L’energia solare simbolo della transizione ecologica è un passo concreto verso l’indipendenza energetica e la riduzione delle bollette. Ma cosa succede quando il desiderio di contribuire a un futuro più sostenibile si scontra con regolamenti condominiali o, peggio, con l’opposizione di un vicino ostinato? Il diritto all’autoproduzione energetica è sancito dalla legge. Il D.lgs. n. 28 del 2011 promuove e incentiva l’uso dell’energia da fonti rinnovabili. Parallelamente, il legislatore ha introdotto una serie di incentivi fiscali. Tra questi, il Superbonus e l’Ecobonus prevedono agevolazioni per interventi di riqualificazione energetica, inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici. Ma è davvero così semplice installare un impianto fotovoltaico sul tetto di un condominio o di un’abitazione in affitto?
Indice
Posso installare pannelli solari senza il consenso degli altri condomini?
L’installazione di pannelli solari in ambito condominiale è disciplinata dall’art. 1122-bis c.c., introdotto dalla Riforma Condominio – l. n. 220 del 2012. Tale norma consente al singolo condomino di:
“installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, come i pannelli fotovoltaici, sul lastrico solare, su altre superfici comuni idonee o sulle parti di proprietà individuale, purché ciò non pregiudichi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.”
In tali circostanze, non è necessaria l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale (Cass. sent. n. 1337 del 17 gennaio 2023). Ma è obbligatorio informare l’amministratore di condominio prima di procedere con l’installazione. L’assemblea condominiale ha la facoltà di prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele specifiche per salvaguardare gli elementi strutturali e l’estetica dell’edificio. Inoltre, può richiedere una garanzia per eventuali danni derivanti dai lavori.
Quali distanze devo rispettare?
Quando si installano pannelli fotovoltaici, è necessario rispettare specifiche distanze minime per evitare contestazioni e garantire la regolarità dell’impianto. La normativa di riferimento è l’art. 873 c.c. che stabilisce una distanza minima di tre metri dai confini tra proprietà per qualsiasi costruzione, compresi i pannelli solari, salvo disposizioni più restrittive nei regolamenti locali.
Tuttavia, per gli impianti su tetti condominiali, si applicano regole più specifiche. L’art. 1122-bis c.c. consente di installare impianti fotovoltaici su parti comuni o di proprietà esclusiva, a condizione che non si alterino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico. Se il sistema viene posizionato su un lastrico solare o su un tetto inclinato, è necessario mantenere una distanza sufficiente per evitare ombreggiamenti o danni alle proprietà confinanti.
Come rispettare le distanze in modo corretto?
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Aspetto |
Descrizione |
Riferimento ormativo |
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Distanza minima dai confini |
3 metri dal confine per impianti a terra; distanza adeguata su tetti per evitare danni e ombreggiamenti |
art. 873 c.c. |
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Regolamenti edilizi locali |
Verificare presso l’Ufficio Tecnico Comunale eventuali regole più restrittive (es. 5 o 10 metri) |
Regolamenti edilizi comunali |
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Distanza da lucernari e canne fumarie |
Evitare interferenze con lucernari, canne fumarie e antenne per ragioni di sicurezza e funzionalità |
art. 1122-bis c.c. e regolamenti comunali |
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Prevenzione di ombreggiamenti |
Installare i pannelli in modo da non proiettare ombra su proprietà confinanti |
Principi generali di tutela della luce e dell’aria |
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Pratiche burocratiche |
Presentare la DIA (Denuncia di Inizio Attività) e verificare la compatibilità con vincoli locali |
Normative edilizie comunali e art. 1122-bis c.c. |
Conseguenze del mancato rispetto delle distanze
Il mancato rispetto delle distanze minime previste dalla legge può comportare conseguenze rilevanti, sia sul piano legale che economico. In primo luogo, il vicino può richiedere, ai sensi dell’art. 872 c.c., la rimozione o lo spostamento dell’impianto installato a distanza irregolare. Se l’installazione causa ombreggiamenti o pregiudica il diritto alla luce e all’aria, può essere avanzata una richiesta di risarcimento danni in base all’art. 2043 c.c.. Inoltre, i regolamenti edilizi locali possono prevedere sanzioni amministrative o la sospensione dei lavori in caso di mancata osservanza delle prescrizioni comunali. Infine, l’assenza della comunicazione obbligatoria, come la DIA (Denuncia di Inizio Attività), espone l’installatore a ulteriori sanzioni, rendendo necessaria una verifica preventiva delle normative locali per evitare problemi futuri.
Il regolamento condominiale può vietare i pannelli solari?
Il regolamento condominiale può influenzare l’installazione di pannelli solari, ma la sua capacità di imporre divieti dipende dalla natura del regolamento stesso. Vediamo nel dettaglio i tipi di regolamento.
Regolamento contrattuale
Approvato all’unanimità e debitamente trascritto nei registri immobiliari, può imporre divieti o limitazioni, purché questi non risultino in contrasto con norme imperative o diritti fondamentali, come, ad esempio, il diritto all’autoproduzione energetica.
In particolare, le clausole che vietano l’installazione di pannelli solari possono essere dichiarate nulle qualora si pongano in conflitto con disposizioni legislative di carattere imperativo, come quelle che promuovono l’utilizzo di fonti rinnovabili.
Un esempio di tale contrasto si verifica quando il regolamento impedisce, senza ragioni tecniche giustificate, la realizzazione di impianti fotovoltaici su parti comuni o, ancora, quando impone limitazioni al diritto individuale di autoproduzione energetica senza un fondato motivo, ad esempio, a esigenze di sicurezza o di decoro architettonico (cfr Cass. sent. n. 5889/2021; Cass. sent. n. 22341/2022).
Regolamento assembleare
Approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale, tale regolamento non ha la stessa forza vincolante di quello contrattuale. Non può imporre divieti che limitino i diritti individuali dei condomini sulle parti comuni, a meno che non si tratti di disposizioni necessarie per garantire la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, un regolamento assembleare non può vietare l’installazione di pannelli solari da parte di un singolo condomino, se l’intervento non pregiudica tali aspetti.
Il vicino blocca l’accesso al tetto per la manutenzione dell’impianto fotovoltaico
Quando si rende necessaria la manutenzione dell’impianto fotovoltaico installato sul tetto condominiale, può accadere che un vicino ostacoli l’accesso alle aree attraverso le quali è possibile raggiungere il tetto. L’art. 843 c.c. disciplina l’accesso al fondo altrui per esigenze di costruzione o riparazione. La norma stabilisce che:
“Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.”
In altre parole, se l’accesso al tetto per la manutenzione dell’impianto fotovoltaico è necessario e non esistono alternative praticabili, il proprietario dell’unità immobiliare interessata deve consentire il passaggio. Tuttavia, tale diritto è subordinato al requisito della necessità: l’accesso deve essere indispensabile per l’esecuzione dei lavori, e non devono esistere soluzioni alternative che evitino il passaggio attraverso la proprietà altrui.
È importante notare che il proprietario che concede l’accesso ha diritto a un’adeguata indennità nel caso in cui l’accesso cagioni danno alla sua proprietà. Pertanto, è consigliabile valutare preventivamente l’eventuale impatto dei lavori e concordare le modalità di risarcimento per eventuali danni causati.
Posso installare pannelli fotovoltaici se sono in affitto?
Sì, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche se si è in affitto, ma è necessario ottenere il consenso del proprietario dell’immobile. Essendo il locatore il titolare del diritto di proprietà, qualsiasi modifica strutturale o installazione permanente richiede la sua autorizzazione preventiva. È consigliabile formalizzare tale consenso per iscritto, specificando le modalità di installazione, la responsabilità per la manutenzione e la gestione dell’impianto, nonché eventuali accordi riguardanti la proprietà dell’impianto al termine del contratto di locazione. Per quanto riguarda eventuali incentivi fiscali, come il Superbonus o l’Ecobonus, sono generalmente destinati ai proprietari degli immobili. Tuttavia, in alcuni casi, anche il conduttore può accedere a tali agevolazioni, purché sostenga le spese per l’intervento e sia in possesso di un contratto di locazione regolarmente registrato. È fondamentale verificare le specifiche condizioni previste dalla normativa vigente e, se necessario, consultare un professionista per valutare la possibilità di usufruire di tali benefici.
