Con i tassi ai massimi storici l’importanza della surroga del mutuo è in forte crescita. Non è un caso che secondo i dati di Crif (Centrale Rischi Finanziari) nel secondo trimestre del 2023 di tutti i nuovi finanziamenti erogati attraverso il canale online ben il 24% sono state proprio surroghe. Nei primi tre mesi dell’anno erano il 19%, mentre a metà 2022 questa proporzione era solo del 3%. Perché questi cambiamenti e cosa si intende per surroga del mutuo?
È nota anche come portabilità del mutuo ed è la possibilità di spostare il finanziamento acceso per il pagamento a rate di un immobile da una banca ad un’altra per ottenere migliori condizioni contrattuali. Il continuo incremento dell’Euribor, causato dei rialzi dei tassi Bce, e quindi dei tassi variabili applicati ai mutui, che all’Euribor sono legati, induce le famiglie a cercare alternative per diminuire l’ammontare delle rate. Anche differenze di pochi decimali, per esempio tra 4,7% e 4,5%, possono significare nel tempo un risparmio di centinaia o migliaia di euro.
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Quanto costa la surroga del mutuo
La surroga del mutuo è un’opzione prevista dal quadro normativo bancario, tuttavia fino a qualche anno fa per eseguire la portabilità era necessario sostenere una serie di costi, mentre oggi non è più così.
Grazie alla Legge Bersani n. 40/2007, introdotta con la Finanziaria 2007 con l’obiettivo di avviare le liberalizzazioni in diversi settori, è un’operazione quasi completamente gratuita, per la quale le banche non possono applicare alcun tipo di commissione. Ciò significa che è possibile spostare il mutuo senza oneri accessori, scegliendo l’istituto di credito che propone i tassi più vantaggiosi disponibili al momento, evitando di pagare costi per l’istruttoria della pratica. L’unica imposta applicabile è quella per l’iscrizione delle surroga del mutuo nei registri immobiliare ed è del valore di 35 euro.
Un costo molto basso a confronto del risparmio che si può ottenere con la riduzione del tasso applicato, soprattutto oggi, e la modifica di altre condizioni. Con la surroga del mutuo, infatti, è possibile anche allungare la sua durata se ve ne è la necessità, spendendo quindi meno ogni mese, oppure, viceversa, approfittare di migliori condizioni per quando si voglia estinguere il finanziamento stesso.
Come richiedere la surroga del mutuo
Il primo passo da compiere, quando si vuole intraprendere la surrogazione del mutuo, consiste nel rivolgersi ad alcune banche e richiedere dei preventivi dettagliato, per valutare attentamente le proposte degli istituti in merito al proprio finanziamento. Una volta individuata l’offerta più conveniente è necessario avviare la procedura per il trasferimento del mutuo, con un preavviso di almeno 30 giorni nei confronti della banca presso cui si è accesso il finanziamento.
Quest’ultima, entro tale periodo, deve obbligatoriamente concedere il via libera alla portabilità del mutuo, pena la possibilità per il cliente di richiedere risarcimenti economici, come indicato dalle normative del TUB (Testo Unico bancario). Allo stesso tempo è necessario sottoscrivere un contratto con la nuova banca, seguendo la procedura prevista dall’istituto. Di norma viene richiesto l’invio di una raccomandata, tuttavia in alcuni casi l’operazione può essere effettuata online, oppure potrebbe essere la banca a incaricarsene.
Per ufficializzare la surroga del mutuo bisogna fornire una serie di documenti anagrafici, reddituali e finanziari. Ad esempio vanno fornite copie del documento d’identità, del proprio codice fiscale, dello Stato di famiglia e dell’Atto di matrimonio, ma anche un certificato che attesti il reddito come le ultime buste paga, il cedolino della pensione o la dichiarazione dei redditi, a seconda della situazione.
Se la banca di origine non può rifiutare il trasferimento del finanziamento, quella di approdo può opporsi alla surroga del mutuo, ma solo in alcuni casi. Per esempio:
- Se vi sono rate scadute, e quindi il debitore si sta dimostrando moroso.
- Se i redditi del debitore sono peggiorati rispetto al momento di accensione del mutuo, e quindi è aumentata la probabilità che diventi insolvente.
- Se il finanziamento è particolarmente basso o il momento dell’estinzione è ravvicinato, perché la banca non trarrebbe molto guadagno dall’operazione.
- Se l’immobile su cui il mutuo è acceso si è deprezzato molto, e quindi non è più una garanzia sufficiente come lo era in partenza.
Differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo
La surroga del mutuo non deve essere confusa con altre opzioni disponibili, come la sostituzione e la rinegoziazione.
- La sostituzione consiste nella sottoscrizione di un nuovo mutuo, richiesto presso un’altra banca, non si tratta di un trasferimento dello stesso da un istituto a un altro, come con la surroga, quindi è necessario sostenere tutti i costi relativi al nuovo finanziamento, come l’istruttoria della pratica, la perizia tecnica e le altre commissioni applicate dall’istituto di credito.
- La rinegoziazione, invece, prevede la ridiscussione dei termini del mutuo con la vecchia banca, la quale in alcuni casi può proporre condizioni più favorevoli. Per esempio il finanziamento può passare da tasso variabile a tasso fisso, cosa che attualmente si sta verificando sempre più spesso, visto che il secondo sta diventando più basso del primo, al contrario di quello che normalmente è sempre accaduto. È dunque una revisione del contratto con la stessa banca, che a differenza che nel caso della surroga, non cambia.
La presenza di queste possibili operazioni rappresenta una garanzia per il cliente, in quanto aumenta la concorrenza tra istituti bancari e limita l’innalzamento dei tassi nei periodi come quello attuale.
