La stagione del Superbonus si chiude e inizia quella dei controlli finalizzati all’aggiornamento delle rendite catastali degli edifici interessati dagli interventi.
Nel Documento programmatico di finanza pubblica si legge che sono stati completati i controlli preliminari su circa 1.800 immobili ristrutturati con il Superbonus. Si tratta del primo passo di un’operazione destinata a durare almeno tre anni e che metterà sotto la lente circa 60.000 unità immobiliari.
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Lettere dopo il Superbonus
“There’s no such thing as a free lunch” ovvero “Non esiste nulla di simile a un pasto gratis”, ripeteva il premio Nobel per l’Economia Milton Friedman, citando una frase coniata dallo scrittore Robert A. Heinlein, e intendendo che a questo mondo non esiste nulla di realmente gratuito. L’espressione sembra calzare a pennello per il Superbonus: prima lo Stato, con una mano, ha dato mentre ora, con l’altra mano, chiede indietro.
L’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate è chiaro: allineare i valori catastali degli edifici che, grazie ai fondi pubblici, hanno visto migliorare efficienza energetica, sicurezza sismica e dotazioni impiantistiche.
In molti casi, infatti, la rendita catastale non è mai stata aggiornata dopo lavori che hanno aumentato il valore reale dell’immobile. Si ricorda che la rendita catastale è la base utilizzata per attribuire il valore fiscale a un fabbricato. In concreto, dalla rendita catastale deriva la stima su Imu, imposta sulle successioni, eccetera.
Le prime lettere di compliance sono già partite: riguardano circa 3.000 immobili privi di rendita catastale o con valori non coerenti rispetto agli interventi eseguiti. In 6 casi su 10, le verifiche preliminari sono già concluse.
Quando scatta l’obbligo di variazione catastale
La legge di Bilancio 2024 ha chiarito che, per gli interventi finanziati con il Superbonus, il proprietario o il direttore dei lavori deve presentare la dichiarazione di variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori, tramite il modello Docfa.
L’obbligo non deriva dal tipo di bonus utilizzato, ma dagli effetti concreti sull’immobile: aumento di locali, modifiche planimetriche, redistribuzione degli spazi, installazione di nuovi impianti, cambio di destinazione d’uso o miglioramento significativo delle finiture.
Il principio cardine è semplice: se la ristrutturazione edilizia ha fatto aumentare il valore dell’immobile di almeno il 15%, la rendita catastale deve essere aggiornata.
Questo non significa che basti sommare il costo dei lavori al valore preesistente: serve una valutazione tecnica del nuovo valore di mercato e della “redditività” del bene. La verifica può essere effettuata solo da professionisti abilitati che, tramite il Docfa, comunicano i nuovi dati all’Agenzia delle Entrate.
Lettera di compliance: cosa fare quando arriva
La lettera inviata dall’Agenzia delle Entrate (via Pec o raccomandata) non è una multa, ma un invito a regolarizzare. Il contribuente può:
- presentare chiarimenti e documenti che dimostrino la correttezza della situazione;
- oppure aggiornare la rendita catastale, beneficiando della riduzione delle sanzioni.
Se non si risponde, il rischio è l’apertura di un accertamento diretto.
Quando la variazione non serve
Non tutti i lavori Superbonus comportano modifiche della rendita. Sono esclusi, ad esempio:
- rifacimenti di pavimenti, facciate, infissi o tetti;
- interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria senza aumento di volumetria;
- installazione di impianti fotovoltaici fino a 3 kW.
La Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio specifica che le opere conservative o di adeguamento impiantistico, se non alterano volumi, superfici o destinazioni d’uso, non incidono sul classamento.
Con questa operazione trasparenza, il Governo punta a ridurre le distorsioni tra valore reale e rendita catastale. Dopo anni di bonus edilizi, la revisione servirà anche a mappare un patrimonio immobiliare profondamente trasformato. Il rischio, però, è che per molti contribuenti la formula “casa ristrutturata gratis” diventi ora più costosa in termini di tasse.
