Quando si acquista un immobile, uno degli aspetti più importanti è la certezza che nessun terzo possa rivendicare diritti sulla proprietà dopo la firma del rogito notarile. La legge tutela l’acquirente attraverso la garanzia per evizione, prevista dagli articoli 1483 e seguenti del codice civile. Si tratta di una protezione fondamentale nelle compravendite immobiliari, perché assicura che il bene sia libero da diritti altrui, ipoteche, servitù non apparenti o rivendicazioni di proprietà che compromettano il godimento.
In un mercato immobiliare complesso come quello italiano, la garanzia per evizione rappresenta una tutela essenziale per evitare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto.
Indice
Perché la garanzia per evizione è importante nell’acquisto di un immobile
L’acquirente ha diritto a ottenere la piena e libera disponibilità del bene. Questo significa che l’immobile deve essere libero da ipoteche o pignoramenti, non rivendicato da terzi, privo di servitù non apparenti e non soggetto a trascrizioni pregiudizievoli.
Un esempio tipico è la scoperta, dopo il rogito, di un’ipoteca giudiziale mai cancellata. In questo caso l’acquirente rischia di subire un’esecuzione immobiliare pur avendo acquistato in buona fede.
Per evitare tali rischi, è fondamentale effettuare controlli accurati già al momento del contratto preliminare: visure catastali, ipotecarie, controlli urbanistici e verifica della continuità delle trascrizioni.
Il contratto di vendita e gli obblighi del venditore
Nell’ambito di un contratto di compravendita l’acquirente ha diritto di acquistare il bene senza che successivamente terze persone possano rivendicarlo o pretendano l’esercizio di diritti che ne pregiudichino il godimento. La vendita è un contratto a titolo oneroso che trasferisce la proprietà del bene in cambio del pagamento del prezzo. Produce:
- un effetto reale: il trasferimento della proprietà che avviene con il consenso delle parti;
- effetti obbligatori: tra cui l’obbligo del venditore di garantire il compratore dall’evizione.
Questo obbligo è così importante che opera anche se non è inserito nel contratto. La legge lo impone automaticamente.
Tutto questo significa che il venditore non deve solo “consegnare le chiavi”, ma deve assicurare che il diritto trasferito sia pieno, legittimo e non contestabile.
Che cos’è la garanzia per evizione
La garanzia per evizione tutela l’acquirente nel caso in cui perda la proprietà del bene, totalmente o parzialmente, a causa dell’esistenza di un diritto preesistente di un terzo.
Il venditore deve garantire che:
- è l’unico e il legittimo proprietario del bene;
- ha acquistato la proprietà in modo valido;
- il bene è libero da diritti altrui non dichiarati, oneri o vincoli di vario genere.
La garanzia opera anche se il venditore era in buona fede. Non è rilevante che ignorasse l’esistenza del diritto del terzo.
Evizione totale
Quando compri una casa, ti aspetti che sia davvero tua e che nessuno possa contestare il tuo diritto di proprietà. Soccorre la garanzia di evizione della quale esistono vari tipologie.
La garanzia per evizione totale è la tipologia di evizione prestata per scongiurare il caso in cui il compratore sia obbligato a consegnare l’immobile a un soggetto terzo che, per aver esercitato l’azione di rivendicazione, abbia ottenuto il riconoscimento del suo diritto di proprietà sull’immobile.
Durante la causa instaurata dal terzo contro l’acquirente, quest’ultimo può chiamare il venditore per far valere la garanzia. Si parla di evizione totale in quanto egli perderebbe totalmente la titolarità sul bene compravenduto. Nel giudizio sarà il venditore a dover a quel punto provare che la pretesa del terzo risulta priva di fondamento essendo lui il vero proprietario.
L’evizione totale si verifica quando l’acquirente rischia di perdere completamente la proprietà del bene.
Cosa succede se il terzo vince la causa? Il compratore dovrà consegnare l’immobile ma potrà chiedere al venditore:
- la restituzione del prezzo;
- il risarcimento del danno (spese notarili, lavori eseguiti, trasloco, ecc.).
Per fare un esempio immaginiamo che Tizio acquisti un appartamento. Dopo due anni, Sempronio rivendica la proprietà dimostrando che un precedente atto di vendita a suo favore lo aveva reso titolare del bene. Il Giudice gli dà ragione: Tizio perde l’immobile ma può rivalersi sul venditore.
Evizione parziale
L’evizione parziale si verifica quando l’acquirente perde solo una parte del bene. Per fare un esempio pratico pensiamo ad una pertinenza come un garage, una cantina o un giardino che risulta appartenere a un terzo.
L’acquirente può chiedere:
- risoluzione del contratto, se quella parte era essenziale ovvero senza la pertinenza non avrebbe stipulato il contratto;
- riduzione del prezzo;
- risarcimento del danno.
Volendo fare un secondo esempio pratico si può supporre che un acquirente compri una villetta con giardino, ma scopra successivamente che una porzione del terreno appartiene al vicino. Se quella parte era determinante (ad esempio l’unico accesso carrabile), può chiedere la risoluzione.
Evizione limitativa
L’evizione limitativa è la garanzia contro il rischio di oneri o diritti reali non apparenti in capo a terzi soggetti che limitino il godimento del bene. Si pensi ad una servitù che non sia immediatamente riconoscibile. L’acquirente può dunque dichiarare di non essere venuto a conoscenza né avrebbe potuto esserlo, del diritto altrui, in quanto non visibile per assenza di opere apparenti.
Si pensi al caso di una servitù di passaggio sotterranea per tubazioni. Scatta la garanzia per evizione limitativa e l’acquirente potrà chiedere:
- risoluzione del contratto, se non avrebbe acquistato conoscendo il vincolo;
- riduzione del prezzo;
- risarcimento del danno.
In riferimento a tutti i casi descritti si può affermare che la garanzia per evizione rappresenta uno dei pilastri della sicurezza nelle compravendite immobiliari. Senza questo istituto, l’acquirente sarebbe esposto a rischi enormi, spesso impossibili da prevedere anche con controlli accurati. La legge, invece, riequilibra il rapporto tra le parti e impone al venditore una responsabilità forte e chiara.
In un mercato immobiliare complesso come quello italiano, conoscere la garanzia per evizione significa acquistare con maggiore consapevolezza e tutelare il proprio investimento.
