Come funziona il pignoramento immobiliare

Scopri in che modo funziona il pignoramento immobiliare e quando procedere con l'esecuzione forzata.

Un creditore che non è in grado di ottenere il dovuto adempimento, ovvero la riscossione del debito contratto da un altro soggetto, può approfittare di un utile strumento: il pignoramento immobiliare. Una tutela fondamentale, che prevede però un preciso iter burocratico. In termini pratici il pignoramento immobiliare offre la possibilità a un creditore di soddisfare il proprio credito. La legge offre a questi la possibilità di rivolgersi a un tribunale per ottenere un provvedimento in proprio favore. Questo consente la sottrazione di un bene immobile al debitore, non intenzionato a restituire la somma di denaro dovuta. Il bene viene forzatamente messo in vendita, al fine di ottenere una somma che vada a soddisfare il credito vantato.

Al fine di avviare tale proceduta è fondamentale che il credito possa vantare un provvedimento di condanna nei confronti del debitore. Solitamente si tratta di una sentenza o di un decreto ingiuntivo. In alcuni casi può essere presentato un titolo stragiudiziale con valore di titolo esecutivo, quale cambiali o assegni. Dopo l’emissione della sentenza, la parte perdente può adempiere spontaneamente. Qualora ciò non dovesse accadere, il creditore potrà procedere con l’esecuzione forzata.

Pignoramento immobiliare: esecuzione forzata

Se in possesso dei necessari documenti, il creditore può optare per l’esecuzione forzata, che si divide in due tipologie:

  • forma generica: il creditore può recuperare il credito contro la volontà del debitore
  • forma specifica: il creditore vede soddisfatto il credito attraverso la consegna del bene

Se si parla di pignoramento immobiliare, nello specifico, si fa riferimento a una tipologia di espropriazione in forma generica. Al fine di avviare l’esecuzione, è necessario dare efficacia di titolo esecutivo alla sentenza. Ciò vuol dire rispettare una precisa procedura, che prevede l’ottenimento da parte dei legali della “formula esecutiva”. Ciò occorre quando si intende procedere con l’esecuzione forzata. Differenti invece gli strumenti in caso di esecuzione in forma generica. Si ottiene infatti il pignoramento mobiliare, mobiliare presso terzi e immobiliare. I primi due rappresentano le forme più utilizzate, considerando quanto risulti costosa la terza formula. Questa viene adoperata unicamente nei casi in cui il credito accumulato risulti di un valore ingente.

Come funziona il pignoramento immobiliare

Il primo passaggio da compiere è l’ottenimento del titolo esecutivo, cui seguono la redazione e notifica di un atto di precetto. Il debitore riceverà una notifica del titolo esecutivo, accompagnato da un differente atto, noto come atto di precetto. Questo consente al creditore di effettuare un breve elenco dei fatti accaduti, indicando tutte le spese dovute e offrendo al debitore ancora 10 giorni per regolamentare la propria situazione.

Il soggetto riceverà in seguito il titolo esecutivo, ovvero la sentenza in forma esecutiva, con il precetto attraverso il quale gli si intima di adempiere ai propri doveri entro 10 giorni, previa prosecuzione con l’atto di pignoramento. La procedura potrà essere interrotta soltanto a causa del pagamento dell’intero debito o, previo accordo transattivo, di parte di esso. Situazioni che possono rivelarsi alquanto delicate. Nel caso del pignoramento mobiliare non è da escludere la possibilità che il debitore decida di liberarsi dei propri beni, al fine di dimostrare la propria incapacità nel saldare il debito e tentare di sfuggire alla procedura di pignoramento. Se questo fosse il caso, il creditore potrà presentare istanza al tribunale, al fine di essere esentato dal termine dei dieci giorni previsti nel precetto. Si chiederà dunque di agire con urgenza, a patto che si riesca a dimostrare il tutto.

Trascorsi i dieci giorni, l’avvocato può redigere l’atto di pignoramento, notificandolo al debitore. Qualora si tratti di pignoramento immobiliare, occorre però tener presente un ulteriore passaggio burocratico. È infatti necessario procedere con l’apposizione di un vincolo sul bene immobile. Trattandosi di elementi censiti nei Registri delle Conservatorie, si dovrà avvertire la Conservatoria. In tali uffici viene spedito l’atto, che verrà trascritto e registrato. Il legale dovrà però attendere che faccia ritorno l’atto notificato.

Soltanto nel caso in cui la notifica risulti essere positiva, si potrà procedere in tribunale. L’avvocato potrà copiare tutti i documenti (titolo esecutivo, atto di precetto e atto di pignoramento), con relativa prova di notifica, attestandone la conformità e depositandoli telematicamente in tribunale. Verrà dunque indicato un numero di ruolo, procedendo all’assegnazione dei giudici, che stabiliranno una data di udienza. Un procedimento che viene immediatamente chiuso nel momento in cui il debitore dovesse decidere di procedere al saldo del debito nella sua totalità. In caso contrario si procederà con la vendita all’asta dell’immobile.

Come bloccare un pignoramento immobiliare

Esistono dei limiti per quanto riguarda il pignoramento immobiliare. Nel caso in cui il debito sia stato contratto con istituti di credito o privati, si potrà procedere con gli atti anche nei confronti della prima casa. Differente il discorso per quanto concerne l’Agenzia delle Entrate. La prima casa non può essere posta al centro di quest’atto, a condizione che il debitore ci viva, che non abbia altri immobili e che il bene stesso non risulti essere di lusso. Nello specifico non è possibile procedere se l’immobile in questione presenti un valore pari o inferiore ai 120.000 euro.

In molti casi si tenta di avviare una trattativa, al fine di raggiungere un accordo che possa soddisfare entrambe le parti. In casi del genere si parla di un debito inferiore e non di quello effettivo. Il debitore si impegna a procedere al pagamento, solitamente in forma dilazionata, ottenendo un forte sconto sulla cifra dovuta. Entrambe le parti possono dirsi soddisfatte e la procedura viene chiusa. Per quanto il creditore possa risultare perdente, a conti fatti, ottiene la quasi totalità della somma di denaro, evitando la vendita di un immobile. Questa è infatti una procedura rischiosa, considerando come molte aste vadano deserte. Si tenta dunque nuovamente la vendita e, volta dopo volta, il prezzo viene abbassato. è possibile dunque arrivare al punto di vendere un bene per un valore complessivo al di sotto di quello del debito contratto e non riscosso.

Altro modo per tentare di bloccare la procedura è l’opposizione. I motivi da poter apporre sono però limitati. In questa fase infatti è già stata emessa una sentenza, il che vuol dire che il merito della questione è già esaurito e risolto. Si è chiamati a pagare e l’unico modo per bloccare il tutto è tentare di fondare la propria richiesta di blocco su vizi formali.

Come cancellare il pignoramento immobiliare

Non vi è modo invece di cancellare il pignoramento, se non attraverso un atto del creditore. Soltanto questi, ritenendosi soddisfatto da un eventuale accordo, potrà procedere alla rinuncia della procedura esecutiva. Per farlo dovrà recarsi dal Conservatore, chiedendo la cancellazione o concedendo una liberatoria utile a procedere.

Esiste inoltre un istituto che è la conversione del pignoramento. Nel momento in cui la procedura non è ancora stata inoltrata e il giudice non ha avuto modo di disporre la vendita dell’immobile, il debitore può procedere con la richiesta di conversione del pignoramento. Ciò vuol dire rendersi disponibile a pagare il credito, chiedendo al giudice di convertire il pignoramento immobiliare, di fatto cancellandolo nella sua forma. Ciò comporta però un impegno vincolante a saldare il debito contratto. In casi del genere non può però valere unicamente la parola del debitore, così come le sue presunte buone intenzioni. È necessario presentare un’istanza in Cancelleria, il che richiede un deposito economico. Questo ammonta ad almeno 1/6 dell’importo del credito.

Quanto costa il pignoramento immobiliare

Procedere con l’espropriazione immobiliare ha dei costi notevoli, che gravano interamente sul creditore procedente. Tutto ciò potrà però essere liquidato sul ricavato della vendita, nel caso in cui questa abbia luogo. Anche per questo motivo il creditore tende ad accettare un accordo, considerando come una vendita a costi molto bassi potrebbe vedere le entrate calare ulteriormente, proprio a causa di tali debiti contratti nel corso della procedura. Si tratta di cifre che un istituto di credito è di certo in grado di sostenere, ma che potrebbero avere un peso per un privato. Ecco riportate le principali:

  • il costo di una notifica individuale varia tra i 20 e i 50 euro;
  • per il rilascio di una copia per uso trascrizione è necessaria una marca da bollo da 16,00 euro per ogni 4 pagine dell’atto di pignoramento;
  • è necessaria una marca da bollo dal costo variabile: 11,63 euro per atti fino a 4 pagine e 13,58 euro per atti da 5 a 10 pagine;
  • occorre una marca da bollo da 16,00 euro ogni 4 pagine dell’atto, in relazione alla trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari;
  • pagamento di 299,00 euro mediante F23 per la trascrizione presso la Conservatoria;
  • pagamento dei compensi del professionista incaricato;
  • per l’iscrizione a ruolo del pignoramento occorrono una marca da bollo da 27,00 euro e il pagamento di un contributo unificato da 278,00 euro;
  • per il deposito della documentazione ipocatastale o la certificazione notarile sostitutiva occorre prevedere un costo medio tra i 700,00 e i 1000,00 euro;
  • per la notifica di avviso ai creditori il costo risulta variabile in base al numero e alla tipologia di notifiche.

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Come funziona il pignoramento immobiliare