L’acquisto di immobili ad uso abitativo o strumentale è sottoposto a due tipologie di tasse, a seconda del soggetto che li vende. Se quest’ultimo è un privato, l’acquirente deve versare l’imposta di registro; se invece è un’impresa l’operazione è soggetta all’Iva.
Le due imposte sono alternative una all’altra – nel senso che se ne deve pagare una sola – ed è importante conoscerne la portata, in modo da comprendere a quanto ammonti questo tipo di costo. Cerchiamo, quindi, di capire meglio quando su un immobile viene applicata l’imposta di registro o quando l’operazione è soggetta all’Iva. E soprattutto quale impatto hanno queste due tasse sull’operazione che si sta effettuando.
Indice
Acquisto di un immobile: le imposte indirette
Le operazioni connesse all’acquisto di un immobile devono essere gestire in maniera corretta anche dal punto di vista fiscale. Questo è il motivo per il quale è bene sapere fin da subito che le imposte dovute per una compravendita variano a seconda di due parametri ben precisi:
- il tipo di immobile che viene acquistato, che può essere ad uso civile abitazione o un fabbricato strumentale;
- la tipologia del venditore, che può essere un privato o un’impresa di costruttori.
Le imposte indirette che si devono applicare all’acquisto dell’immobile variano, quindi, a seconda della combinazione di queste due variabili. A parità di prezzo finale, l’acquirente dovrà versare delle imposte indirette diverse, che possono avere un peso molto importante sul costo finale. E che, soprattutto, sono molto differenti tra di loro.
Le imposte che devono essere versate, infatti, variano a seconda del fatto che l’immobile sia ad uso abitativo o strumentale. Ma non solo: se la cessione viene effettuata da un privato è necessario versare l’imposta di registro, mentre se l’operazione è effettuata con un’impresa di costruzione è necessario mettere in conto anche il costo dell’Iva, l’imposta sul valore aggiunto.
L’imposta di registro: come funziona sugli immobili abitativi
L’acquirente deve mettere in conto la spesa dell’imposta di registro nel caso in cui l’immobile abitativo sia acquistato da un privato. O quando l’operazione coinvolga degli immobili strumentali da parte di privati.
In linea di principio vale la regola dell’alternatività tra l’Iva e l’imposta di registro. Nel caso in cui la compravendita sia sottoposta proprio a quest’ultimo, l’acquirente deve tenere conto dei seguenti costi:
- in caso di cessioni soggette ad Iva, l’imposta di registro è fissa nella misura di 200 euro;
- per le cessioni esenti Iva l’imposta di registro è proporzionale al valore dell’immobile al 9%. L’aliquota scende al 2% per i soggetti che possono usufruire delle agevolazioni sulla prima casa.
Aliquote Iva, a quanto ammontano
Quando si acquista un immobile ad uso abitativo, che non abbia le caratteristiche di un’abitazione di lusso, l’aliquota Iva è pari al 10%. L’imposta viene applicata solo e soltanto nel caso in cui l’operazione sia effettuata con un’impresa costruttrice.
L’aliquota ridotta del 10%, però, scende al 4% nel caso in cui l’acquirente sia in possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa. Se, invece, l’immobile ha le caratteristiche del bene di lusso, viene applicata l’Iva ordinaria del 22%.
Quali agevolazioni ci sono sulla prima casa
Abbiamo accennato in precedenza che nel caso di acquisto della prima casa, è possibile accedere ad un particolare regime fiscale, grazie al quale è possibile pagare le imposte in maniera inferiore. Nel caso in cui il venditore sia privato e l’immobile oggetto della compravendita costituisca la prima casa, l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
- imposta di registro: 2%;
- imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
- imposta catastale fissa: 50 euro.
Nel caso in cui la compravendita venga effettuata con un’impresa di costruzioni o di ristrutturazioni e l’atto viene effettuato entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori è necessario tenere conto anche dell’Iva. Le imposte, in questo caso, sono le seguenti:
- Iva: 4%;
- imposta di registro fissa: 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa: 200 euro;
- imposta catastale fissa: 200 euro.
Per poter accedere alle agevolazioni che abbiamo appena visto, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti:
- l’immobile non deve essere di lusso;
- l’acquirente deve avere la propria residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile. O, in alternativa, deve avere intenzione di stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula del contratto.
Immobili ceduti dalle imprese
Quando la cessione dell’immobile viene effettuata da un’impresa, l’imposta di registro si applica in maniera uniforme, nella misura di 200 euro. Questa regola si applica sia per le operazioni che sono assoggettate all’Iva che per quelle esenti. L’aliquota viene determinata dalla natura dell’impresa che mette in vendita l’immobile.
Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice e l’atto venga effettuato prima dei cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’Iva si applica come segue:
- 4% per la prima casa;
- 10% per gli acquisti non prima casa;
- 22% per gli immobili di lusso.
Se il venditore è un’impresa non costruttrice, che ha semplicemente effettuato i lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione. O quando si acquista da un’impresa costruttrice dopo cinque anni rispetto all’ultimazione dei lavori e che decida di non optare per l’imponibilità dell’operazione, sono in vigore le seguenti regole:
- esenzione Iva;
- per la prima casa si applica l’imposta di registro al 2% o del 9% negli altri casi.
Cessione di immobili di immobili effettuati da privati
Quando l’operazione è effettuata da privati e sono relativi ad immobili ad uso abitativo, si deve applicare l’imposta di registro nelle seguenti misure:
- 2% per immobili prima casa;
- 9% per abitazioni abitative non prima casa;
- 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa).
Risultano essere pari a 50 euro ciascuna le imposte ipotecarie e catastali.
Fabbricati strumentali
A prescindere dal regime Iva che viene applicato, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuno.
