Le infiltrazioni d’acqua nei condomìni sono una delle principali fonti di contenzioso tra proprietari, inquilini e amministratori. Si tratta di problematiche che, oltre a provocare danni materiali anche ingenti a soffitti, pareti e arredi, generano spesso dispute complesse sull’individuazione delle responsabilità.
Su questo fronte è intervenuta la Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 11585 del 2026 ha ribadito che quando più soggetti contribuiscono a causare un danno da infiltrazioni, la persona lesa può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili.
Il principio richiamato dai giudici si fonda sull’articolo 2055 del Codice civile, che introduce la responsabilità solidale tra più autori del danno. Una regola che mira a garantire la piena tutela del soggetto leso, evitando che debba districarsi tra quote, ripartizioni e rimpalli di responsabilità.
Indice
Il caso
La vicenda riguarda un appartamento che aveva subito gravi infiltrazioni d’acqua provenienti da una terrazza a livello situata al piano superiore, concessa in uso esclusivo a un altro soggetto.
Il proprietario dell’immobile danneggiato ha quindi deciso di agire in giudizio coinvolgendo tre possibili responsabili:
- il condominio;
- il proprietario della terrazza;
- l’inquilino che la utilizzava.
È una situazione particolarmente frequente, in quanto la presenza di più soggetti con ruoli diversi rende complessa l’individuazione immediata delle responsabilità.
Il condominio aveva sostenuto che la propria responsabilità dovesse essere limitata secondo i criteri di riparto previsti dall’articolo 1126 c.c., che stabilisce come dividere le spese tra il titolare della terrazza e gli altri condomini. Tuttavia, la Suprema Corte ha chiarito che questa norma opera solo nei rapporti interni tra i soggetti obbligati, e non può incidere sul diritto del danneggiato a ottenere il risarcimento.
Chi ne risponde
La Cassazione ha anche delineato i possibili profili di responsabilità delle parti coinvolte:
- il condominio può essere chiamato a rispondere in qualità di custode delle parti comuni e della funzione di copertura dell’edificio;
- il proprietario della terrazza può essere responsabile per mancata manutenzione straordinaria o per difetti strutturali;
- l’inquilino può concorrere al danno se ha utilizzato in modo scorretto la terrazza oppure se ha omesso di segnalare tempestivamente eventuali problemi.
La Corte sottolinea come anche condotte omissive possano contribuire alla produzione del danno e quindi generare responsabilità.
Come cambiano le regole dopo la sentenza
La pronuncia rafforza la tutela di chi subisce danni da infiltrazioni. Il proprietario dell’appartamento danneggiato potrà rivolgersi indifferentemente al condominio, al proprietario della terrazza o all’inquilino per ottenere l’intero risarcimento. Sarà poi compito dei soggetti coinvolti ridistribuire il peso economico secondo le rispettive responsabilità.
Questo significa che la persona lesa non è più obbligato a individuare con precisione chi ha causato il danno o in quale misura, riducendo i tempi per ottenere il risarcimento.
