Il problema della carenza di alloggi che accomuna tutti i Paesi europei è particolarmente sentito ad Amsterdam: sempre più cara e sempre più inaccessibile ai più, con prezzi simili a Londra e Dublino. La ragione è semplice: alla normale ed elevata richiesta di alloggi in affitto da parte degli studenti fuori sede si è aggiunta in questi ultimi anni quella proveniente da cittadini stranieri che hanno deciso di traferirsi nella capitale olandese per motivi di lavoro. La città, infatti, è particolarmente strategica per le multinazionali, sia da un punto di vista geografico che, soprattutto, da quello fiscale. Il risultato è che molti colossi, come Netflix, Tesla e Google per citarne solo alcuni, hanno fatto di Amsterdam la loro sede europea, attirando a sé professionisti provenienti da tutto il mondo. Secondo alcune statistiche del governo olandese, circa il 40% dei residenti di Amsterdam, quindi meno della metà, ha entrambi i genitori nati nei Paesi Bassi.
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Come è diviso il patrimonio immobiliare di Amsterdam
Dato che gli affitti hanno raggiunto livelli inarrivabili, alle nuove generazioni non resta altro che trasferirsi in una delle città satelliti della capitale, e questo, nonostante che la maggior parte delle abitazioni siano affittate da società e cooperative di edilizia sociale che hanno come scopo quello di costruire, affittare e manutenere gli alloggi dati in locazione, privilegiando i cittadini con redditi più bassi. Delle 464.270 case totali di Amsterdam, infatti, 184.300 sono di loro proprietà (ben il 39,7%) mentre 148.800, il 32% del totale del mercato delle locazioni, sono le case offerte in affitto da privati. Il 28,2% delle case totali è in mano ai proprietari che usano gli immobili come propria residenza principale.
Se si guarda al trend degli ultimi dieci anni si nota che dal 2013 il numero delle case utilizzate dagli stessi proprietari sia aumentato di appena 5.400 unità, mentre quello degli immobili affittati dai privati sia salito di ben 56.500 unità, in sostanza si è più che decuplicato. Sintomo che chi possiede oggi una casa ad Amsterdam preferisce affittarla piuttosto che viverla. E l’edilizia sociale? È diminuita di 7,3 punti percentuali, passando dal 47% di patrimonio immobiliare detenuto nel 2013 al 39,7% di adesso.
Data, quindi, la “fame abitativa” non stupisce che a partire dal 2021 ci sia stata un’accelerazione nel numero di immobili totali: dai 449.982 di tre anni fa si è arrivati ai 464.270 attuali. La maggior parte sono nuove abitazioni costruite nel distretto Nord e nel distretto Est, a cui vanno aggiunte quelle derivanti dalle trasformazioni di destinazione d’uso (da uffici a residenze, per intenderci) soprattutto nel distretto Sud-Est.
Il 63% delle locazioni private è accessibile a chi ha i redditi più alti
Il mercato degli affitti si è trasformato negli ultimi anni e lo dimostrano anche i canoni pagati da chi è inquilino da poco in una casa affittata rispetto a quelli versati da un locatore che ha già un contratto da più anni. Sono i primi a rimetterci di più: in media pagano 1.575 euro al mese rispetto a una media complessiva di 1.501 euro mensili.
Se ci si riferisce al solo mercato degli appartamenti privati, ben il 63% degli affitti recenti è sopportabile da chi ha un reddito medio/alto, una percentuale più che doppia rispetto al 30% dei contratti sottoscritti qualche anno fa. Sono diminuite, di conseguenza, le locazioni con canoni medi, dal 23% dei contratti passati al 16% di quelli attuali, ma in maniera ancor più significativa quelli a canone basso, dal 47% al 21%.
Se guardiamo all’edilizia sociale, destinata a single e famiglie con redditi massimi rispettivamente di 44.035 e 48.625 euro annui, l’andamento non cambia, ma con percentuali “sopportabili”. Gli affitti hi-cost sono passati dall’1% al 4%, mentre quelli a medio costo passano dal 6% all’11%. Significativa è la diminuzione di 5 punti percentuali degli affitti low-cost, passati dal 93% all’attuale 86%.
Il tutto deve essere ovviamente rapportato agli stipendi: 3.674 euro al mese. Ma guardando i dati storici, si nota come gli affitti siano sempre più destinati ai nuclei familiari con redditi medio alti e sempre meno a chi guadagna meno.
L’affitto nei quartieri più ricercati di Amsterdam
L’affitto di una singola stanza per studenti è aumentato negli ultimi due anni del 35%, passando da 700 euro a 948 euro. Se si considerano, invece, gli interi appartamenti il costo medio è di 2.300 euro al mese. Se si guarda ai quartieri più ricercati e noti di Amsterdam le case sono davvero introvabili e i costi lievitano.
Quartiere Jordaan
Per affittare un appartamento a Jordaan ci vogliono in media 3.525 euro al mese. Situato ad ovest del centro medievale, rappresenta l’area più alla moda di Amsterdam. Nato come quartiere operaio nel 17° secolo, conserva ancora oggi il suo carattere bohémien, rendendo più affascinanti le strade strette, i canali e i ponti che lo attraversano. Qui l’atmosfera è frizzante, grazie ai frequenti festival, alle gallerie d’arte e i negozi di artigianato, che si accompagnano alle caffetterie e ristoranti che offrono i piatti tipici del posto.
Immancabile, se si passa per questo quartiere, è la visita alla casa di Anna Frank, oltre che al mercato delle pulci sulla Noordermarkt e la chiesa protestante di Westerkerk, da cui, salendo sulla sua torre, è possibile godere di una vista panoramica sulla città.
Quartiere De Pijp
Qui i prezzi scendono fino a raggiungere una media di 2.400 euro al mese, pur essendo vicino a Jordaan. Anche qui, sorto come quartiere operaio, si è avuta una trasformazione importante e ospita oggi boutique alla moda, eccellenti ristoranti di cucina internazionale e molti locali notturni. Non dimentica, però le origini. È un quartiere che conserva il suo spirito multiculturale, perfetto per la movida nella piazza Marie Heinekenplein e lungo le strade Ferdinand Bolstraat, Albert Cuypstraat, Frans Halsstraat e Eerste van der Helststraat. Il fascino è dato dall’ubicazione, un isolotto a sud del centro di Amsterdam collegato con il resto della città da 16 ponti. I siti turistici nella zona sono per lo più di carattere industriale, legati alla tradizione della birra e alla creazione di diamanti.
Quartiere De Wallen o quartiere a luci rosse
Eccoci al quartiere che incuriosisce di più, quello più noto a livello globale per le case con vetrate su strada in cui le donne si esibiscono dietro vetrine attirando i turisti e i locali. Per inciso, la nomea di “quartiere a luci rosse” è dovuta anche al fatto che la tipica illuminazione delle vetrate e dei bordelli è, appunto, rossa. Ma, andando oltre, il quartiere merita di essere visitato perché rappresenta la parte più storica di Amsterdam, con le sue strade antiche e la sua chiesa gotica. Per viverci, bisogna metter in conto probabilmente circa 2mila euro al mese.
Il “probabilmente” è dovuto al fatto che, guardando attualmente gli annunci immobiliari, è praticamente impossibile trovare un trilocale in affitto nelle zone più ricercate, tra cui quella Museumplein, che accoglie i principali musei, primo fra tutti il Museo Van Gogh, e il quartiere di Nieuwmarkt, una delle zone più storiche di Amsterdam, che ospita la Casa Museo di Rembrandt.
