Cos’è e come richiedere la certificazione APE

Il certificato APE (prima del decreto 63/2013 conosciuto come ACE) è l’attestato di prestazione energetica, un documento che stabilisce e valida la classe energetica di appartenenza di una struttura come una casa, un appartamento o un edificio. Seguendo determinati parametri di valutazione, un perito abilitato si avvale dell’utilizzo di una scala alfanumerica di 10, che parte da A4 (la classe più efficiente nel rapporto tra consumo energetico e risultato finale) fino alla G, la classe meno performante, per determinare la quantità e la qualità di consumi d’energia e conoscere così il valore commerciale della struttura.

La validità dell’APE è di 10 anni, salvo eccezioni di ristrutturazioni che alterino le caratteristiche energetiche (o altro ancora che verrà analizzato di seguito) e può essere obbligatorio per la compravendita e l’affitto. Il sopralluogo della struttura da parte di un tecnico abilitato per decretare la classe di appartenenza è obbligatorio. Non bisogna poi confondere l’APE con l’AQE (attestato di qualificazione energetica), redatto in caso di fine lavori di un edificio di nuova costruzione.

Certificazione APE: quando è obbligatoria

L’obbligo nel richiedere la certificazione riguarda vari casi, analizziamoli uno per uno prima di parlare della tipologia di immobili per cui è richiesta per legge. L’immobile deve essere certificato da un perito nei seguenti casi:

• edifici nuovi o oggetti di importanti modifiche (si parla di un intervento che interessa il 50% o più della parte esterna della casa e l’impianto di riscaldamento/raffrescamento):
• compravendita di appartamenti o edifici. In tal caso bisogna allegarlo al contratto notarile; salvo eccezioni o diversi accordi, sarà il venditore ad affrontare la spesa per l’APE;
• affitto di unità immobiliari o dell’intero immobile. Come precedentemente visto, deve anche in questo caso essere allegato al contratto notarile, sarà poi il titolare il responsabile del pagamento;
• edificio pubblico preesistente che abbia una superficie utile maggiore di 250 mq;
• annunci immobiliari di compravendita e locazione su cartellonistica, riviste, portali web o altro;
• contratti gestiti dalla pubblica amministrazione;
• permuta, transizione e donazione;
• pagamento in natura tramite un bene mobile (il cosiddetto datio in solotum);
• assegnazioni a società, soci, vendita di una parte di immobile (come quote);
• Ecobonus e Superbonus 110% (in determinati casi).

Immobili per cui è obbligatoria l’APE

L’APE è obbligatoria per legge nei casi appena elencati per tutti quegli edifici che sono inseriti dal DRP 412/93 nell’articolo 3, in particolare, per:

• Edifici di tutte le tipologie adibiti a residenza e assimilabili;
• Edifici adibiti a residenze collettive, a uffici e assimilabili;
• Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili;
• Edifici adibiti ad attività ricreative, associative o di culto e assimilabili;
• Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili;
• Edifici adibiti ad attività sportive;
• Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
• Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

Per comprendere se un immobile appartiene ad una categoria qui presente, ci si può rivolgere all’ufficio catastale e chiedere la visura per avere così maggiore chiarezza.

Quando l’APE non è obbligatorio

Esistono poi determinati casi in cui l’attestato non viene richiesto se si tratta di determinati immobili così come dichiarato all’art.3 comma 3 del dlgs 192/2005. Si parla di fabbricati isolati che abbiano una superficie utile totale al di sotto dei 50 mq, fabbricati industriali e artigianali, agricoli o rurali all’esterno delle aree residenziali privi di climatizzatore, gli edifici adibiti a luogo di culto ed altri casi ancora.

Certificazione APE: come si fa

Se ti stai chiedendo dove richiedere il certificato APE, sappi che bisogna rivolgersi ad un tecnico (anche all’interno di un’agenzia immobiliare), un architetto, un ingegnere; ad ogni modo un esperto abilitato, chiamato certificatore APE. Non esiste un elenco nazionale ufficiale di certificatori, sebbene alcune regioni abbiano stilato un elenco pubblico presente sui portali energetici regionali.  Il certificato ha un formato standard valido sull’intero territorio nazionale e presenta informazioni chiare e autentiche riguardo la performance e i consumi energetici dell’immobile. Un APE deve riportare determinati valori, tra cui:

• gli indici di prestazione energetica globale (energia primaria totale e primaria non rinnovabile);
• la classe energetica di appartenenza;
• la qualità energetica della struttura;
• la quantità di anidride carbonica emessa e la quantità annua di energia usata dai sistemi di sfruttamento energetico;
• i requisiti minimi di efficienza energetica.

Il tecnico è obbligato ad effettuare il sopralluogo, quindi il consiglio è quello di evitare consulenze a prezzi stracciati che potrebbero non contemplarla, in quanto si rischia una sanzione. Il perito dovrà possedere tutti i documenti necessari tra cui la planimetria, la visura catastale, il libretto d’impianto e andrà a vedere con i propri occhi la struttura per determinare le stratigrafie assieme alla costruzione e i dettagli degli impianti. In seguito, il perito potrà usare uno dei software certificati dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI) per svolgere i calcoli che servono a decretare l’appartenenza alla classe energetica.

Ape convenzionale: cos’è?

A differenza dell’APE, l’APE convenzionale è un documento che non ha valore legale ma che può essere ugualmente di grande utilità nei casi in cui si voglia rientrare tra i beneficiari dell’Ecobonus o Superbonus 110%. Si tratta di un documento riepilogativo che riassume i dati forniti dall’APE utile a provare l’esistenza di una miglioria post-intervento effettuato su un edificio.

I fattori che influiscono sul prezzo

Determinare a priori un prezzo medio, seppur tramite una forbice molto elastica, potrebbe essere limitante. Questo perché bisogna tener conto di numerosi fattori che vanno ad influenzare il prezzo finale del servizio. Una volta che il tecnico si reca sul posto, sarà diverso il prezzo se dovrà analizzare un monolocale o una villa, in quanto dovrà ridisegnare su un software la planimetria assegnando ad ogni indicatore utile (tra cui porta, infissi, solai) un determinato valore, quindi il primo fattore è l’estensione della struttura.

Il secondo è la sua regolarità: una superficie quadrata o rettangolare sarà più facile da passare al vaglio rispetto ad una che presenta una forma irregolare (stesso discorso vale per un’abitazione disposta su più piani anche se non molto estesa). Poi bisogna analizzare la destinazione d’uso e la distanza tra l’ufficio del perito e la struttura in questione. Durante la ricerca, prima di imbatterti in preventivi è bene accertarsi del luogo in cui si trova l’ufficio, in quanto bisognerà aggiungere anche questa voce per determinare il prezzo conclusivo.

Infine, se la consulenza ha un carattere d’urgenza, va da sé che il costo sale. A tal proposito, è bene sapere che, una volta effettuato il sopralluogo, possono servire anche soli 3 giorni lavorativi per la certificazione. Il consiglio è quello di controllare il libretto della caldaia con i relativi pagamenti prima di richiedere il servizio. Detto ciò, passiamo ora in rassegna una stima media dei prezzi a seconda della tipologia di stabile.

• Casa o appartamento: in linea di massima, il costo parte dai 150 € per i monolocali, fino a toccare i 300 € per le ville a due piani.
• Negozio: in questo caso si parla di circa 170 € per le piccole attività fino a 350 € per quelle che contano fino a 200 mq di superficie.
• Capannoni industriali: si parte da 700 € per arrivare fino ai 2.000 €.

Certificato APE: chi lo paga?

Nel caso di compravendita immobiliare, colui che ha il dovere di pagare le spese è il venditore, salvo diversi accordi. In caso si tratti di affitto, il costo è sostenuto dal proprietario.

Incentivi fiscali, è obbligatorio l’APE?

Oggi se ne sente spesso parlare grazie alla regolamentazione che ha sancito l’utilizzo di agevolazioni fiscali tramite Ecobonus e Superbonus 110%. L’APE è obbligatorio per l’Ecobonus nel caso in cui si attinga al 65% per la coibentazione dell’involucro (come isolare una copertura o una muratura esterna). Per le detrazioni Ecobonus al 70% che riguardano gli interventi di isolamento di parti di condominio, l’APE dovrà essere stilato per ogni singola unità immobiliare; per lo sgravio del 75%, anche l’APE del condominio prima e in seguito all’intervento di coibentazione.

Annunci immobiliari senza APE

Spesso, quando un privato inserisce sui vari portali online un annuncio di compravendita o affitto, non specifica la classe energetica; ma cosa dice la legge? Che si tratti di un annuncio pubblicato online o su rivista cartacea come su cartellonistica, poco importa, il principio è sempre lo stesso: l’indice di prestazione energetica Epgl (ex IPE), ossia il valore che risulta dall’APE espresso in kWh/mq annuo (o kWh/mc annuo) che indica il consumo di energia per mq (o mc) per il riscaldamento invernale, raffrescamento e per l’approvvigionamento di acqua calda sanitaria, è obbligatorio.

Se si tratta di un edificio ad alta efficienza, l’acquirente o l’affittuario sarà ancora più invogliato ad investire nello stabile per vivere in ambienti confortevoli e ben riscaldati anche con benefici in termini di costo. D’altro canto, il proprietario della casa potrà permettersi di aumentare o diminuire il prezzo abitativo secondo la classe di appartenenza. Nel caso in cui non venga riportato tale valore, secondo il decreto 63/2013, modificato il D.Lgs 192/05 (art.15), il proprietario rischia una multa dai 500 fino ai 3000 €.