La locazione è il contratto giuridico attraverso il quale un soggetto si obbliga nei confronti di un altro soggetto per permettergli di godere di un bene mobile o immobile di sua proprietà dietro il corrispettivo di una somma di denaro. La definizione si ricava dall’art. 1571 del Codice Civile, che prevede tale istituto e che recita: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Alle due parti di questo rapporto vengono attribuiti nomi specifici e, di conseguenza, anche degli obblighi e delle caratteristiche diverse.
Il locatore è il soggetto che si impegna a consentire all’altra parte del rapporto giuridico di poter godere del bene. Questo soggetto, soprattutto nella lingua parlata, viene spesso definito semplicemente proprietario o anche “padrone di casa”, quando l’oggetto del contratto di locazione sia una unità immobiliare adibita ad abitazione.
Il conduttore, invece, è il soggetto che si impegna a corrispondere una somma in denaro quale corrispettivo del godimento del bene di proprietà del locatore. Questo soggetto viene definito anche locatario o, più comunemente nella lingua parlata e nel caso di locazione di una unità immobiliare, inquilino.
Indice
Locazione e affitto: quali sono le differenze
Nel linguaggio corrente è anche consuetudine utilizzare il termine affitto come se fosse un sinonimo di locazione. Questa terminologia è però scorretta, in quanto il Codice Civile utilizza il termine affitto per riferirsi esclusivamente ad un particolare tipo di locazione che ha come oggetto dei beni, mobili o immobili oppure una universalità di beni, che abbiano carattere produttivo e siano quindi in grado di produrre ricchezza.
Si deve quindi utilizzare il termine affitto per riferirsi al contratto attraverso il quale il proprietario si impegna, a fronte di un corrispettivo in denaro, a consentire all’altra parte del rapporto giuridico di godere, ad esempio, di un terreno agricolo, di un locale ad uso commerciale o di un’azienda.
Si deve invece utilizzare il termine locazione quando l’oggetto del contratto sia un bene mobile o immobile non avente carattere produttivo, anche se eventualmente potrebbe assumere questo carattere in un momento successivo alla stipula del contratto.
Quindi, la concessione in godimento a fronte di una somma di denaro di una unità immobiliare adibita ad abitazione è sempre da definire locazione e non, erroneamente, affitto. Vediamo ora nel dettaglio i principali obblighi del locatore e poi del locatario.
Gli obblighi del locatore
L’art. 1575 del Codice Civile stabilisce quali devono essere gli obblighi del locatore, ovvero del proprietario.
Consegnare il bene in buono stato di manutenzione
La prestazione fondamentale a cui il locatore è tenuto nei confronti del conduttore è chiaramente quella di consegnare a quest’ultimo il bene oggetto del contratto. La consegna è infatti il presupposto necessario al fine di poter attuare il godimento del bene da parte del conduttore, che è lo scopo tipico del contratto di locazione. Il bene deve essere consegnato in buono stato di manutenzione, in relazione allo scopo per il quale viene concesso in locazione, al fine di consentirne un effettivo godimento. Un immobile locato ad uso abitativo, ad esempio, deve essere consegnato dal locatore in uno stato di manutenzione tale da consentire al conduttore di abitarlo. Le parti possono concordemente derogare alla norma che impone il buono stato di manutenzione del bene oggetto del contratto, ma è necessaria una chiara manifestazione di volontà in tal senso. La consegna del bene deve essere reale, ma in taluni casi può avvenire in forma simbolica, come ad esempio nel caso di consegna delle chiavi di una abitazione.
Eseguire le piccole riparazioni
Mantenere il bene in uno stato di manutenzione tale da poter servire al suo convenuto. È obbligo del locatore anche eseguire tutte le riparazioni necessarie al fine di consentire al conduttore l’effettivo godimento del bene per l’intera durata del contratto, fatta eccezione per i lavori di piccola manutenzione, che la legge, come vedremo, pone a carico del conduttore. Quando si tratta invece di locazione di cosa mobile, ad esempio, è previsto che le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione siano sempre a carico del conduttore, salvo patto contrario.
Per stabilire su quale dei soggetti del rapporto contrattuale gravi il costo di un intervento sul bene locato, è dunque necessario stabilire sempre quali lavori costituiscano piccola manutenzione e quali esorbitino rispetto a tale ipotesi. Per lavori di piccola manutenzione si intendono quegli interventi che si rendono necessari a causa della normale usura e deterioramento dovuto all’utilizzo del bene, mentre eccedono da questa definizione quei lavori volti a riparare situazioni dovute alla vetustà o al caso fortuito. In ultima istanza, la valutazione di un intervento, al fine di ricomprenderlo o meno tra quelli di piccola manutenzione, è rimessa all’apprezzamento del Giudice.
Tra gli esempi di interventi di manutenzione che sono posti a carico del locatore vi sono il rifacimento degli infissi esterni, la riparazione dell’impianto elettrico, idrico o termico.
L’inadempimento da parte del locatore dell’obbligo di manutenzione comporta il diritto, in capo al conduttore, al risarcimento del danno. Nella manutenzione non è comunque compresa l’ipotesi della ricostruzione in quanto, in caso di distruzione del bene locato, il locatore non è tenuto alla sua integrale ricostruzione ma il contratto deve ritenersi risolto per impossibilità sopravvenuta.
Garantire il pacifico godimento del bene
Il locatore è tenuto a garantire al conduttore il pieno godimento del bene, anche tutelandolo rispetto alle molestie eventualmente poste in essere da soggetti terzi, che pretendano di avere diritti sul bene oggetto di locazione.
Non è invece tenuto ad analoga garanzia in relazione alle molestie eventualmente arrecate da terzi che non pretendano di avere diritti sul bene, ma in tal caso il conduttore ha la facoltà di agire in giudizio in nome proprio. Sulla questione delle molestie che minerebbero il pacifico godimento del bene si distinguono pertanto due situazioni.
Le molestie di diritto e quelle di fatto. Le prime si riferiscono all’eventualità in cui un soggetto terzo rispetto al contratto di locazione accampi sul bene dei diritti contrastanti con quello del conduttore, reclamando ad esempio diritti reali o personali sul bene. Rispetto a tali situazioni la legge prevede l’obbligo di garanzia del locatore, anche se ciò non esclude che il conduttore possa non avvalersi della garanzia e agire autonomamente contro i terzi.
Le molestie di fatto invece sopraggiungono nel momento in cui terzi estranei al contratto non avanzino alcuna pretesa di natura giuridica ma pongano in essere comportamenti tali da impedire comunque il pacifico godimento del bene da parte del conduttore che, in tal caso, avrà diritto all’azione in proprio in quanto legittimo possessore del bene.
Restituire il deposito cauzionale
Una volta che il contratto giunge al termine e il conduttore rilascia il bene locato, il locatore, verificata l’assenza di danni attribuibili al conduttore, è tenuto per legge a restituirgli la somma per intero.
I divieti del locatore
Sul locatore gravano anche due divieti, volti sempre a garantire al conduttore il godimento del bene per la durata del contratto: il divieto di innovazione e quello di modificazione d’uso dei beni.
Il primo, regolato dall’art. 1582 del Codice Civile, vieta al proprietario di eseguire sul bene ogni sorta di innovazione che diminuisca il godimento dello stesso da parte del conduttore, mentre ha tutto il diritto e la facoltà di compiere quelle che possano migliorarne il godimento e che comunque non costituiscano un pregiudizio rispetto a esso.
Il divieto di modificazione d’uso dei beni impedisce invece al locatore di compiere qualsiasi azione che possa modificare o addirittura impedire il normale e funzionale uso del bene concesso in locazione.
Gli obblighi del conduttore
L’art. 1587 del Codice Civile stabilisce invece i principali obblighi del conduttore, o locatario.
Prendere il bene in consegna
Prendere il bene in consegna non è un diritto o un semplice onere, ma una vera e propria obbligazione in capo al conduttore, il cui inadempimento giustifica persino la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Per quanto attiene invece alle modalità di godimento del bene, la norma in esame non è altro che l’esplicitazione in relazione al contratto di locazione del generale obbligo di diligenza previsto a norma dell’1176 del Codice Civile: nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.
Questo obbligo deve essere rispettato per tutta la durata della locazione, a prescindere dall’ulteriore e diverso obbligo di riconsegnare il bene nelle stesse condizioni nelle quali è stato ricevuto. Non è quindi possibile procedere a modifiche sostanziali con l’intenzione di ripristinare lo stato anteriore della cosa prima di restituirla al locatore.
Non tutte le alterazioni o modificazioni del bene locato sono comunque vietate, ma solo quelle che pregiudichino l’interesse del locatore. Questo implica, in particolare, il dovere del conduttore di rispettare la destinazione d’uso della cosa locata, vietando ogni mutamento di destinazione che comporti un mutamento del regime giuridico del bene.
Pagare il corrispettivo
Il pagamento del corrispettivo, definito anche canone, costituisce la controprestazione alla quale il conduttore è tenuto in cambio del godimento del bene oggetto del contratto di locazione. Come tale, il dovere del conduttore di pagamento del corrispettivo nei confronti del locatore sorge nel momento stesso della conclusione del contratto.
Tuttavia, nella pratica il pagamento viene tipicamente frazionato e sottoposto a termini prestabiliti di esigibilità. Il principio che regge tale scelta è quello della libera determinazione convenzionale del canone locativo; pertanto, le due parti del rapporto contrattuale possono stabilire concordemente i tempi e le modalità del pagamento. Normalmente il canone viene versato dal conduttore con cadenza mensile o trimestrale.
La legge peraltro non vieta che venga previsto il pagamento in un’unica soluzione. Al conduttore è fatto invece divieto di autoridursi o addirittura di sospendersi unilateralmente il canone di locazione in presenza di crediti dallo stesso esigibili nei confronti del locatore. La sospensione del pagamento del canone è ritenuta invece legittima in caso di impossibilità totale di godimento del bene dovuto.
