Il tema dell’assegnazione dei posti auto nei cortili condominiali è spesso motivo di discussione all’interno del condominio, complice anche il sempre maggior numero di auto a disposizione in riferimento a ciascuna unità immobiliare. I problemi sorgono, in particolar modo, quando il numero dei posti auto disponibili sia inferiore al numero dei condomini.
Considerata la materia alquanto complessa è importante capire come possano essere determinati i criteri di assegnazione per limitare le liti il più possibile. Normative ed evoluzione giurisprudenziale sono fondamentali per comprendere come l’uso degli spazi comuni debba essere regolamentato.
A differenza dell’uso promiscuo, l’utilizzo in via esclusiva del posto auto condominiale, suscita solitamente non poche controversie tra condomini, tanto che spesso si rende necessario l’intervento dell’Autorità Giudiziaria. Vediamo più nel dettaglio quali sono le regole da osservare a garanzia dei diritti di tutti i condomini.
Come utilizzare le parti comuni
La disciplina generale in materia di condominio è contenuta nel Codice Civile, in particolare agli articoli 1117 e 1102, che regolano la proprietà e l’uso delle parti comuni dell’edificio condominiale. In particolare l’art. 1117 c.c elenca le cose che sono considerate parti comuni in un condominio, tra cui il cortile. In linea di principio, il cortile in quanto parte comune, non può essere destinato esclusivamente a uso di uno solo dei condomini. Più in generale costituiscono parti comuni quei beni elencati dal legislatore, per i quali vige il principio della presunzione di appartenenza comune, in quanto aventi funzione connettiva o strumentale al soddisfacimento delle comuni necessità abitative. In sintesi, tutti sono proprietari del cortile e hanno diritto a parcheggiare la macchina.
L’articolo 1102 c.c stabilisce che ciascun condomino può utilizzare la parte comune in modo da non pregiudicare il diritto degli altri e da non alterare la destinazione delle cose comuni.
Quindi, le modalità di utilizzo del posto auto nel cortile condominiale, quando non vi è un’assegnazione in via esclusiva, devono essere tali da rispettare l’interesse collettivo e le necessità di tutti i condomini.
La regolamentazione dell’uso degli spazi è sempre più necessaria in particolar modo allorquando l’area a disposizione non sia sufficiente a soddisfare i bisogni di ciascun condomino. La gestione in maniera razionale è tanto più necessaria se si considera che il numero di autovetture è nel tempo aumentato in maniera esponenziale e questo ha incentivato la prassi dei cosiddetti parcheggi selvaggi.
Quali sono i poteri dell’assemblea condominiale?
L’attività di gestione del cortile, in quanto rientrante nel novero delle parti comuni rientra tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale, l’organo deliberativo del condominio. Tra le competenze dell’assemblea si devono menzionare gli atti di amministrazione ordinaria nel cui ambito fanno parte le attività finalizzate alla conservazione, utilizzo comune e miglior godimento.
Il cortile, considerata la sua estensione e conformazione, può assolvere, oltre alla funzione tipica di dare aria e luce agli edifici che lo delimitano e di consentire il transito dei singoli condomini, anche quella di fungere da parcheggio delle auto e delle motociclette dei condomini. Dunque, l’uso del cortile e assegnazione dei posti auto sono appannaggio dell’assemblea condominiale che delibera secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 codice civile.
Attribuzione in via esclusiva del posto auto: è possibile?
La Cassazione, con la sentenza n. 9069/2022, si è recentemente pronunciata in merito all’assegnazione di posti auto in un’area condominiale affermando che né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini in quanto tale assegnazione, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene comune, e dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.
Assegnazione dei posti auto con turnazione
Qualora il cortile condominiale non contenga posti auto per tutti i condomini l’assemblea potrà decidere a favore di un’utilizzazione sulla base di turni.
Sempre secondo la Corte di Cassazione sopra citata, è consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante, rendere più ordinato e razionale il godimento paritario. Ne consegue che, allorquando sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, l’assemblea, con delibera approvata con la maggioranza stabilita dell’art. 1136 c.c., comma 2, (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi), potrà prevedere il godimento con turnazione, ovvero la rotazione su base giornaliera oppure mensile o settimanale.
Tale delibera ha un valore meramente organizzativo circa le modalità d’uso delle cose comuni e non produce l’effetto di menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
In assenza del consenso unanime di tutti i condomini qualsiasi modalità di regolamentazione dell’uso del bene comune deve rispettare il principio della parità di godimento come stabilito dall’articolo 1102 codice civile.
In base alla norma si evita che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. Una delibera che violi tale principi deve considerarsi nulla a tutti gli effetti.
Cosa può prevedere il regolamento condominiale
Anche il regolamento condominiale può stabilire specifiche modalità di assegnazione dei posti auto. Anzi, è il solo a poter stabilire, ove di natura contrattuale, l’attribuzione del posto in via esclusiva ad uno o a più condomini, con l’esclusione degli altri dall’utilizzo di tali posti.
Se alcuni posti sono destinati a uso esclusivo di alcuni condomini, il regolamento può stabilire che tali posti siano assegnati per un certo periodo o a tempo indeterminato, specificando le modalità di assegnazione.
Si definisce regolamento contrattuale quello approvato da tutti i condomini all’unanimità al momento di acquisto dell’immobile o con delibera assembleare approvata all’unanimità.
Se il cortile ha anche altre destinazioni d’uso (es. area di manovra, spazio verde, ecc.), il regolamento potrebbe specificare che i posti auto sono da utilizzare esclusivamente per il parcheggio e non per il deposito di oggetti o altre attività.
In generale, regolamento condominiale per l’assegnazione dei posti auto deve cercare di bilanciare le esigenze di tutti i condomini, stabilendo criteri chiari e condivisi al fine di risolvere potenziali conflitti e garantire una gestione equa e trasparente degli spazi comuni.
