilizio oppure presentassero difformità tali da renderli abusivi.
Quali abusi impediscono davvero di dividere la casa?
Dire che una casa “ha un abuso” non basta per stabilire che non possa essere divisa. Bisogna verificare quale titolo edilizio esiste, quali opere sono state autorizzate e in cosa consiste la difformità. Un fabbricato costruito senza titolo pone un problema diverso da una casa autorizzata che presenta modifiche rispetto al progetto.
Il controllo parte dagli atti conservati dal Comune: titolo originario, eventuali varianti, sanatorie e domande di condono. Questi documenti devono essere confrontati con lo stato attuale dell’immobile.
“La planimetria catastale non prova la regolarità urbanistica della casa”.
Le Sezioni Unite hanno qualificato come nullità testuale quella prevista dall’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 (Cass. Sez. Un. n. 8230/2019). Se il titolo edilizio indicato nell’atto esiste realmente ed è riferibile all’immobile, la semplice difformità della costruzione rispetto a quel titolo non determina, da sola, la nullità dell’atto.
In altre parole, se esiste un titolo edilizio reale riferito a quella casa, una difformità rispetto al progetto non rende automaticamente nulla la divisione. Bisogna prima individuare l’irregolarità e verificare quali conseguenze produce.
Anche la possibilità di regolarizzare l’immobile può cambiare l’esito. A seconda del tipo di irregolarità possono rilevare l’accertamento di conformità previsto dagli artt. 36 e 36-bis del D.P.R. n. 380/2001, le tolleranze edilizie o una precedente domanda di condono. Se l’irregolarità viene sanata o l’opera abusiva viene eliminata ripristinando la situazione legittima, viene meno l’ostacolo urbanistico che impediva di comprendere la casa nella divisione.
Se la casa non si può dividere, cosa possono fare i fratelli?
La casa abusiva non blocca necessariamente la divisione di tutta l’eredità. Se nell’asse ci sono altri beni, questi possono essere divisi lasciando fuori il fabbricato che, per la sua situazione urbanistica, non può essere compreso nello scioglimento della comunione.
“La Cassazione ha stabilito che il giudice deve valutare una divisione parziale dell’eredità, escludendo il fabbricato abusivo (Cass. ord. n. 21743/2026)”.
Ciascun coerede può chiedere questa divisione anche se gli altri non sono d’accordo. L’art. 713 c.c.
riconosce infatti il diritto di ottenere lo scioglimento della comunione e, secondo la Cassazione, l’abuso che riguarda un fabbricato non impedisce di esercitarlo sull’intero complesso degli altri beni ereditari.
Se il genitore lascia ai tre figli una casa abusiva, un terreno e somme di denaro, la casa può restare in comunione mentre terreno e denaro vengono divisi. Se, invece, l’eredità comprende soltanto quella casa e l’abuso ne impedisce la divisione, non ci sono altri beni sui quali operare una divisione parziale. I fratelli restano quindi titolari delle rispettive quote finché l’ostacolo urbanistico permane.
A quel punto occorre verificare se l’immobile possa essere regolarizzato oppure se sia possibile ripristinare lo stato legittimo. Eliminato l’ostacolo, resta da stabilire se la casa sia comodamente divisibile, cioè se possa essere frazionata senza comprometterne funzione e valore.
Se il frazionamento non è praticabile, si applica l’art. 720 c.c. L’immobile può essere attribuito per intero a uno dei coeredi, con addebito dell’eccedenza rispetto alla sua quota, oppure a più coeredi che ne chiedano congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno vuole riceverlo, la legge prevede la vendita.
Il dissenso di un fratello, quindi, non basta a mantenere per sempre la comunione su un bene che può essere validamente diviso. Se manca un accordo, le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie rientrano tra quelle soggette a mediazione obbligatoria prima della causa.
