Quando si acquista un immobile, la prima preoccupazione riguarda la certezza della titolarità del diritto di proprietà sul bene in capo al venditore. In altre parole: chi vende è davvero proprietario? Può trasferire validamente il diritto di proprietà? La risposta passa attraverso un’accurata analisi, nella quale un ruolo centrale è svolto dall’atto di provenienza che racconta la storia del diritto di proprietà e permette di individuare eventuali rischi o vincoli.
Vediamo allora come funziona la verifica del diritto di proprietà in caso di compravendita e perché questo documento sia così determinante.
Indice
Che cos’è il diritto di proprietà
Il diritto di proprietà è il potere pieno ed esclusivo su un bene, disciplinato dall’art. 832 del Codice Civile. Nel caso di un immobile, il proprietario ha il diritto di godere e disporne in modo esclusivo, salvo i limiti e gli obblighi imposti dalla legge.
Perché la compravendita sia valida, è necessario che il venditore sia titolare del diritto di proprietà e possa dimostrare la legittima provenienza del diritto, cioè come e da chi lo ha acquistato.
Ricordiamo che la circolazione dei beni immobili è caratterizzata da forme complesse che devono essere accertate. Il compratore acquista validamente la proprietà sul bene se il venditore era validamente proprietario. Se il bene si scopre essere di un terzo, l’acquirente subirà l’azione di rivendica e non avrà acquistato alcunché.
È qui che entra in gioco l’atto di provenienza, che consente di appurare se la proprietà era libera da altri diritti o vincoli o se invece era stato costituito in precedenza un diritto reale minore (come l’usufrutto) oppure un diritto reale di garanzia (come un’ipoteca).
Che cos’è l’atto di provenienza
L’atto di provenienza è il documento che attesta in che modo il venditore è divenuto proprietario del bene immobile. Il titolo legittimo sul bene può derivare da diverse tipologie di atti, ciascuno con conseguenze specifiche:
- atto notarile di compravendita – il venditore ha acquistato l’immobile con un atto notarile di compravendita da un precedente titolare;
- atto di donazione – la proprietà è stata trasferita a titolo gratuito;
- successione – ereditato per successione legittima o testamento;
- sentenza – la titolarità deriva da una decisione del giudice (divisione ereditaria, usucapione accertata, ecc.);
- altri titoli come la permuta, il conferimento in società, l’assegnazione edilizia, ecc.
L’atto di provenienza è quindi la carta d’identità dell’immobile, perché racconta e attesta la legittima titolarità da parte di chi vende. Certifica legalmente con quale modalità l’immobile è stato validamente acquisito da chi vuole venderlo. È dunque alla base di qualsiasi operazione di trasferimento del bene.
Da quanto detto finora l’atto di provenienza è così importante perché:
- permette di accertare che chi vende sia effettivamente il legittimo proprietario;
- consente di individuare la presenza di vincoli e limitazioni come condizioni sospensive, diritti di terzi, vincoli di inalienabilità, servitù non apparenti o obblighi a favore di altri soggetti;
- è il documento chiave in caso di controversie sulla proprietà del bene per dimostrare il proprio diritto.
| Atto di provenienza dell’immobile | |
|---|---|
| 🏠 Cos’è | Il documento che certifica da dove deriva la proprietà di un immobile |
| 📜 Tipologie (esempi) | Rogito notarile di compravendita Atto di donazione Dichiarazione di successione Sentenza del tribunale Decreto di trasferimento |
| 🔎 Perché è importante | Serve a dimostrare la titolarità dell’immobile È necessario per vendere o ipotecare il bene È richiesto per mutui, pratiche catastali e fiscali |
| 📂 Dove si trova | Presso il notaio che ha stipulato l’atto Registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate Fascicoli ereditari |
| 📝 Contenuti principali | Dati dell’immobile (indirizzo, catasto) Dati del proprietario e del venditore/donatore/eredi Titolo che ha trasferito la proprietà Eventuali vincoli o ipoteche |
| ⚠️ Attenzione | Senza atto di provenienza non è possibile vendere l’immobile In caso di donazione possono esserci limiti |
Come si accerta la validità del diritto di proprietà
Ci sono diversi modi per accertare il diritto di proprietà al fine di effettuare un acquisto in sicurezza, ma occorre seguire diversi passaggi tecnici e giuridici.
La verifica catastale serve a conoscere i dati identificativi dell’immobile e il nominativo dell’intestatario. Tuttavia il catasto ha solo valore fiscale e non è prova certa della proprietà.
Di grande importanza è l’ispezione ipotecaria che si effettua presso i Registri immobiliari per accertare chi è l’attuale proprietario, eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri, passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni. È un controllo fondamentale per garantire che l’immobile non sia gravato da vincoli pregiudizievoli.
Le verifiche sull’atto di provenienza
Come abbiamo visto l’atto di provenienza è determinante. Il notaio lo esamina per verificare che sia stato redatto con le forme richieste dalla legge, che sia stato correttamente trascritto nei Registri immobiliari e infine che non vi siano clausole limitative (ad esempio divieti di vendita o condizioni sospensive non ancora avveratesi).
L’atto di provenienza non serve all’acquirente solo nel momento in cui si appresta a sottoscrivere la compravendita in quanto è fondamentale anche per la richiesta del mutuo ipotecario poiché la banca vorrà accertare la validità dell’acquisto prima di iscrivere l’ipoteca.
Da evidenziare inoltre che il Codice civile impone che vi sia una continuità nelle trascrizioni: significa che ogni atto di trasferimento deve essere regolarmente trascritto, senza interruzioni. Se manca una trascrizione, il successivo acquirente rischia di non essere tutelato.
Cosa rischia l’acquirente se non controlla l’atto di provenienza
Acquistare senza verificare attentamente il titolo di provenienza può esporre l’acquirente a gravi rischi:
- perdita della proprietà, dato che l’acquisto può essere inefficace;
- azioni giudiziarie di terzi, ad esempio gli eredi possono impugnare una donazione lesiva della legittima;
- vincoli occulti come servitù, prelazioni o obblighi che potrebbero limitare l’uso dell’immobile;
- difficoltà future nella rivendita.
Come ottenere l’atto di provenienza
Per ottenere l’atto di provenienza occorre rivolgersi agli enti competenti. Si può farne richiesta al notaio qualora sia un atto notarile e, ove fosse stato stipulato da più di 100 anni all’archivio notarile distrettuale.
Il notaio ha un compito decisivo nella compravendita immobiliare poiché esamina l’atto di provenienza e ne garantisce la validità. Senza il notaio non può stipulare l’atto di compravendita. È colui che effettua le visure catastali e ipotecarie, assicura la continuità delle trascrizioni e solo a questo punto redige l’atto di compravendita in modo da tutelare sia acquirente sia venditore.
In sostanza, il notaio agisce come garante della legalità e della certezza dell’operazione.
Differenza tra atto di provenienza e certificato catastale
Un errore comune è confondere l’atto di provenienza con la visura catastale. Attenzione:
- l’atto di provenienza è un titolo giuridico (compravendita, successione, donazione, ecc.);
- la visura catastale è un documento fiscale che riporta l’intestatario per fini tributari.
