Nella prima parte del 2024 sono tornate ad aumentare le compravendite di negozi in Italia. La ripresa non è ancora tale da comportare un aumento dei prezzi o dei canoni d’affitto, ma dopo anni di difficoltà il settore si sta riprendendo. La principale motivazione per l’acquisto di un negozio rimane l’investimento, anche se in diminuzione rispetto agli scorsi anni. Aumenta la domanda di immobili di pregio per pubblicizzare l’attività commerciale sui social network.
Tra le città, Milano è quella con il mercato in maggiore crescita per quanto riguarda i prezzi. Roma si prepara al Giubileo, con le aree più interessate che attraversano un momento di aumento dei costi. Napoli e Firenze dipendono quasi interamente dall’aumento dell’afflusso turistico, mentre Torino rimane in attesa dei grandi progetti di sviluppo urbano.
Effetto social sui negozi
I dati dell’Ufficio studi Tecnocasa mostrano una ripresa nelle compravendite di negozi in molte zone d’Italia. Secondo le rilevazioni dell’Agenzia delle entrate, nella prima parte del 2024 si è verificato un aumento del 6% degli acquisti di questi immobili rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un risultato che mostra come il settore stia uscendo dalla lunga crisi causata dalla pandemia, ma che non è ancora abbastanza per attivare una ripresa dei prezzi, che continuano, seppur di poco, a calare:
- Prezzi dei negozi in vie di passaggio -0,9%;
- Prezzi dei negozi in vie non di passaggio -0,3%;
- Canoni di locazione dei negozi in vie di passaggio -0,2%;
- Canoni di locazione dei negozi in vie non di passaggio -0,1%.
Per quanto riguarda le compravendite, la motivazione principale per l’acquisto di un negozio rimane l’investimento, che pesa per il 44,2% sul totale. Una tendenza in calo rispetto al 2023, quando motivava il 50,5% degli acquisti, ma ancora fondamentale per tutto il settore. A spingere gli investimenti sono i prezzi molto bassi: negli ultimi 10 anni il negozio medio in una via di passaggio ha perso il 25% del proprio valore, mentre nelle strade secondarie si arriva a un calo del 28,7%.
Tra le tendenze individuate, si distingue quella dei negozi delle vie di pregio, che reggono molto meglio di quelli in altre zone delle città. Anche se la ragione principale di questa dinamica commerciale sono i flussi turistici, si registra un aumento delle richieste di immobili di alta qualità che rappresentino una location interessante da condividere sulle pagine social dell’attività. Internet ha un effetto anche sui canoni di locazione nelle vie secondarie: sempre più aziende scelgono queste soluzioni, puntando alla pubblicità sul web per contrastare il posizionamento svantaggioso e risparmiare sull’affitto.
Le nuove tendenze dei negozi a Milano
Come per altri settori dell’immobiliare commerciale, Milano si conferma una delle città più vivaci d’Italia. I prezzi delle locazioni e dei negozi crescono tra il 3,5% e il 5,6%, con distinzioni nette tra le diverse zone del centro e della periferia. I Navigli rimangono i prediletti dei ristoranti che puntano a una clientela turistica, mentre il quartiere di Porta Romana si sta sviluppando come alternativa per i residenti. Porta Ticinese sta invece diventando un centro importante per i brand di abbigliamento, così come via Torino, dove continua comunque la prevalenza di attività di ristorazione.
Il settore dei negozi rimane importantissimo per l’immobiliare milanese. Il 50% delle compravendite in città è rappresentato da questo tipo di soluzioni. I prezzi variano molto, dai 5.500 euro al metro quadro di Porta Ticinese fino ai 14.500 di via Torino. Anche le locazioni presentano una forbice molto ampia tra quelle più economiche, da 550 euro al metro quadro l’anno, a quelle più costose, che superano i 1.400 euro. In città è particolarmente forte la tendenza alla ricerca di immobili di pregio e location riconoscibili per facilitare la pubblicità sui social network delle attività.
Il Giubileo stravolge Roma
Il mercato immobiliare dei negozi di Roma è stato stravolto dall’avvicinamento al Giubileo. In preparazione al 2025, nella prima parte dello scorso anno i prezzi degli affitti in città sono aumentati leggermente, in contrasto con il dato nazionale. Più allineati alla media invece i dati delle vendite, che rimangono negativi rispetto al 2023.
In particolare in zona Prati e in via Conciliazione si trovano alcuni degli affitti in assoluto più alti, fino a 1920 euro al metro quadro all’anno. Prezzi superati solo dalla zona di piazza Risorgimento, che si spinge fino a 2400 euro. Movimentata anche la zona dei quartieri Tuscolana e Tiburtina, in particolare per i servizi, mentre nelle zone più periferiche e sulle vie secondarie aumenta la richiesta da parte di imprenditori stranieri.
Il turismo traina Napoli
I prezzi dei negozi di Napoli presentano una dinamica peculiare. Crescono molto rispetto alla media nazionale per quanto riguarda le compravendite, che variano a seconda della locazione tra il +0,5% e il +1,9% ma sono crollati nell’ambito degli affitti, tra il -5,9% e il -6,2%. La spiegazione di questo fenomeno sta in un cambiamento del mercato immobiliare della città, spinto soprattutto dal boom turistico che Napoli sta attraversando.
C’è infatti sempre più interesse da parte degli imprenditori per negozi in zone centrali, con conduttori capaci che assicurano pagamenti regolari. Le zone turistiche stanno vivendo anche una settorializzazione, con concentrazione di determinate attività, dalla moda alla ristorazione, in diverse vie della città. Gli affitti calano proprio perché i proprietari prediligono la continuità alla remunerazione in un momento di grande turn over determinato dalle mode passeggere.
Torino rallenta in attesa dei grandi progetti
Mercato immobiliare sottotono per i negozi di Torino, che crescono in prezzo soltanto nelle zone di sviluppo recente, come il Lingotto animato dalla presenza del nuovo palazzo della Regione. I prezzi calano sia per quanto riguarda le compravendite, sia per gli affitti, di più dell’1%, facendo segnare un rallentamento più marcato rispetto alla media nazionale. La città rimane in attesa dello sviluppo urbano di grandi progetti come la Variante 200 nella zona nord o l’ex scalo ferroviario Vallino.
A Firenze più negozi ma sempre meno longevi
I dati di Tecnocasa rilevano che a Firenze il mercato immobiliare delle attività commerciali è in leggera ripresa. I prezzi sono in positivo, a differenza della media nazionale, soprattutto grazie all’afflusso di turisti avvenuto dopo la fine delle restrizioni per la pandemia da Covid-19. Emerge dai dati però anche una tendenza senza precedenti per la città: un accorciamento notevole della vita delle attività, che fa pensare a un eccesso di concorrenza per determinate categorie.
