L’affitto senza contratto – più comunemente detto affitto in nero – è un fenomeno ampiamente diffuso in Italia, che permette di risparmiare. Il proprietario, infatti, può dare in locazione il proprio immobile senza versare le dovute imposte. L’inquilino è disposto a risparmiare sul canone che versa ogni mese.
Prima di proseguire è necessario sottolineare che dare in affitto senza contratto un immobile è illegale. Ma anche andarci a vivere dentro. È una soluzione che permette di risparmiare nell’immediato, ma che può rivelarsi problematica nel momento in cui dovesse venire scoperta dall’Agenzia delle Entrate. O quando ci dovessero essere dei problemi tra le parti.
Prendere o dare in affitto senza contratto un immobile crea non pochi problemi al locatore e all’affittuario. Ma vediamo a quali rischi si può andare incontro.
Indice
Affitto senza contratto, di cosa si tratta
Dare in affitto senza contratto un immobile permette di risparmiare sulle imposte. Riescono ad accedere a questa agevolazioni illegali il locatore e l’affittuario che non hanno registrato in contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Ma perché si decide di non effettuare la registrazione? Il locatore, in questo modo, riesce ad evadere l’imposta di registro e l’imposta sui redditi. L’operazione è illegale perché le conseguenze portano ad un omesso versamento delle imposte.
Un accordo di affitto senza contratto può essere sottoscritto in tre differenti modi:
- a seguito di un accordo verbale, del quale non viene messe per iscritto nulla;
- tramite un vero e proprio contratto senza registrazione. La sottoscrizione avviene tramite scrittura privata e il locatore non ne invia copia all’Agenzia delle Entrate;
- attraverso una registrazione errata del contratto: il documento viene regolarmente registrato, ma l’importo del canone che viene indicato è inferiore rispetto a quello che viene effettivamente versato dall’inquilino.
Gli affitti senza contratto possono essere di due tipologie diverse:
- totale, nel momento in cui non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate alcun tipo di documento;
- parziale, nel quale il proprietario riporta sul contratto un importo diverso rispetto a quello che l’inquilino versa in realtà. Quanto indicato è, generalmente, inferiore al reale valore del canone di locazione: una scelta che porta il proprietario a pagare meno tasse del dovuto.
Affitto senza contratto, i rischi a cui va incontro il locatore
Decidere di dare in affitto senza contratto un immobile crea non pochi problemi. Il proprietario di un immobile, per esempio, è impossibilitato ad attivare le procedure di sfratto per morosità. Anche quando il contratto di locazione è stato sottoscritto in forma privata, il documento viene considerato nullo a tutti gli effetti. La procedura per poter ottenere la liberazione dell’immobile è più lunga e complessa rispetto a quella che si potrebbe seguire se il contratto di locazione fosse stato registrato.
Altro rischio a cui si va incontro nel momento in cui si da in affitto senza contratto un immobile è la nullità degli accordi. Il proprietario non ha la possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo per gli eventuali affitti arretrati, mentre l’inquilino potrà chiedere il rimborso dei vari canoni di locazione versati in nero.
Altri svantaggi dell’affitto in nero
Gli svantaggi dell’affitto in nero non finisco qui. Il proprietario dell’immobile deve tenere a mente che può andare incontro alle seguenti situazioni:
- l’inquilino ha la possibilità di disdire il contratto senza preavviso. Potrà, infatti, lasciare l’appartamento senza rispettare i termini. A dire il vero questo lo può fare anche il proprietario, che può chiedere la liberazione immediata dell’immobile;
- non è possibile chiedere una fideiussione sul canone di locazione, che possa tutelare il proprietario dal mancato rispetto degli accordi contrattuali da parte dell’inquilino;
- non è possibile chiedere un risarcimento per eventuali danni che siano stati cagionati all’immobile;
- nel caso in cui la mancata registrazione dell’affitto dipende esclusivamente dalla volontà del locatore, mentre l’affittuario è in buona fede, il contratto viene considerato nullo solo per la parte che concerne il proprietario, mentre l’inquilino è pienamente tutelato nei suoi interessi.
Le sanzioni previste per il proprietario
Il proprietario che decide di dare in affitto senza contratto un immobile commette due illeciti amministrativi:
- evade l’imposta di registro;
- non paga l’Irpef.
Nel momento in cui l’Agenzia delle Entrate dovesse accorgersi dell’illecito pretende il pagamento delle somme evase. Il proprietario deve mettere in conto le seguenti sanzioni:
- dal 120% al 240% dell’imposta di registro se il contratto di locazione non viene registrato. O se viene registrato dopo i 30 giorni previsti per legge;
- dal 60% al 120% dell’imposta sui redditi non versata, nel caso in cui il reddito da locazione non sia stato indicato all’interno della dichiarazione dei redditi;
- dal 90% al 180% dell’imposta sui redditi dovuta, nel caso in cui dovesse essere dichiarato un importo inferiore a quello a cui le parti si sono realmente accordati per l’affitto.
Alle sanzioni si aggiunge a un accertamento fiscale fino a 5 anni.
Affitto senza contratto, i rischi per l’affittuario
Inquilino e proprietario sono obbligati in solido ad effettuare il versamento delle imposte relative al contratto di locazione. In particolar modo dell’imposta di registro. Questo significa che anche l’inquilino potrebbe essere chiamato in causa per rispondere di evasione fiscale e dovrà provvedere a formalizzare la registrazione insieme al proprietario.
Ma i rischi per l’inquilino non finiscono qui. Quando viene preso in affitto senza contratto un immobile, l’affittuario non può rivolgersi ad un giudice per far rispettare i propri diritti. Può essere, inoltre, messo alla porta in qualsiasi momento dal proprietario. Corre il rischio, inoltre, di vedersi arrivare una cartella esattoriale con la richiesta di pagamento delle somme non versate.
Contratto di locazione in regola, come tutelarsi
Chi dovesse decidere di regolarizzare il contratto d’affitto in un secondo momento può utilizzare l’istituto del ravvedimento operoso e versare le sanzioni in forma ridotta. ricordiamo che, per essere completamente in regola il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dall’inizio dell’affitto.
È possibile accedere all’istituto del ravvedimento operoso anche quando si è optato per la cedolare secca.
