Come devono essere gestite, fiscalmente, gli affitti brevi di un immobile di proprietà? È necessario presentare della documentazione all’Agenzia delle Entrate, per essere in regola? Cerchiamo di capire quali regole devono rispettare i proprietari immobiliari per gestire gli affitti a breve termine.
Prima di addentrarci nell’argomento, è meglio, però, soffermarsi un attimo e capire cosa sono le locazioni brevi turistiche: sono, a tutti gli effetti, una delle forme predilette per mettere a reddito gli immobili di proprietà. Uno dei vantaggi delle locazioni brevi turistiche consiste nell’essere uno strumento molto semplice e di facile gestione.
A regolamentare questo particolare canone di locazione è stato il Decreto Legge n. 50/2017. Il DL ha avuto il grande merito di aver normato, per la prima volta in Italia, questo tipo di attività da un punto di vista fiscale e civilistico.
Una delle ultime novità in questo senso, comunque, è stata introdotta attraverso la Legge n. 178/20, che ha imposto l’obbligo, per quanti siano nella posizione di locare più di 4 appartamenti, di esercitare questa attività in forma imprenditoriale. In altre parole, i soggetti interessati – attenzione: parliamo solo dei contribuenti che affittano più di 4 appartamenti – devono aprire una partita Iva.
Indice
Locazioni brevi turistiche: cosa sono
Il primo è più importante aspetto, che è necessario prendere in considerazione, è il seguente: cosa sono le locazioni brevi turistiche. A darci una risposta in questo senso ci ha pensato direttamente l’articolo 4, comma 1, del Decreto Legge n. 50/17, che definisce tali:
“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line“.
In estrema sintesi, questo significa che vengono definite come locazioni brevi turistiche quelle che abbiano come oggetto immobili, che rientrano nelle categorie catastali da A1 ad A11. Il pernottamento di un singolo cliente non deve mai superare i 30 giorni. Il contratto deve essere sottoscritto da privati.
Quando vi è la presunzione di imprenditorialità
Una novità particolarmente importante è stata introdotta attraverso il comma 595 dell’articolo 1 contenuto nella Legge n. 178/20. Il legislatore, attraverso questa norma, ha voluto introdurre la cosiddetta presunzione di imprenditorialità da parte di chi esercita l’attività di locazioni brevi turistiche.
In cosa consiste questa presunzione di imprenditorialità? Come visto prima, la risposta è molto semplice: nel caso in cui il proprietario immobiliare gestisca oltre 4 appartamenti, per ogni singolo periodo di imposta deve esercitare l’attività in forma imprenditoriale. In altre parole, il diretto interessato è tenuto ad aprire la partita Iva.
Quali servizi si possono offrire ai clienti
Quali altri servizi può offrire il proprietario di un immobile, nel momento in cui lo mette a reddito con delle locazioni turistiche brevi?
A chiarirci in quali termini si possono muovere i contribuenti, ci ha pensato il Decreto Legge n. 50/2017, il quale prevede che, oltre a mettere a disposizione dell’ospite l’immobile, è possibile offrire anche dei servizi aggiuntivi. Sicuramente questo è un aspetto molto importante, ma è bene ricordare che i servizi aggiuntivi ammessi sono solo quelli connessi direttamente con la locazione dell’immobile.
Volendo sintetizzare al massimo, i servizi aggiuntivi ammessi sono i seguenti:
- fornitura di biancheria;
- cambio delle lenzuola (al termine di ogni pernottamento);
- pulizia dei locali (al termine di ogni pernottamento).
È molto importante tenere a mente questo elenco di servizi, perché sono gli unici che possono essere forniti insieme alle locazioni turistiche brevi.
Nel caso in cui si volessero offrire altri tipi di servizio, come la colazione o servizi di tour guidati, non si sta più proponendo unicamente una locazione: i servizi aggiuntivi diventano preponderanti rispetto alla stessa locazione. Questi tipi di servizi devono essere gestiti sotto forma di:
- Casa Vacanze;
- Affittacamere;
- Bed &Breakfast;
- Hotel.
Locazioni brevi turistiche: gli adempimenti fiscali
In questo articolo daremo spazio unicamente agli adempimenti fiscali a cui sono sottoposti i soggetti privati, che effettuano delle locazioni brevi turistiche. Questi contribuenti, per certificare il reddito ricevuto dalla locazione – che dovranno riportare nella dichiarazione dei redditi – dovranno produrre e conservare diligentemente la seguente documentazione:
- il contratto di locazione breve turistica;
- la ricevuta di pagamento, nel caso in cui questa sia stata emessa;
- eventuali prenotazioni ed incassi ottenuti attraverso i portali di intermediazione.
Ma vediamo la documentazione nel dettaglio come deve essere predisposta. Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere firmato da entrambe le parti per esteso nell’ultima pagina e siglato in ogni foglio. Questo contratto deve essere firmato nel momento del check-in nell’immobile. È necessario farsi lasciare anche una copia dei documenti di identità degli occupanti.
Le ricevute di pagamento
Ovviamente la ricevuta deve essere rilasciata nel momento in cui il cliente provvede a pagare il canone di locazione: il saldo deve essere effettuato nel momento in cui si rilasciano i locali. Sulla ricevuta da consegnare all’ospite deve essere applicata una marca da bollo da 2,00 euro, nel caso in cui il canone di locazione dovesse superare i 77,47 euro.
Importi oltre i 1.000 euro devono essere versati esclusivamente attraverso dei mezzi tracciabili, come assegni o bonifici. Il contante è tassativamente vietato.
La tassazione dei canoni di locazione
L’importo, che gli ospiti hanno pagato per ottenere in affitto un appartamento grazie agli affitti brevi, è lasciato alla libera contrattazione delle parti. Questo canone di locazione, una volta percepito dal proprietario dell’immobile, è soggetto alla tassazione Irpef. Il contribuente è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi.
Ricordiamo che i soggetti che percepiscono dei redditi da locazione sono sempre obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi. Il reddito da locazione deve essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, nel quale confluiscono i cosiddetti redditi fondiari.
Nel caso in cui il locatore, nel corso dell’anno, abbia effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato. Le spese sostenute, invece, non potranno essere portate direttamente in deduzione. Tuttavia si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.
Al posto della tassazione Irpef, è possibile optare per la cedolare secca. Questa opzione dovrà essere effettuata direttamente nella dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato).
