A seguito del maltempo che caratterizza alcune zone dell’Italia con eventi atmosferici anche di forte entità può capitare che alcune tegole del tetto condominiale si stacchino. Nel caso si verifichino danni a terzi, a cose o persone, ci si chiede a chi spetti il risarcimento. La questione della responsabilità per i danni che si verificano è complessa e coinvolge diverse figure giuridiche. È colpa del condominio? Ebbene sì. Come sostenuto anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione a pagare i danni sarà il condominio, rappresentato dall’amministratore, a meno che nella fattispecie non si ravvisi il caso fortuito.
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Il condominio risponde per i danni causati dal tetto
Ormai non è più così insolito che a causa delle violente intemperie si stacchino delle parti dei tetti condominiali, anche di quelle che non presentavano segni di cedimento. È ben evidente la pericolosità della situazione, considerato il fatto che una tegola staccata può causare danni rilevanti ad un passante o ad un’auto parcheggiata nelle vicinanze.
Il soggetto a cui chiedere il risarcimento dei danni occorsi è il condominio poiché il tetto condominiale rientra tra le parti comuni di cui all’articolo 1117 codice civile che sono sotto la vigilanza dell’amministratore.
Responsabilità per la cosa in custodia
Il titolare di un immobile, sia esso un proprietario singolo o un condominio risponde dei danni a terzi in base all’articolo 2051 codice civile. Come affermato da tale norma ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Si tratta di una forma di responsabilità che presenta delle caratteristiche diverse dalla ordinaria responsabilità civile di cui all’articolo 2043 codice civile. Se la cosa di cui si è proprietari provoca dei danni a terzi il proprietario che ne è custode dovrà provvedere al risarcimento. Nel contesto condominiale il custode del tetto, e quindi delle tegole che sono cadute, è il condominio stesso, quale ente giuridico rappresentato dall’amministratore.
Siamo di fronte ad una responsabilità di tipo oggettivo ovvero senza colpa che sussiste per il solo fatto della relazione materiale tra il soggetto e la cosa, dunque, nel nostro caso tra il tetto condominiale e il condominio. La responsabilità in tal caso si presume in capo al custode, ovvero colui che ha il potere di controllo e vigilanza sul bene, a prescindere da un giudizio di colpevolezza.
L’onere della prova è a favore del danneggiato che dovrà provare solo il rapporto causale tra il bene e gli eventi dannosi verificatisi. La responsabilità potrebbe essere esclusa soltanto qualora venga fornita la prova liberatoria. Essa viene fornita quando si dimostra che il danno è avvenuto per caso fortuito.
Che cos’è il caso fortuito
A questo punto è necessario chiarire in cosa consista questo caso fortuito che ha l’effetto di far venir meno la responsabilità del condominio rappresentato dall’amministratore.
Si tratta di un evento eccezionale, imprevedibile che non può essere evitato anche adottando tutte le cautele del caso e i comportamenti preventivi, idoneo a interrompere il rapporto causa effetto tra il bene e il danno.
Caso fortuito può essere una bufera di forte entità?
Se si tratta di un evento atmosferico particolarmente violento per cui nulla, anche una manutenzione avvenuta correttamente e regolarmente, avrebbe potuto evitare il sollevamento delle tegole del tetto e il conseguente danno ai terzi, si può escludere la responsabilità del custode.
Salvo questa eventualità, di difficile dimostrazione, il condominio è dunque obbligato al risarcimento del danno.
Più volte la Corte di Cassazione ha affermato che il condominio, in quanto custode, deve adottare tutte le misure cautelative e di sicurezza volte a far sì che i beni comuni non arrechino lesioni alle persone e cose. Anche un difetto di costruzione è imputabile al condominio, qualora questi, rappresentato dall’amministratore, non si sia adoperato alla sua eliminazione con gli opportuni interventi.
I danni possono essere arrecati a terzi ma anche agli stessi condomini che saranno legittimati a citare in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento.
Polizza assicurazione condominio
Per le ragioni sopra esposte è opportuno che il condominio sia titolare di una polizza assicurativa che lo tuteli in caso di richieste di risarcimento per danni derivanti dalle parti comuni.
Si tratta di una copertura per i rischi derivanti dalla proprietà e gestione del condominio. Si rivela, in taluni casi, di estrema utilità pertanto è bene che l’amministratore si adoperi per sottoscriverla. Essa è composta da svariate sezioni e quella che in questa sede ci interessa è la parte relativa alla responsabilità civile. Essa tiene indenne il condominio per quanto in qualità di custode è tenuto a pagare in caso di danni a terzi. Risulta opportuno accertarsi che essa copra anche le pertinenze.
Quando l’amministratore è responsabile personalmente
In capo all’amministratore condominiale esiste, come stabilito nell’articolo 1130 codice civile un obbligo di porre in essere gli atti conservativi relativi ai beni comuni. Egli inoltre deve provvedere all’esecuzione di tutti gli interventi necessari per prevenire danni quando una parte dell’edificio costituisca un pericolo per altri. Dovrà pertanto effettuare ispezioni periodiche delle parti comuni al fine di risolvere eventuali situazioni di pericolo.
Anche gli interventi di manutenzione straordinaria, se rivestano carattere di urgenza, dovranno essere intrapresi direttamente su iniziativa dell’amministratore senza l’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini. Nei casi in cui invece egli non possa agire senza l’intervento dell’assemblea la responsabilità sarà esclusa qualora l’inerzia sia dovuta dalla mancata approvazione dei lavori da parte dei condomini.
Anche l’amministratore è bene che sottoscriva a sua tutela una polizza assicurativa che lo copra per la responsabilità civile in caso di comportamenti negligenti.
Come essere risarciti
Il terzo danneggiato potrà agire nei confronti del condominio, per la responsabilità di cui all’articolo 2051 codice civile. Primo passo da compiere è dunque la denuncia del danno subito. Quest’ultimo verrà valutato, anche con l’ausilio di tecnici e periti e nel caso in cui sia imputabile al condominio, esso sarà tenuto a risarcire il danno in quanto ente giuridico dotato di una soggettività giuridica e dunque capacità di stare in giudizio.
Se la responsabilità è chiara il condominio o l’assicurazione offrirà un risarcimento alla parte danneggiata. In caso di disaccordo si andrà invece dinnanzi al Tribunale che potrà liquidare il danno.
I singoli condomini, anche in caso di condanna del condominio, potranno poi rivalersi per quanto pagato, nei confronti dell’amministratore che, a seguito della violazione dei suoi obblighi di custodia e manutenzione, sarà responsabile personalmente.
