Acquistare una casa è un passo importante, spesso accompagnato dalla necessità di un finanziamento. Tra le varie opzioni disponibili, il mutuo fondiario è una delle soluzioni più utilizzate per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile. Questa particolare tipologia di mutuo è regolamentata da specifiche normative e offre vantaggi rispetto ad altre forme di finanziamento, ma è importante comprenderne a fondo il funzionamento prima di procedere con una richiesta.
Indice
Cos’è un mutuo fondiario e come funziona
Il mutuo fondiario è una forma di finanziamento a medio-lungo termine che viene concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile. La sua caratteristica distintiva è che deve essere garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile stesso. Questo significa che, in caso di mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario, la banca ha il diritto di vendere l’immobile per recuperare il credito erogato.
Una delle peculiarità del mutuo fondiario è che prevede generalmente condizioni più favorevoli rispetto ad altri tipi di finanziamenti immobiliari, in quanto la presenza dell’ipoteca riduce il rischio per la banca. Proprio per questo motivo, i tassi di interesse applicati a un mutuo fondiario tendono a essere più bassi rispetto ad altre forme di credito.
Tra le principali caratteristiche del mutuo fondiario troviamo:
- Durata medio-lunga, che può variare da 18 mesi fino a 30 anni, rendendolo una scelta adatta per chi ha bisogno di un piano di rimborso sostenibile nel tempo;
- Importo massimo finanziabile pari, in genere, all’80% del valore dell’immobile, anche se in alcuni casi può arrivare al 100%, previa presentazione di garanzie aggiuntive;
- Finalità vincolata, poiché il mutuo fondiario è destinato esclusivamente all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili residenziali.
Questo tipo di mutuo è particolarmente indicato per chi desidera acquistare una prima casa, ma può essere utilizzato anche per altre tipologie di immobili, purché rispetti i requisiti previsti dalla normativa.
Oltre al mutuo fondiario, esistono altre forme di finanziamento immobiliare, talvolta indicate come mutui non fondiari. Tra queste troviamo:
- Mutuo ipotecario classico, che può essere utilizzato per finalità più ampie rispetto al mutuo fondiario, come l’acquisto di seconde case o immobili commerciali;
- Mutuo chirografario, che non prevede l’iscrizione di un’ipoteca e viene concesso per importi più contenuti e con durate più brevi;
- Prestiti personali, utilizzati per esigenze finanziarie diverse, senza la necessità di un’ipoteca su un immobile.
Mentre il mutuo fondiario è pensato principalmente per chi acquista una casa e prevede tassi di interesse agevolati, un mutuo non fondiario potrebbe essere più adatto a chi ha esigenze diverse e non può o non vuole impegnare un immobile come garanzia.
Mutuo fondiario o mutuo ipotecario?
Il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario vengono spesso confusi, poiché entrambi prevedono la concessione di un finanziamento garantito da un’ipoteca sull’immobile. Tuttavia, le due formule presentano differenze sostanziali che ne determinano l’idoneità in base alle esigenze del mutuatario.
Uno degli elementi distintivi più importanti riguarda la finalità del finanziamento. Il mutuo fondiario è pensato esclusivamente per finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile a uso abitativo. È regolamentato da normative specifiche che impongono limiti precisi, come la necessità di garantire il finanziamento con un’ipoteca di primo grado. Questo significa che l’immobile offerto in garanzia non deve avere ipoteche preesistenti e che la banca finanziatrice avrà una posizione di priorità assoluta nel recupero del credito in caso di inadempienza del mutuatario.
Il mutuo ipotecario, invece, offre una maggiore flessibilità. Può essere utilizzato non solo per l’acquisto di una casa, ma anche per finanziare l’acquisto di immobili a uso commerciale, seconde case o terreni edificabili. Inoltre, mentre il mutuo fondiario è vincolato a precisi limiti percentuali sull’importo finanziabile, il mutuo ipotecario può essere concesso anche con ipoteche di secondo grado, ovvero su immobili già gravati da un’ipoteca precedente, rendendolo uno strumento più adatto a chi ha esigenze finanziarie più complesse.
Un’altra differenza chiave riguarda la percentuale del valore dell’immobile che può essere finanziata. Il mutuo fondiario generalmente consente di ottenere fino all’80% del valore dell’immobile, mentre il mutuo ipotecario può, in alcuni casi, superare questa soglia, a seconda della politica della banca e delle garanzie offerte dal richiedente. Tuttavia, nel caso in cui si voglia ottenere un finanziamento superiore all’80% con un mutuo fondiario, bisogna rientrare nella categoria dei cosiddetti mutui fondiari eccedentari, che prevedono requisiti aggiuntivi.
Un aspetto che rende il mutuo fondiario più vantaggioso rispetto al mutuo ipotecario è la possibilità di beneficiare di tassi di interesse più bassi. Le banche, avendo una garanzia solida rappresentata dall’ipoteca di primo grado, possono offrire condizioni più favorevoli rispetto a un mutuo ipotecario classico, che comporta un livello di rischio maggiore. Inoltre, il mutuo fondiario offre generalmente spese notarili ridotte e alcuni benefici fiscali, rendendolo una scelta interessante per chi vuole acquistare la prima casa.
Un altro elemento distintivo riguarda la durata del finanziamento. Mentre un mutuo fondiario può avere una durata che va dai 18 mesi fino a 30 anni, il mutuo ipotecario può avere una durata più flessibile, anche inferiore ai 18 mesi, in base agli accordi stipulati con la banca.
Infine, una delle differenze più rilevanti è che il mutuo fondiario impone l’obbligo di una perizia tecnica sull’immobile, necessaria per stabilire il valore della proprietà e determinare l’importo massimo finanziabile. Il mutuo ipotecario, invece, può non richiedere tale perizia, soprattutto se destinato a finalità diverse dall’acquisto di un’abitazione.
Queste differenze rendono il mutuo fondiario la scelta più adatta a chi sta acquistando la prima casa e desidera beneficiare di condizioni agevolate, mentre il mutuo ipotecario risulta più versatile per coloro che hanno esigenze finanziarie diverse o più complesse.
Mutuo fondiario eccedentario: cos’è
In genere, il mutuo fondiario consente di ottenere un finanziamento fino all’80% del valore dell’immobile. Tuttavia, in alcuni casi, i richiedenti hanno necessità di un importo superiore, ad esempio perché non dispongono della liquidità sufficiente per coprire il 20% del valore dell’immobile con fondi propri. In queste situazioni si parla di mutuo fondiario eccedentario, ovvero un finanziamento che supera la soglia standard, richiedendo condizioni più stringenti per la sua approvazione.
Ottenere un mutuo fondiario eccedentario non è impossibile, ma la banca richiederà garanzie aggiuntive per compensare il maggiore rischio. Ad esempio, potrebbe essere necessaria la sottoscrizione di un’assicurazione fideiussoria, che garantisce alla banca il rimborso della parte eccedente l’80% in caso di insolvenza del mutuatario. In alternativa, potrebbe essere richiesta la firma di un garante, ovvero una persona che si impegna a coprire il debito nel caso in cui il titolare del mutuo non sia più in grado di pagare le rate.
Le condizioni di un mutuo fondiario eccedentario variano a seconda della banca, ma generalmente prevedono tassi di interesse leggermente più elevati rispetto a un mutuo fondiario tradizionale, proprio per compensare il rischio maggiore assunto dall’istituto di credito. Inoltre, le banche tendono a valutare con molta attenzione la stabilità finanziaria del richiedente, richiedendo documentazione più dettagliata sulla sua capacità di rimborso.
Chi intende richiedere un mutuo fondiario eccedentario deve quindi essere consapevole che l’accesso al finanziamento potrebbe essere più complesso rispetto a un mutuo standard e che il costo complessivo del finanziamento potrebbe essere più alto.
Mutuo fondiario per liquidità: è possibile?
Il mutuo fondiario nasce come strumento finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, ma in alcune circostanze può essere utilizzato anche per ottenere liquidità. Questa possibilità, tuttavia, è meno comune rispetto ai mutui ipotecari tradizionali e dipende dalla politica dell’istituto di credito.
Quando si parla di mutuo fondiario per liquidità, ci si riferisce a un finanziamento in cui l’immobile di proprietà viene utilizzato come garanzia ipotecaria per ottenere una somma di denaro da destinare a esigenze personali, come investimenti, consolidamento debiti o spese straordinarie. In pratica, il richiedente non utilizza il mutuo per acquistare un immobile, ma per disporre di una somma di denaro immediata.
Tuttavia, la concessione di un mutuo fondiario per liquidità è soggetta a rigidi criteri di valutazione. Le banche tendono a concedere questo tipo di finanziamento solo a soggetti con elevata solidità economica, richiedendo garanzie molto stringenti. Inoltre, l’importo finanziabile è spesso inferiore rispetto a quello concesso per l’acquisto di un immobile, e difficilmente si supera il 50-60% del valore dell’immobile.
Chi è interessato a un mutuo per liquidità dovrebbe valutare anche altre opzioni, come il mutuo ipotecario tradizionale o un prestito personale, che potrebbero essere più semplici da ottenere a parità di condizioni economiche.
