Si può fruire del superbonus 110% in presenza di abusi edilizi? Sì, purché i lavori abusivi siano “modesti” e venga fornita una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e che descriva gli interventi come agevolabili.
A chiarire i rapporti tra superbonus 110% per lavori su immobili e regolarità urbanistica è l’Agenzia delle Entrate delle Marche rispondendo ad un interpello del Collegio dei geometri di Ancona. Con parere 910-1 dell’agosto 2020, l’Agenzia delle Entrate delle Marche precisa che si può ottenere il bonus per immobili sui quali siano stati effettuati precedenti modesti lavori privi di titolo amministrativo, perché “basta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e che descriva gli interventi come agevolabili. Si parla, dunque, di lavori di manutenzione ordinaria, di interventi per proteggere l’abitazione da atti illeciti da parte di terzi, dell’isolamento acustico, della cablatura, di interventi mirati al risparmio energetico con fonti rinnovabili, alla prevenzione di infortuni o alla messa a norma degli impianti. Sono tutte opere per le quali non c’è bisogno di un titolo abilitativo. Poi ci sono quelli che richiedono la comunicazione di inizio lavori, cioè la Cila, come ad esempio gli interventi liberi di piccola manutenzione straordinaria“.
La sanatoria apre alle detrazioni fiscali
Se l’abuso edilizio – precisa l’Agenzia delle Entrate – deriva, ad esempio, dall’uso di un permesso diverso da quello richiesto, è possibile chiedere una sanatoria da inviare all’Agenzia e accedere al superbonus del 110%: la sanatoria, infatti, blocca la decadenza dei benefici fiscali.
Superbonus 110% su abusi edilizi: le condizioni
Le agevolazioni fiscali non decadono quando l’immobile riscontra un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).
“Il margine di tolleranza è del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, nel rispetto delle destinazioni e degli allineamenti. In un contesto simile, è possibile chiedere il superbonus quando gli abusi sono sanabili e fiscalmente tollerabili. Occorrerà una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e la tipologia dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2%.
Se invece gli abusi superano questa soglia oppure viene chiesto per edifici su cui sono stati effettuati degli interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione più robusti – si legge ancora -, bisognerà risalire all’ultima situazione legittima e presentare una domanda di sanatoria, demolendo la parte eccedente o pagando una sanzione”.
Abusi edilizi, le casistiche
Il superbonus 110% (c.d. Testo Unico Edilizia) stabilisce delle casistiche per le quali non è possibile beneficiare di alcuna agevolazione fiscale, ovvero interventi abusivi realizzati:
- in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso;
- sulla base di un titolo successivamente annullato: il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Viene anche precisato che il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte.
Si possono distinguere due tipologie di abuso edilizio:
- formali, nel caso siamo in presenza di inosservanza totale o parziale del prescritto titolo abilitativo
- sostanziali, nel caso l’intervento non rispetti gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi, le modalità esecutive previste dal titolo abilitativo e la disciplina urbanistico-edilizia vigente.
È possibile regolarizzare i soli abusi edilizi formali mediante la procedura di accertamento di conformità dell’attività alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento della proposizione della domanda di sanatoria (c.d. doppia conformità).
La Decisione n. 5034/1990 della Commissione Tributaria Centrale ha stabilito che “(…) gli effetti della sanatoria edilizia retroagiscono al momento dell’insorgenza del vizio sanato, con la conseguenza che vengono meno ex tunc gli impedimenti alla concessione della agevolazione fiscale (…)”.
Come verificare se un immobile è abusivo
Il punto di partenza è il rilascio del certificato di conformità urbanistica che consentirà di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. A questo punto, sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso. Su un immobile realizzato senza titolo edilizio è pacifico affermare che lo stesso non potrà godere di alcun beneficio fiscale.
Nel caso di abusi di lieve entità, una vecchia sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna (sent. n. 42/14/2008) ha stabilito che non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l’immobile riscontri un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).
