Il Governo sta prendendo in considerazione una proposta di riforma fiscale che prevede l’estensione della cedolare secca sugli affitti a tutti gli immobili non residenziali. Anche se non sarebbe una novità assoluta, in quanto la legge di bilancio 2019 aveva già introdotto un regime opzionale di tassazione dei canoni per gli immobili commerciali con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. La nuova proposta prevede una stabilizzazione della cedolare per i nuovi contratti e l’estensione per le locazioni ancora normate dalla legge 392/78, il famoso equo canone.
Perché la cedolare secca conviene
Le regole per la cedolare secca che riguardano le abitazioni dovrebbero essere su carta replicate anche per le tipologie di immobili non residenziali. Il proprietario dovrebbe essere una persona fisica che loca al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, di arti e di professioni.
Pagando la cedolare secca pari al 21% del canone annuo contrattuale, i proventi della locazione sarebbero esentati dal pagamento dei seguenti tributi.
- Irpef, che nel regime ordinario si paga ad aliquota marginale del 95% del canone annuo.
- Addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.
- Imposta di registro e imposta di bollo ordinariamente dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione.
Questo a condizione che il proprietario rinunci alla possibilità di richiedere un aumento annuale, che per il non residenziale è pari al 75% dell’indice generale dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati e del 100% qualora il contratto preveda una durata minima superiore a quella di legge, ovvero 6 anni + 6 anni o 9 anni + 9 anni nel caso degli alberghi.
Quando si può applicare la cedolare secca
L’opzione può essere esercitata attualmente per le seguenti tipologie di immobili e contratti.
- Unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11, fatta eccezione per la A10 (uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione
- Contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
Qua tutto ciò che c’è da sapere sulla cedolare secca. Una scelta che premia soprattutto nel caso degli affitti brevi, come spiegato qua.
Le critiche alla cedolare secca non abitativa
La cedolare secca è pensata per far emergere il sommerso e i contratti di affitto non registrati, con un regime fiscale semplificato per i locatori. Applicarla agli immobili non residenziali potrebbe però non essere conveniente per le tasche dello Stato, considerando che già oggi la maggior parte delle persone che possiedono un’attività ha interesse a dichiarare il canone pagato per eventuali sgravi fiscali.
Considerando la durata delle locazioni commerciali e non residenziali, poi, un locatore difficilmente rinuncerebbe all’adeguamento Istat, anche se la cedolare secca potrebbe incentivare il ripristino di immobili inutilizzati di proprietà di privati e famiglie che si trovano nelle periferie delle città, e quindi anche agli investimenti nel settore dell’edilizia.
La “flat tax” per gli affitti commerciali potrebbe essere introdotta solo per i nuovi contratti, come già avvenuto durante il periodo sperimentale del 2019, che impediva a chi aveva già contratti in essere di accedere alla misura. Si tratta dunque di una misura che potrebbe rivelarsi particolarmente onerosa per le finanze pubblica e non avere particolari benefici, scontentando tutte le parti coinvolte.
Attenzione. Applicare la cedolare secca significa avere l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi, come spiegato qua.
