Nell’ultimo anno c’è stato un significativo calo dei mutui ipotecari. E a confermarlo è il Rapporto Mutui Ipotecari 2024, prodotto dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate.
Il report, che ci permette di avere un quadro generale dei finanziamenti concessi a fronte di garanzia ipotecaria, ha analizzato i dati relativi al 2023, confermando che lo scorso anno sono stati sottoscritti circa il 25% di contratti di mutui ipotecari in meno rispetto al 2022. Inoltre, anche il capitale finanziato è diminuito.
Vediamo, nel dettaglio, l’analisi fatta.
I dati sui mutui ipotecari in calo
Secondo il Rapporto Mutui Ipotecari 2024, in Italia nel 2023 sono stati sottoscritti e registrati circa 330.000 atti di mutuo ipotecario, segnando un calo di quasi il 25% rispetto all’anno precedente. Le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui ammontano nel 2023 a 734.532, in diminuzione del 24,7% rispetto al 2022, alle quali corrisponde un valore monetario dei finanziamenti prossimo ai 90 miliardi di euro, con un decremento dell’11,9% rispetto al 2022.
Provando a dare una spiegazione a questi numeri, di fatto l’abbassamento dei volumi di mutui ipotecari per le abitazioni suggerisce un clima di cautela tra le famiglie italiane, a causa dei tassi di interesse in crescita e dell’aumento generale del costo della vita.
Del capitale di debito complessivo, circa 34 miliardi di euro, una quota cioè prossima al 38% del totale, sono stati erogati per finanziamenti garantiti dallo stesso immobile acquistato, tipicamente i mutui accesi dalle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Si tratta di un dato in forte calo nel 2023 rispetto al 2022, quando il capitale per questo tipo di mutui ipotecari ammontava a circa 48 miliardi di euro.
Aumentano invece gli investimenti delle imprese
Un aspetto interessante emerso dal rapporto è che, mentre i mutui per l’acquisto di abitazioni sono diminuiti, i mutui ipotecari legati a immobili non residenziali hanno registrato un incremento. In particolare, il capitale di debito per gli immobili non residenziali è aumentato del 13%, raggiungendo 4,6 miliardi di euro in più rispetto al 2022. Ciò indica una maggiore propensione delle imprese a finanziare attività economiche, diversificando le loro fonti di investimento.
Oltre 40 miliardi di euro, ben il 45% del totale, sono invece stati destinati a finanziare altre attività economiche. Rispetto al 2022, quando questo valore era di circa 36 miliardi di euro, si è registrato un incremento del 13,4%, evidenziando una crescita di 15 miliardi di euro nell’utilizzo del patrimonio immobiliare per stimolare altre attività economiche.
Al nord più mutui ipotecari che al sud
Come riportato dall’Osservatorio, il calo dei mutui ipotecari, sia in termini di numero di immobili ipotecati sia in termini di capitale finanziato, si rileva in tutte le aree geografiche e l’area del Nord si conferma quella con la quota più elevata di mutui ipotecari, intorno al 60% del totale nazionale, sia in termini di capitale sia di immobili ipotecati.
Anche considerando il capitale di debito destinato a finanziare altre attività economiche, diverse dal mercato immobiliare, il Nord e il Centro sono le aree geografiche dove è stata registrata la crescita più elevata, rispettivamente +18% e +12% circa, sul 2022. Al Sud invece l’aumento su base annua del capitale con questa destinazione è più contenuto, prossimo al 9%.
Aumentano però i mutui ipotecari a Milano
Un dato in controtendenza è quello relativo ai mutui nelle città. Nel dettaglio, più di 26 miliardi di euro, in crescita del 3,1% sul 2022, sono stati finanziati con mutui garantiti da immobili ubicati nelle otto più grandi città italiane. Questo dato positivo, però, è dovuto alla sola città di Milano, unica tra le otto a presentare un aumento del capitale finanziato da immobili, oltre il 25% e 3 miliardi in più rispetto al 2022.
In discontinuità con gli anni precedenti, in cui nelle grandi città il capitale finanziato con garanzie immobiliari tornava quasi per metà sul mercato immobiliare, nel 2023 questa quota scende a meno di un terzo, incrementandosi di conseguenza la quota di capitale che finanzia altre attività economiche, che passa dal 37% circa nel 2022 a quasi il 57% nel 2023.
Mentre a Torino, Napoli, Genova, Palermo e Bologna, la quota di capitale reimmesso sul mercato immobiliare nel 2023 rimane sopra il 60%, di contro, a Roma e Firenze è sotto la metà e a Milano raggiunge il minimo del 17%. Milano è quindi la città dove oltre il 70% del capitale “estratto” dagli immobili, quasi 11 miliardi di euro nel 2023, è stato utilizzato per attività economiche diverse dal mercato immobiliare.
Ne emerge, di conseguenza, una forte concentrazione, soprattutto in termini di numero di immobili, nelle regioni settentrionali del numero degli immobili ipotecati e capitale di debito. Mentre si presenta nel 2023 una generalizzata diminuzione dei volumi in tutte le altre aree, sia dal punto di vista del numero di immobili con ipoteca che di capitali di debito “estratti”, con perdite massime rilevate nell’area del Centro.
Le conseguenze sul mercato immobiliare
È importante analizzare l’andamento del mercato immobiliare, perché ci permette di fare diverse previsioni sui possibili effetti che questo trend potrebbe avere sulla domanda dei mutui in generale.
Per esempio, un calo dei mutui può essere accompagnato da un aumento dei tassi di interesse, rendendo i prestiti più costosi. E ovviamente, tassi più elevati possono dissuadere ulteriormente i potenziali acquirenti con conseguente stagnazione del mercato. Ovvero, con meno persone in grado di accedere ai finanziamenti, le transazioni immobiliari potrebbero diminuire, portando a un rallentamento delle attività di costruzione e sviluppo. Non a caso, nell’ultima rilevazione dell’Agenzia delle Entrate, i tassi medi ponderati si presentano in netto rialzo per tutte le tipologie di atto, superano le soglie del 4% per gli atti residenziali negli ultimi anni.
La diminuzione dei mutui ipotecari può anche influenzare gli investimenti immobiliari, poiché gli investitori potrebbero essere meno inclini a finanziare nuove proprietà o a ristrutturare quelle esistenti, contribuendo a un deterioramento del patrimonio immobiliare.
Questa situazione porterebbe le banche e gli istituti finanziari a cercare di adattare le loro offerte per stimolare la domanda, magari introducendo prodotti di credito più flessibili o incentivi per i mutui. Ma chi possiede già una casa potrebbe vedere diminuire il valore della propria proprietà se il mercato è in calo.
In generale, infatti, un calo nei mutui ipotecari può essere sintomo di una più ampia incertezza economica, tale da influenzare le aspettative dei consumatori e la fiducia nel mercato e innescare una serie di reazioni a catena che coinvolgono non solo l’attività di chi vende e acquista immobili, ma anche l’economia nel suo complesso.
