Non è solo pura curiosità. Scoprire quali proprietà possiede una persona può risultare molto utile in fase di compravendita. Ci si può accertare, ad esempio, se il venditore è l’unico proprietario della casa che ci interessa o se ci siano ipoteche, mutui o pignoramenti in corso. È possibile anche la ricerca contraria, ovvero scoprire chi è il proprietario di un immobile particolare di cui si conoscono i dati catastali. Ma come fare? Semplice. Bisogna rivolgersi all’Ufficio di Pubblicità immobiliare (conosciuto anche come “Conservatoria dei Registri immobiliari”), che è una specifica funzione dell’Agenzia delle Entrate. Qui è possibile richiedere la visura ipotecaria (detta anche ipocatastale), che contiene l’elenco delle proprietà e delle cosiddette formalità in capo a una persona (sia fisica che giuridica) oppure relative ad una specifica unità immobiliare.
E non sono poche le persone che lo hanno fatto: sulle 50.552.634 consultazioni totali arrivate alla Conservatoria dei registri immobiliari nel 2023, 16.911.545 (pari al 33,45%) hanno riguardato le ricerche per persona o per immobile.
Attenzione, però, a non confondere la visura ipotecaria con quella catastale, che indica i mappali e gli elementi grafici di un determinato terreno o immobile e va richiesta al Catasto.
Vediamo, quindi, cos’è l’Ufficio di Pubblicità immobiliare e quali indagini è possibile fare.
Indice
Cos’è l’Ufficio di Pubblicità immobiliare
È il dipartimento dell’amministrazione finanziaria che ha il compito di tenere e aggiornare i registri immobiliari, che contengono le informazioni sulla proprietà del patrimonio immobiliare italiano e sugli eventuali gravami e vincoli legati agli immobili. Il termine “pubblicità” sta ad indicare il fatto che le informazioni contenute nei registri sono di “dominio pubblico”, quindi devono essere messe a disposizione di chiunque ne faccia richiesta, indipendentemente dal fatto di essere o meno il proprietario di un’unità immobiliare. L’Ufficio di Pubblicità immobiliare, quindi, ha due funzioni: da una parte registrare tutte le formalità che riguardano un immobile (come l’acquisto, il mutuo o un’ipoteca), dall’altra far conoscere tali dati a tutte le persone interessate.
Ma non tutti gli immobili sono monitorati dall’Agenzia delle Entrate perché in Italia esiste anche un altro sistema di trascrizione immobiliare: il sistema “Tavolare”. Introdotto nei territori italiani appartenuti in passato alla monarchia asburgica, tale registro è tuttora in vigore ed è applicato nelle sole Province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, oltre che in alcuni comuni in provincia di Udine, Belluno, Vicenza e Brescia. Quindi, a parte per queste zone in cui vige il sistema tavolare, per il resto del Paese occorre rivolgersi all’Ufficio di Pubblicità immobiliare per conoscere quanti immobili possiede una persona oppure chi è il proprietario di una casa specifica.
Cosa sono le formalità e a cosa servono
Le formalità sono delle note che indicano i cambi di proprietà oppure dei pesi e dei vincoli di un immobile. Ce ne sono di tre tipi: la trascrizione, l’iscrizione e l’annotazione.
La trascrizione è la formalità che serve a registrare il passaggio di proprietà di una casa da un soggetto a un altro e a risalire all’atto (donazione, successione o pignoramento, ecc.) con il quale è stato compiuto. Tale informazione è molto importante in sede di compravendita poiché, ad esempio, per la donazione e la successione la legge prevede norme particolari.
Le iscrizioni indicano se un immobile è gravato da ipoteche legali o giudiziali, mutui o pignoramenti. Anche in questo caso, è molto utile sapere se si sta per acquistare un immobile libero da vincoli oppure no.
Infine, le annotazioni solo le note che appuntano le modifiche alle trascrizioni o alle iscrizioni (come, ad esempio, la cancellazione di un’ipoteca o di un mutuo).
Come effettuare le ricerche sugli immobili
L’art. 2673 c.c. stabilisce al primo comma che “Il conservatore dei registri immobiliari deve rilasciare a chiunque ne fa richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni (…)” e, al secondo comma, che “Deve, altresì, permettere l’ispezione dei suoi registri nei modi e nelle ore fissati dalla legge”. Ma, innanzitutto, che tipo di ricerche possono essere fatte?
Le indagini possono essere svolte per:
- persona fisica (o giuridica): si possono interrogare i registri per conoscere le proprietà immobiliari di un soggetto o di una società;
- immobile: partendo dai dati catastali è possibile risalire alla titolarità attuale e passata di un’unità immobiliare;
- formalità: è un’indagine specifica che punta a conoscere una determinata trascrizione, iscrizione o annotazione, riferita a un soggetto o a un immobile.
Dal punto di vista delle procedure, invece, le informazioni possono essere recuperate fisicamente presso gli sportelli dell’Ufficio di Pubblicità immobiliare competente per territorio oppure attraverso il servizio di visura ipotecaria online sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Nel primo caso bisogna compilare il Modello 310, disponibile anche in versione semplificata, indicando il nome, cognome, il luogo e data di nascita del soggetto del quale si vogliono conoscere le proprietà (o ragione sociale, partita Iva e codice fiscale nel caso di società) oppure i dati catastali se si vuole fare un’indagine sull’immobile.
Se, invece, si opta per la ricerca telematica è necessario effettuare l’accesso al servizio dell’Agenzia delle Entrate tramite SPID, Carta di identità elettronica (CIE) o Carta Nazionale dei Servizi (CNS) e inserire i dati richiesti del nominativo o dell’immobile.
Quanto costa la visura ipotecaria
Se la ricerca è “personale”, ovvero se si fanno indagini sui propri immobili, la ricerca è gratuita, se la si esegue su una persona terza o su un immobile non di proprietà ci sono dei costi da affrontare.
Se ci si reca di persona presso gli sportelli dell’Ufficio di Pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, si devono pagare 7 euro per ogni nominativo o immobile richiesti. Compreso nel prezzo c’è anche l’elenco delle prime 30 formalità, ma se si vogliono conoscere anche le altre, bisognerà versare ulteriori 3,50 euro per ogni gruppo di 15 formalità (o frazione di 15), successive alle prime 30. Se, invece, si vuole consultare in particolare una determinata formalità, il prezzo è di 35 euro.
Se, invece, la consultazione è online, la ogni ricerca costa 9,45 euro, sempre comprensiva delle prime 30 formalità. Si dovranno aggiungere altri 4,73 euro per ogni gruppo di 15 formalità e 5,40 euro per ogni formalità.
