Come devono essere gestiti correttamente gli affitti a scaletta? Ma soprattutto quale importo deve essere inserito nella fattura: quello lordo o quello netto? Sono molteplici i dubbi che gravitano intorno a questi particolari contratti di locazione. Alcuni chiarimenti sono arrivati dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 424/2022, con la quale è stato spiegato che in fattura deve essere inserito l’importo lordo.
Non appena il locatario riceve la fattura del canone di locazione dovrà, a sua volta, fatturare al proprietario dell’immobile il vantaggio che ha portato a quest’ultimo. Il suddetto vantaggio si realizza sottraendo dall’importo lordo del canone quello netto.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come debbano essere gestite le fatture degli affitti a scaletta.
Indice
Cosa sono gli affitti a scaletta
A cosa ci si riferisce nel momento in cui si parla di affitti a scaletta? Sono, molto semplicemente, dei canoni di locazione variabili. Le parti, infatti, hanno pattuito che per l’intera durata del contratto l’importo da versare non sia fisso, ma subisca delle variazioni nel corso del tempo.
Le variazioni possono essere in aumento o in diminuzione nel corso del tempo. Si inizia a versare un canone di una certa entità che subisce delle variazioni. Il valore del canone di locazione tiene conto di una serie di elementi predeterminati dalle parti interessate, tra le quali possono rientrare, ad esempio, il fatturato dell’attività o l’esecuzione, da parte del conduttore, di una serie di lavori che si sono resi necessari per adattare l’immobile all’esercizio commerciale che si ha intenzione di stabilire al suo interno.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate traggono spunto proprio da alcuni dubbi sollevati da un proprietario di un immobile dato in locazione.
Il caso specifico
Il contratto di locazione – che rientrava nella fattispecie degli affitti a scaletta – ha una durata minima di 15 anni. È prevista una riduzione del canone per i primi 96 mesi a fronte di una serie di opere che sono state eseguite dal conduttore.
Come deve essere emessa la fattura da parte dell’inquilino per il vantaggio generato dagli interventi effettuati? Deve contenere l’intero importo del canone di locazione o quello ridotto?
Alla luce della normativa vigente e della giurisprudenza, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la situazione che si è venuta a configurare è, sostanzialmente, una permuta. Devono, quindi, essere richiamate le considerazioni effettuate dalla Corte di Giustizia Ue, riportate all’interno della sentenza C-283/12 del 23 settembre 2013.
Quando si instaura il cosiddetto affitto a scaletta, il proprietario si impegna a mettere a disposizione del locatario l’immobile. In cambio riceve una prestazione di servizi o un corrispettivo. Questo significa, in altre parole, che esiste un nesso diretto tra la prestazione svolta e il corrispettivo percepito in cambio. La Corte di Giustizia Ue, su questo argomento, ha chiarito, infatti, che:
Il corrispettivo di una cessione di beni può consistere in una prestazione di servizi e costituirne la base imponibile ai sensi dell’articolo 73 della direttiva IVA, a condizione tuttavia che esista un nesso diretto tra la cessione di beni e la prestazione di servizi, e che il valore di quest’ultimo possa essere espresso in denaro.
Affitti a cassetta, la posizione della cassazione
Sullo stesso argomento è intervenuta anche la Corte di Cassazione, che con l’ordinanza n. 28725/2017 ha spiegato che la natura permutativa degli affitti a scaletta configura l’operazione Iva come imponibile. I giudici della suprema corte spiegano che l’imponibilità risulta ravvisabile:
Nel fatto oggettivo del sinallagma tra la riduzione del canone e il pagamento dei lavori di ristrutturazione. In altri termini, la riduzione… del canone annuo, per i primi tre anni, ha concretizzato la controprestazione relativa ai lavori effettuati da parte del proprietario.
Il fatto che i lavori vengano realizzati nell’interesse dello stesso conduttore, ai fini pratici, non ha alcuna valenza.
Affitti a scaletta, le indicazioni per compilare la fattura
La natura permutativa dell’operazione determina l’applicazione dell’Iva, ai sensi dell’articolo 11 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 26 ottobre 1972. Ossia il cosiddetto Decreto Iva.
A fornire delle preziose indicazioni su come si debbano muovere i contribuenti in questo caso sono due risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate:
- la numero 331 del 31 luglio 2008;
- la numero 75 del 26 maggio 2000 (richiamata da quella indicata al punto precedente).
I due documenti provvedono a chiarire che:
Il momento impositivo coincide per entrambe le prestazioni, considerate autonomamente ai fini Iva, con l’esecuzione della seconda prestazione, la quale funge da corrispettivo della prima. Tuttavia, il momento impositivo della seconda prestazione deve essere inteso come termine ultimo entro il quale ambedue i contraenti possono emettere fattura a fronte delle prestazioni rese in permuta, senza che ciò impedisca al soggetto che ha effettuato la prima prestazione di emettere fattura anche prima di tale momento.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi fornito un chiarimento: le fatture devono essere emesse con l’importo lordo con Iva. Non deve essere applicata la riduzione del canone.
Il conduttore dovrà emettere la fattura al proprietario nel momento in cui riceve quella del canone di locazione. Nel documento contabile dovrà essere indicato il vantaggio recato al proprietario dell’immobile. L’aliquota Iva da applicare è quella prevista per la tipologia di lavori effettuata. Il vantaggio deve essere quantificato sottraendo dall’importo del canone lordo quello netto.
Affitto a cassetta, il caso specifico
Il contratto di locazione, nel caso preso in esame dall’Agenzia delle Entrate, prevede che siano a carico del conduttore le spese per adeguare l’immobile. Le opere effettuate risulteranno, a tutti gli effetti, acquisite senza alcuna eccezione e rimarranno di proprietà del locatore.
Questo significa che la riduzione del canone di affitto, quando rientra in un accordo tra le parti, non va ad incidere sui canoni di locazione.
In sintesi
Gli affitti a cassetta sono delle particolari contratti di locazione, che prevedono uno sconto del canone di locazione nel caso in cui il conduttore effettui dei lavori nell’immobile. Vengono sottoscritti quando si prende il possesso, ad esempio, di un negozio o di un immobile nel quale avviare un’attività. E sono necessari dei lavori di ristrutturazione per adeguare l’immobile alle necessità dell’attività.
Dato che le migliorie effettuate dall’inquilino comportano un vantaggio, devono essere migliorate. Nella fattura deve essere applicata l’Iva.
