Come si svilupperà il settore immobiliare nel 2024? Risulta complicato fare previsioni, ma indubbiamente un elemento chiave sarà l’andamento dei tassi di interesse, previsti in diminuzione nel corso dell’anno. Tuttavia, le prospettive basate sui dati del 2023 non ispirano ottimismo.
Attualmente non sono disponibili i dati relativi all’anno precedente, ma si stima che le transazioni immobiliari abbiano registrato una significativa diminuzione a due cifre, principalmente a causa della riduzione dei finanziamenti, che sono scesi del 29% secondo le informazioni aggiornate a settembre 2023 pubblicate dal Corriere della Sera.
Aumentano gli acquisti in contanti
Due fattori che sembrano essere strettamente legati, come evidenziato anche dall’aumento degli acquisti effettuati in contanti, addirittura superiori al 2022. Alcune stime indicano un ulteriore calo delle transazioni immobiliari anche per il 2023, attestandosi intorno al 5%.
Prevedere l’andamento nel 2024 è arduo, ma alcuni dati possono essere considerati con una certa sicurezza: il costo dell’energia sarà sicuramente più basso rispetto a quello del 2023, tuttavia è improbabile che i prezzi dei generi alimentari e dei servizi personali registrino una diminuzione.
Questa situazione potrebbe portare a diverse conseguenze nel settore immobiliare. Gli osservatori concordano sul fatto che tutti gli istituti bancari adotteranno criteri di valutazione estremamente severi per i potenziali debitori, manifestando una notevole diffidenza verso coloro che richiedono mutui senza fonti di reddito sicure. Tuttavia, la situazione attuale non sembra prefigurare una crisi dei mutui simile a quella del 2012 in Italia, nonostante i parametri attuali siano molto più rigidi.
Per quanto riguarda le quotazioni di mercato, si prevede una crescita limitata, con un aumento stimato dello 0,6% a Milano e dell’1,4% a Roma. Nel 2025 e nel 2026, non sono attese significative fluttuazioni, ma ciò non sarà sufficiente per far recuperare alle quotazioni l’inflazione. Secondo quanto riportato da L’Economia del Corriere Tecnocasa, la riduzione dei prezzi potrebbe interessare principalmente le tipologie di immobili più economiche e le unità abitative di dimensioni più ampie.
Più affitti brevi e il caso cedolare secca
La diminuzione dei tassi di interesse potrebbe stimolare un aumento degli acquisti con finalità di investimento nel settore immobiliare. È improbabile che si privilegino contratti di locazione tradizionale, che generano incertezze in termini di entrate e disponibilità dell’alloggio al termine del contratto. È più realistico orientarsi verso affitti brevi, ove opportuni, o rivolgere l’attenzione agli affitti per studenti e lavoratori, settori in cui c’è una domanda consolidata.
Nonostante l’aumento della cedolare secca dal 21 al 26% (applicato a chi affitta tra due e quattro abitazioni a partire dal secondo immobile) e l’implementazione di regolamentazioni più rigide nei centri storici per incentivare la locazione tradizionale, gli affitti brevi non sembrano destinati a scomparire. Tuttavia, al momento, è improbabile assistere a un aumento dei canoni dei contratti a lungo termine, specialmente in alcune città come Milano, dove i prezzi hanno raggiunto livelli insostenibili. La mancata regolamentazione annuale del canone in base all’inflazione rende meno penalizzante per i proprietari l’uso della cedolare secca.
Il trend delle case nelle località turistiche
Nel corso del 2023, il mercato immobiliare nelle località turistiche ha manifestato segni di vitalità, principalmente grazie all’aumento della domanda da parte degli acquirenti stranieri e al fatto che chi acquista spesso non necessita di un mutuo.
Per quanto riguarda le previsioni per il 2024 in questo settore, è probabile che la componente di investimento continui a svolgere un ruolo significativo. Molte transazioni potrebbero essere motivate dalla prospettiva di utilizzare l’abitazione per alcuni mesi e affittarla per il resto dell’anno, sfruttando la stagione turistica per rendere plausibile il business immobiliare. A eccezione delle località più esclusive, i prezzi dovrebbero rimanere accessibili, poiché in molte zone il mercato non ha ancora recuperato i livelli nominali registrati nel 2012.
Milano la più cara per l’acquisto, ma Firenze potrebbe scalzarla per l’affitto
Le prospettive per il mercato immobiliare nel 2024 suggeriscono un possibile incremento nei prezzi degli immobili, contrassegnando una variazione rispetto al 2023, caratterizzato da una certa stabilità. Questa previsione proviene da un’analisi condotta da Immobiliare.it Insights, che identifica Milano come la città più costosa per le transazioni di compravendita, mentre Firenze assume il primato per gli affitti.
Per quanto riguarda le vendite, lo studio anticipa un aumento del 6% a Catania, del 4,1% a Verona, del 2% a Milano e dell’1,1% a Roma. Per quanto riguarda gli affitti, si prevede un notevole incremento a Napoli (+16,8%) e a Firenze, dove ci si attende un aumento del +18%.
Malgrado non registri la crescita percentuale più elevata, Milano manterrà la sua posizione di città con i prezzi di vendita più elevati. Nel capoluogo lombardo, si prevede che l’acquisto di un immobile richiederà mediamente quasi 5.500 euro al metro quadro, segnando un aumento di circa 100 euro al metro quadro rispetto ai valori attuali.
Si prevedono oscillazioni positive intorno al +3% anche per Napoli, Genova, Bari, Venezia e Torino. I prezzi al metro quadro previsti si collocano su fasce di prezzo molto diverse, variando dai 3.415 euro al metro quadro di Venezia ai 1.707 euro al metro quadro di Genova. Bari e Torino supereranno i 2.000 euro al metro quadro entro la fine del prossimo anno, rappresentando una novità per entrambe le città.
La situazione è diversa per quanto riguarda gli affitti. Nel 2024, Milano potrebbe perdere il primato di città con le locazioni più costose. Secondo l’analisi di Immobiliare.it, Firenze si avvicinerà ai 29 euro al metro quadro entro la fine dell’anno successivo, in aumento rispetto agli attuali 24,5 euro al metro quadro. Milano, pur registrando un incremento a 25 euro al metro quadro, si posizionerà dietro il capoluogo toscano, ma comunque in crescita rispetto agli attuali 24,7 euro al metro quadro.
Napoli sperimenta una crescita significativa, passando da poco più di 14 euro a 16,7 euro al metro quadro. Altre località, come Bari, Genova, Palermo e Torino, vedranno incrementi più contenuti, nell’ordine del +4% o +5%, mentre molte altre si manterranno sostanzialmente stabili. Bologna, dopo la crescita degli ultimi mesi, si fermerà a 19,5 euro al metro quadro, con una lieve diminuzione dello 0,2%.
Per le compravendite i numeri rimangono distanti dal 2022
Antonio Intini, chief business officer di Immobiliare.it, nel rapporto afferma: “È vero che le dinamiche di prezzo sono lente a reagire ed è per questo che le previsioni non dipingono un 2024 di prezzi in discesa. Va detto che l’ascesa dei tassi dei mutui e la corsa dell’inflazione hanno ridimensionato le intenzioni e la capacità d’acquisto degli italiani, spostando una fetta di domanda verso la locazione, un mercato che quindi potrebbe veder salire i prezzi in risposta a un aumento dell’interesse”.
Secondo il rapporto, in termini di volumi di compravendite, sia il 2023 che il 2024 si collocano lontani dalle prestazioni eccezionali registrate nel 2022, e l’andamento tornerà a seguire un ritmo più regolare, simile a quello che si sarebbe avuto in assenza della crisi legata al Covid.
