In cosa consiste il contratto di locazione con patto di futura vendita? Questi tipi di accordi racchiudono una pluralità di accordi al loro interno, che devono tutelare rapporti distinti: la vera e propria locazione prima e la promessa od opzione di vendita in un secondo momento. Il fine ultimo di questo tipo di contratto è il passaggio di proprietà di un bene, che può essere un’azienda, un immobile o anche una vettura.
Data la sua fattispecie, come deve essere gestito contabilmente e fiscalmente un contratto di locazione con patto di futura vendita? A chi spetta pagare le imposte dirette e quelle indirette che derivano da questo tipo di accordo? Scopriamolo insieme.
Indice
Locazione con patto di futura vendita: cos’è
All’interno del sistema civilistico italiano, il contratto di locazione con patto di futura vendita costituisce un caso atipico. Al suo interno sono previste delle tutele per le parti che hanno deciso di stipulare un contratto di locazione che prevede, in un secondo momento, una promessa di vendita con allegato contratto preliminare di vendita.
L’atipicità di questo tipo di accordo è data dal fatto che lo stesso è costituito dalla fusione di due contratti tipici: quello di vendita e quello di locazione. E la cui finalità principale – ma anche la causa per il quale è stato sottoscritto – è quello di trasferire una proprietà.
Questo tipo di accordo, sostanzialmente, non può essere assimilato al patto di riservato dominio (o di vendita con riserva di proprietà): in questo caso, ai sensi dell’articolo 1523 del codice Civile, il passaggio di proprietà avviene in modo automatico a seguito del pagamento dell’ultima rata stipulata tra le parti. Nel caso della locazione con patto di futura vendita è necessario che intervenga un’ulteriore manifestazione della volontà delle parti.
Come funziona il contratto
Come funzionano, praticamente, questi tipi di accordi? Il contratto di locazione con patto di futura vendita, in estrema sintesi, si articola in due fasi contrattuali diverse:
- la prima attraverso la quale il potenziale acquirente entra in possesso del godimento del bene, versando un canone periodico;
- la seconda attraverso la quale il soggetto acquista la proprietà del bene in cambio del versamento di una somma a saldo del prezzo, che, nella maggior parte dei casi, tiene conto di quanto è già stato versato nella prima fase del contratto.
Eventuali responsabilità in capo alle parti
Quando le parti sottoscrivono questi tipi di accordi, il conduttore non risponde dell’eventuale perimento del bene o del suo deterioramento dovuto alla sua vetustà. Al termine della locazione, in questi casi, è necessario stipulare un apposito contratto, ossia un vero e proprio preliminare di vendita.
Quando invece si sottoscrive un contratto di vendita con clausola di riserva di proprietà, al compratore si trasferiscono fin da subito tutti i rischi legati ad un’eventuale perdita e al deterioramento del bene. Nel momento in cui viene saldata l’ultima rata, la proprietà viene trasferita immediatamente, senza che le parti debbano sottoscrivere alcun contratto.
Le regole contrattuali
Quali regole contrattuali sono previste nel momento in cui si sottoscrive un contratto con patto di futura vendita di un immobile? L’accordo prevede che l’affittuario/acquirente debba versare un canone di locazione ordinario, al quale dovrà essere aggiunta una caparra od un acconto del prezzo connessi al preliminare, che nella maggior parte dei casi viene versato nel momento della sottoscrizione del preliminare stesso o ratealmente. Il canone mensile sarà, quindi, maggiorato: è composto da una parte che costituisce il canone di locazione vero e proprio e da un’altra parte che è da imputare in conto vendita.
Questo tipo di contratto permette al venditore di continuare a mantenere la proprietà del bene locato fino a quando non verrà corrisposto l’intero prezzo stabilito. In questo modo avrà la possibilità di beneficiare di una rendita locativa a fronte di un termine di gran lunga dilazionato per la cessione del bene.
L’acquirente, invece, potrà beneficiare dei diritti che sono previsti direttamente dalla disciplina delle locazioni. Considerando i tempi lunghi del trasferimento di proprietà, non dovrà accollarsi le spese straordinarie e delle imposte relative all’immobile.
I pro e i contro fiscali per il venditore
A questo punto è necessario palesare quali siano i pro e i contro fiscali che sono in carico al proprietario. Le imposte dirette sull’immobile – come l’Imu – continuano a rimanere in capo al venditore. Non risultando come prima casa, non potrà nemmeno richiedere l’esenzione Imu.
La quota del canone di locazione, che costituisce unicamente l’affitto, è sottoposta alle ordinarie regole di tassazione: si devono, quindi, applicare gli scaglioni Irpef o la cedolare secca, laddove sia possibile farlo. La quota mensile di acconto sul prezzo, invece, è completamente esclusa da ogni tipo di tassazione, sempre che l’inquilino non decida di tirarsi indietro e gli importi versati diventino un’indennità soggetta a tassazione in quanto redditi diversi.
Il proprietario non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, nel caso in cui abbia intenzione di acquistare una nuova abitazione. Le spese per le manutenzioni straordinarie sono a carico del locatore.
Cosa chiede il fisco all’acquirente
L’acquirente, fino a quando è un inquilino, non deve pagare l’Imu sull’immobile. Nel caso in cui quella che stia acquistando sia la prima abitazione, continuerà a beneficiare di questa agevolazione anche dopo aver effettuato l’acquisto.
Nel momento in cui viene effettuato il rogito per il passaggio di proprietà ha la possibilità di beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, se è in possesso dei requisiti per accedervi (se ad esempio non è già proprietario di un altro immobile).
La tassa sui rifiuti è in capo all’inquilino prima e all’acquirente dopo.
