Prima ancora che l’inflazione arrivasse ai valori attuali a Milano il mercato immobiliare mostrava grande vivacità. Certo, vale anche per altre grandi città, ma il caso del capoluogo lombardo è peculiare. Qui, secondo Tecnocasa, già alla vigilia della pandemia, ovvero nel secondo semestre 2019, si registrava un aumento del 6,9% dei prezzi degli immobili rispetto al primo semestre. Si trattava di un anno in cui l’inflazione era stata molto più bassa: 0,6%.
Dopo il Covid, e dopo la ripresa del mattone, i numeri hanno continuato a essere importanti, al punto che, sempre secondo i calcoli di Tecnocasa, negli ultimi 5 anni le quotazioni in città sono cresciute di ben il 43,2%, con un picco del 50,3% in periferia. Considerando che il carovita è stato in questo lasso di tempo (tra agosto 2018 e agosto 2023) del 15,7%, vuol dire che a Milano la crescita dei prezzi del mercato immobiliare ha superato l’inflazione e che il valore medio delle case è aumentato in termini reali del 23,8%.
Cosa succede al mercato immobiliare con l’inflazione
Si tratta, tuttavia di un’eccezione. Anche volendo considerare solo le altre grandi città italiane, mediamente l’incremento dei valori è stato molto inferiore, dell’8,8%. Si è verificata quindi una riduzione in termini reali del 6%. Naturalmente è stata a macchia di leopardo, visto che a Bologna nello stesso periodo l’aumento nominale è stato del 14,5%, dunque di poco inferiore al carovita, mentre a Genova, per esempio, si sono viste dinamiche più tipiche del Mezzogiorno che del Nord Italia, con un calo del 6,3%.
Questi numeri ci dicono intanto che tra mercato immobiliare e inflazione non c’è un legame così diretto e automatico come quello che vi può essere tra l’aumento nazionale dei prezzi al consumo e altri beni o servizi. L’andamento del valore delle case dipende maggiormente da altre variabili, in primis dalla dinamica demografica, ovvero gli incrementi e i cali della popolazione e l’età media, e poi dalla domanda, che è legata sia alla demografia che alla presenza di posti di lavoro nell’area. Questo spiega perché, nonostante l’inflazione in Liguria e in Lombardia in questi anni non sia stata molto diversa, il mercato immobiliare ha invece seguito strade molto differenti.
La casa è il bene immobile per eccellenza, non si può spostare da un luogo all’altro, e la domanda è poco elastica rispetto ai prezzi, visto che, a parte casi speculativi, si tratta di un bene di prima necessità. Naturalmente l’aumento dei prezzi delle materie prime che era cominciato già prima dell’attuale fiammata inflazionistica, con la crisi della supply chain post-lockdown, ha fatto salire i costi di costruzione delle case. Tuttavia, come si vede, ciò non è bastato a incrementare il loro prezzo finale in gran parte d’Italia, perché questo dipende da una domanda che in Italia è ormai in crisi per l’invecchiamento della popolazione.
I prezzi reali sono scesi in Italia
Il risultato è che a livello nazionale il prezzo delle abitazioni nei primi sei mesi del 2023 è salito solo dello 0,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre tra giugno 2022 e giugno 2023 i prezzi erano aumentati del 6%. Il mercato immobiliare non ha seguito il passo dell’inflazione neanche nel caso delle abitazioni nuove, il cui valore è aumentato del 2,8%, mentre quello delle esistenti solamente dello 0,5%.
Anche effettuando un confronto con il 2015 il discorso non cambia: l’aumento medio dei prezzi è stato dell’8,9%, quindi in termini reali vi è stata una riduzione del’8%, essendo stata la variazione dei prezzi da allora del 18,4%. Questo calo diventa più importante, dell’10,1%, nel caso delle abitazioni già costruite.
L’inflazione colpisce il mattone attraverso l’aumento dei mutui
Vi è un altro meccanismo che effettivamente collega inflazione e mercato immobiliare ed è l’aumento dei tassi dei mutui. La cinghia di trasmissione è il rialzo del tasso di riferimento che la Banca Centrale Europea ha da poco aumentato per la decima volta consecutiva influenzando l’Euribor e l’Irs che sono alla base, rispettivamente, dei tassi variabili e fissi che devono versare coloro che hanno acceso un mutuo. L’Euribor a tre mesi, per esempio, è al 3,93%, il che significa che, considerando anche lo spread della banca, il tasso variabile per una famiglia può arrivare oltre il 4,5%.
È chiaro come un deciso incremento del costo della rata scoraggi l’acquisto. È anche per questo che le quotazioni del mercato immobiliare non stanno seguendo l’andamento dell’inflazione, se non laddove lo sviluppo economico attira lavoratori e studenti e fa impennare la domanda, come a Milano. Ma si tratta, appunto, dell’eccezione, non della regola.
