Nel primo semestre del 2025 il mercato immobiliare italiano continua a interrogarsi su una delle scelte più importanti per chi intende acquistare un’abitazione: puntare su una casa nuova o orientarsi sull’usato. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha provato a rispondere a questa domanda e segnala nella sua analisi che l’interesse verso le nuove costruzioni, cresciuto dopo la pandemia, resta presente ma incontra limiti legati ai costi. Nello stesso periodo, invece, l’usato in buono o ottimo stato continua a rappresentare una soluzione molto ricercata, soprattutto per chi deve fare i conti con budget più contenuti.
Indice
L’effetto Casa Green e il peso dell’efficienza energetica
Uno dei fattori che ha sostenuto la domanda di immobili nuovi è l’attenzione sempre maggiore alle prestazioni energetiche. Il cosiddetto decreto “Casa Green” ha rafforzato la centralità delle classi energetiche elevate, rendendo le nuove costruzioni particolarmente attrattive per chi guarda ai consumi, alle spese future e alla conformità alle normative europee.
Questa spinta, però, si scontra con i prezzi di acquisto più elevati rispetto all’usato e con il costo degli interventi edilizi. Non tutti gli acquirenti riescono a sostenere il differenziale di prezzo, soprattutto in una fase in cui l’accesso al credito resta selettivo.
Meno compravendite di nuove costruzioni nel 2025
I dati dell’Agenzia delle Entrate relativi al primo semestre del 2025 indicano una diminuzione del 4% delle compravendite di nuove costruzioni. Il dato può essere dovuto ad un insieme di fattori:
- tensioni geopolitiche;
- conflitti in corso;
- ripercussioni sulla catena di approvvigionamento
- conseguente aumento costi di produzione.
Se da un lato alcune materie prime hanno registrato ribassi nei primi mesi dell’anno, dall’altro i prezzi restano superiori ai livelli pre-pandemia. Questo scenario porta diversi costruttori a rallentare l’attività, soprattutto quando il prezzo finale rischia di non essere assorbito dal mercato locale.
Prezzi case nuove, le differenze tra le città
Nelle grandi città la situazione appare diversa. Qui i prezzi più elevati trovano più facilmente acquirenti con una maggiore disponibilità di spesa. Secondo Tecnocasa, nelle metropoli i valori delle abitazioni nuove crescono in media del 2,3%, uno dei tassi più alti del periodo post-pandemico.
Spiccano alcuni casi specifici: Bari registra un aumento del 5,3%, mentre Torino segna un +3,7%. Nei capoluoghi di provincia e nelle aree dell’hinterland delle grandi città, l’incremento medio dei prezzi del nuovo si attesta invece intorno all’1,4%, segnalando una crescita più contenuta ma comunque positiva.
Per la casa usata c’è una rivalutazione costante nel lungo periodo
Guardando all’andamento di lungo periodo, i prezzi delle abitazioni usate mostrano una rivalutazione significativa. Negli ultimi dieci anni, il valore dell’usato è cresciuto complessivamente dell’11,7%, un dato molto vicino a quello delle nuove costruzioni, ferme a +11,9%.
L’andamento dei prezzi evidenzia come, a partire dal 2021, sia il nuovo sia l’usato abbiano intrapreso una fase di crescita più marcata. Nel 2025 è stato riscontrato un aumento generalizzato del valore immobiliare rispetto al 2015.
Cosa cambia tra casa nuova e casa usata
Dal punto di vista pratico, la scelta tra nuovo e usato dipende da diversi elementi. Le nuove costruzioni offrono standard energetici elevati, minori costi di manutenzione nel breve periodo e una maggiore conformità alle normative future. L’usato, soprattutto se in buono stato, consente invece un prezzo di ingresso più basso e una maggiore disponibilità di immobili in zone centrali o già urbanizzate. La variazione degli ultimi 10 anni e l’andamento nel 2025:
| Tipologia | Variazione prezzi ultimi 10 anni | Andamento 2025 |
|---|---|---|
| Case nuove | +11,9% | Compravendite -4%, prezzi in crescita nelle grandi città |
| Case usate | +11,7% | Domanda sostenuta per immobili in buono stato |
I dati mostrano che, nel medio-lungo periodo, la differenza di rivalutazione tra nuovo e usato è minima. A fare la differenza sono soprattutto il prezzo iniziale, la localizzazione e i costi di gestione. In un contesto di incertezza economica e di attenzione crescente all’efficienza energetica, la decisione finale resta strettamente legata alle esigenze familiari, alla capacità di spesa e all’orizzonte temporale dell’investimento immobiliare.
