Gli accordi di locazione di breve durata – per un massimo di 30 giorni all’anno – possono essere sottoscritti attraverso un contratto di affitto breve. Questa particolare tipologia di contratto viene utilizzata principalmente per esigenze turistiche: molti proprietari sfruttano questa possibilità per mettere a disposizione il proprio immobile ai turisti per dei brevi soggiorni.
I contratti di affitto breve devono essere gestiti correttamente correttamente dal punto di vista burocratico e fiscale per evitare di di ricevere delle spiacevoli sanzioni.
Indice
Contratto di affitto breve, di cosa si tratta
Gli affitti transitori lasciano ampia libertà alle parti, permettendo loro di contrattare l’ammontare del canone e la durata dell’accordo, che deve, però, essere sempre inferiore ai 18 mesi. In questo più ampio contesto trova applicazione il contratto di affitto breve turistico, che è stato disciplinato dal Decreto Legge n. 50/17.
Oggetto di quest’ultima tipologia di accordi sono gli immobili a uso abitativo. I contratti devono avere una durata inferiore ai 30 giorni all’anno. Tra le prestazioni che possono essere erogate contrattualmente ci sono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
I contratti di affitto breve devono essere stipulati da delle persone fisiche, al di fuori di qualsiasi attività d’impresa: possono essere sottoscritti direttamente dalle parti o avvalendosi di soggetti che esercitano delle attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso dei siti Internet.
Quali caratteristiche deve avere il contratto
La normativa fornisce delle indicazioni precise e dettagliate su come debba essere sottoscritto il contratto di affitto transitorio, che deve contenere obbligatoriamente quanto segue:
- deve essere stipulato direttamente dal proprietario o attraverso un intermediario immobiliare;
- è temporaneo, ma può essere rinnovato periodicamente;
- ha una durata inferiore a 18 mesi;
- per quanto il contratto di affitto breve prevede una permanenza inferiore a 30 giorni;
- quando la durata è inferiore a 30 giorni non è necessaria la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ma deve essere effettuata la comunicazione alla Questura per fini di pubblica sicurezza;
- è possibile stipulare la forma verbale – purché la durata sia inferiore a 30 giorni – ma è preferibile la formula scritta.
Contratto di locazione, non è solo questione di forma
Uno degli aspetti più importanti da prendere in considerazione è la forma del contratto: benché per quelli che hanno una durata inferiore a 30 giorni non sia previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate non fa venire meno l’opportunità di redigerlo in forma scritta.
Il contratto si rende necessario per vincolare le parti a rispettare gli accordi presi. La forma scritta dell’accordo evita il sorgere di contestazioni o possibili controversie legali.
Purtroppo queste si vengono verificare molto più spesso di quanto si possa pensare, soprattutto nel momento in cui l’inquilino non lascia libero l’immobile nei tempi stabiliti o quando procura dei danni all’immobile o a soggetti terzi.
Verbale di consegna dell’immobile
Contestualmente alla firma del contratto di affitto breve è importante pensare anche al verbale di consegna dell’immobile. Siamo davanti, in estrema sintesi, a un documento attraverso il quale si provvede a inventariare quanto è contenuto all’interno dell’immobile.
Si redige un elenco degli arredi presenti nell’immobile e se ne descrive lo stato di conservazione nel momento in cui viene consegnato.
L’obiettivo del verbale di consegna delle chiavi è quello di effettuare una ricognizione degli elementi che sono presenti nell’immobile nel momento in cui l’ospite arriva e successivamente parte.
Grazie a questo escamotage è possibile addebitare eventuali danneggiamenti o mancanze che sono state riscontrate nell’arredo. Le responsabilità vengono registrate nel momento stesso in cui l’immobile viene consegnato.
Quando scatta l’obbligo di registrare il contratto
Il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate nel momento in cui ha una durata superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno solare. E quando abbia come controparte sempre lo stesso conduttore.
Nel caso in cui gli accordi dovessero avere una durata inferiore a 30 giorni non è necessario effettuare alcun tipo di registrazione, ma deve essere effettuata la comunicazione dei dati al sistema di tracciabilità fiscale, attraverso la certificazione unica o la dichiarazione dei redditi.
Quali documenti servono per la registrazione
I contribuenti che hanno intenzione o sono tenuti a registrare un contratto di affitto breve devono essere in possesso della seguente documentazione:
- copia del contratto firmato dalle due parti;
- il Modello Rli compilato;
- copia del documento d’identità del locatore e del conduttore, laddove fosse richiesto;
- codice fiscale di entrambe le parti;
- l’attestazione del pagamento dell’imposta di registro e del bollo, nel caso in cui non sia stata applicata la cedolare secca.
Come si calcolano le imposte
Quando si effettua la registrato del contratto di affitto breve è necessario versare le seguenti imposte:
- imposta di registro, che è pari al 2% del canone pattuito. L’importo minimo da versare è pari a 67 euro e deve essere effettuato attraverso il Modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1501;
- imposta di bollo, che deve essere pari a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe del contratto.
Applicazione della cedolare secca
In alternativa a quanto visto nel paragrafo precedente, il locatore ha la possibilità di applicare la cedolare secca, che prevede che:
- non vengano applicate l’imposta di registro né quella di bollo;
- l’opzione della cedolare secca deve essere indicata esplicitamente attraverso il modello RLI;
- l’imposta sostitutiva all’irpef ha un’aliquota pari al 21% del canone concordato per il primo immobile, che sale al 26% dal secondo.
Le scadenze da rispettare
La registrazione del contratto ha delle scadenze perentorie che i contribuenti devono obbligatoriamente rispettare:
- la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dall’inizio della locazione, se avviene in un momento successivo;
- le imposte devono essere pagate nel momento in cui viene effettuata la registrazione.
Il locatore deve tenere a mente una serie di obblighi, tra i quali ci sono:
- i dati del contratto devono essere comunicati al sistema di tracciabilità regionale, laddove sia previsto;
- deve essere segnalata la presenza degli ospiti presso la Questura competente per territorio utilizzando il portale Alloggiati Web – l’obbligo deve essere assolto entro 24 ore dall’arrivo, indipendentemente dal fatto che il contratto sia stato registrato o meno.
