Usucapione: cos'è, come funziona, procedura e costi

L’usucapione è una modalità con la quale è possibile diventare proprietari di un bene mobile ed immobile senza la necessità di un contratto o un testamento e che non prevede nemmeno un accordo con il proprietario del bene. Una differenza sostanziale rispetto alla classica forma di acquisto di proprietà, che avviene quando il titolo viene trasferito dal precedente proprietario al nuovo. Si parla infatti in questo caso di acquisto della proprietà a titolo derivativo mentre l’usucapione è un acquisto a titolo originario.

Affinché un soggetto possa ricorrere a tale istituto è necessario che dimostri che il possesso del bene abbia rispettato determinati requisiti e che si sia protratto per almeno 20 anni. L’usucapione è disciplinato dall’art. 1158 e seguenti del Codice Civile, da cui partiamo per poi passare alle informazioni pratiche: requisiti, tempi e costi per avviare la pratica.

Indice

Cos’è l’usucapione

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si verifica quando è possibile dimostrare il possesso di un bene, mobile ed immobile, in modo continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto. Due sono gli elementi fondamentali da provare: il possesso del bene ed il protrarsi di un determinato periodo di tempo, la cui entità è strettamente collegata al tipo di bene in questione (non supera mai i 20 anni).

Quali sono i requisiti per l’usucapione

Per diventare il nuovo proprietario di un bene mediante l’istituto dell’usucapione è necessario che vengano rispettati determinati requisiti. Dovrai infatti dimostrare che:

sei in possesso del bene da un determinato periodo di tempo che in via generale è stabilito in 20 anni. Ciò rappresenta una tutela fondamentale per il legittimo proprietario soprattutto nei casi in cui, per diversi motivi, potrebbe essere momentaneamente impossibilitato a far valere i propri diritti;
il possesso deve avvenire in modo continuo, non sono ammessi periodi di interruzione superiori ad un anno;
il tuo comportamento nei confronti del bene rispecchia lo status di vero proprietario ossia il possesso è avvenuto alla luce del sole e pubblicamente. Volendo fare un esempio: c’è un immobile abbandonato che vuoi usucapire. Se accedi o utilizzi il bene in modo furtivo anche se per il periodo di tempo prestabilito, non potrai comunque ricorrere a tale istituto;
il possesso non è avvenuto in modo violento (contro la volontà del proprietario) o clandestino (utilizzando degli artifici per nascondere il possesso del bene al reale proprietario). Se ciò fosse invece accaduto l’usucapione inizierà a decorrere soltanto nel momento in cui cessa la violenza o la clandestinità.

Altri requisiti riguardano il comportamento del proprietario del bene: quest’ultimo deve essere completamente disinteressato al bene in oggetto e lasciare che lo stesso sia utilizzato da terzi. Il possesso deve essere, dunque, esclusivo e indisturbato. Torniamo all’esempio utilizzato: il casolare abbandonato. Per richiedere l’usucapione è necessario che il legittimo proprietario lasci l’immobile in uno stato di completo abbandono ed incuria e che non si interessi del fatto che questo venga utilizzato da un altro soggetto come se fosse il reale proprietario.

Decorsi 20 anni, puoi richiedere l’usucapione e diventare il nuovo proprietario del casolare. Il legittimo proprietario può comunque rivendicare la proprietà mediante la notifica di un atto giudiziario che interrompe il termine dei 20 anni per l’usucapione. Da questo momento decorre un nuovo periodo e per richiedere l’usucapione dovrai aspettare altri 20 anni. L’usucapione non può essere richiesto quando il possesso avviene con l’accondiscendenza del proprietario per motivi di amicizia o conoscenza.

Quali beni si possono usucapire

A questo punto ti starai chiedendo quali sono nello specifico i beni che possono essere oggetto di usucapione. Di seguito ti proponiamo le diverse categorie.

Beni immobili: sono definiti immobili tutti i beni che fanno corpo unico col suolo e non possono essere asportati se non apportando un’alterazione della destinazione del suolo. Sono dunque beni immobili: gli edifici, le abitazioni, i terreni, i capannoni, i fabbricati e tutto ciò che sia incorporato al terreno in modo fisso e permanente.
Beni mobili: per definizione sono mobili tutti gli altri beni. In linea generale si tratta di tutti quei beni che si possono trasportare e dunque: mobili, piccoli e grandi elettrodomestici, computer etc. Sono inclusi anche oggetti pesanti che per essere spostati da un luogo ad un altro richiedono l’utilizzo di macchinari speciali.
Beni mobili registrati: si tratta di tutti quei beni mobili che per legge devono essere iscritti in pubblici registri. Rientrano in questa categoria ad esempio le automobili ed i motocicli che vanno iscritti nel Pubblico Registro Automobilistico. Ma anche navi, galleggianti e aeromobili.

Non possono essere oggetto di usucapione i beni demaniali, del patrimonio dello Stato o di altri enti territoriali.

I tempi richiesti per l’usucapione

Il periodo di tempo necessario affinché un soggetto possa diventare il nuovo proprietario di un bene per usucapione dipende da quattro fattori:

la natura del bene;
il motivo del possesso (buona fede e malafede);
l’esistenza o la mancanza di un titolo idoneo;
l’esistenza o la mancanza della trascrizione in registri pubblici.

Prima di passare all’elenco dei tempi necessari occorre comprendere cosa si intende per buona fede e malafede. Si è in buona fede quando non si è a conoscenza del fatto che il bene appartenga ad altri o si è convinti di aver acquistato il bene in modo legittimo dal vero proprietario. In questo secondo caso, si pensi ad un soggetto che acquisti un bene con regolare contratto di acquisto da quel che pensa essere il vero proprietario, ma tale non è. Si è invece in malafede quando si è consapevoli di possedere un bene altrui. Il nostro sistema normativo premia la buona fede applicando tempi più brevi. Di seguito i periodi di tempo richiesti per l’usucapione:

20 anni per gli immobili il cui possesso è avvenuto in malafede;
20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (es. usufrutto, uso, abitazione etc);
20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
10 anni se il possesso è stato acquistato in buona fede ed in presenza di un atto di acquisto che si riteneva valido ma è stato poi considerato nullo (come il caso su esposto);
10 anni di possesso continuato per i beni mobili che sono stati acquisiti in buona fede da chi non è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
10 anni di possesso continuato per i beni mobili registrati;
3 anni dalla trascrizione per i beni mobili registrati acquistati in buona fede da chi non è il vero proprietario.

Durante i periodi stabiliti ricordiamo che il possesso non deve subire interruzioni superiori ad un anno. Nel caso in cui il legittimo proprietario decida di riappropriarsi del bene e ne rientra in possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione viene interrotto. Una sorta di reset che azzera il conteggio degli anni necessari e avvia un nuovo periodo di decorrenza.

Causa per usucapione: come si avvia e come funziona

La validità dell’usucapione è stabilita dal giudice ed è dunque necessario avviare una causa. Prima di dare incarico al tuo avvocato, bisogna però verificare se si hanno le prove per dimostrare l’esistenza di tutti i requisiti necessari. Sono fondamentali in tal senso tutti i documenti che possono dimostrare il possesso e l’utilizzo del bene in modo continuativo ed indisturbato. Per un bene immobile, ad esempio, sono considerate prove tutte le ricevute di pagamento per eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. La prova principale è fornita comunque dai testimoni. Questi dovranno dichiarare dinanzi al Giudice di aver assistito ad un uso continuativo ed ininterrotto del bene da parte del possessore e che quest’ultimo si è comportato come se fosse il legittimo proprietario.

Bisogna però specificare che ,prima di avviare la causa per usucapione, si procede con un tentativo di mediazione. Il soggetto che intende acquisire la proprietà per usucapione è infatti tenuto ad invitare il legittimo proprietario davanti ad un organismo di mediazione accreditato dal Ministero di Giustizia. Il compito del mediatore è trovare un accordo tra le parti. Se si arriva ad un accordo si può evitare la causa in tribunale, l’importante è che venga siglato da un notaio in sede di mediazione e reso pubblico con la trascrizione. L’accordo siglato e trascritto diviene il titolo valido mediante cui si accerta l’effettivo acquisto della proprietà del bene per usucapione. Tale procedura dura massimo 90 giorni.

Se non si raggiunge un accordo e dunque l’esito della mediazione è negativo, il soggetto che intende richiedere l’usucapione potrà rivolgersi al Tribunale presentando il verbale negativo di mediazione. La causa di usucapione si avvia con un atto di citazione in giudizio ad opera di un avvocato o di un notaio, che viene notificato alla controparte da un ufficiale giudiziario.

Quanto costa una causa per usucapione

Il costo della causa è strettamente connesso al valore del bene che si vuole acquistare per usucapione. Il contributo unico da pagare segue gli scaglioni previsti dai parametri forensi civili stabiliti nel Decreto Ministeriale 55/2015. Per i beni immobili c’è da aggiungere il costo per l’imposta di registro, per l’imposta ipotecaria e quella catastale. Solitamente la provvigione richiesta dall’avvocato o dal notaio per una causa di usucapione va dai 2.000 ai 6.000 euro circa.