Una casa da vendere, l’immobile è pronto, ma qualcuno continua a viverci con un diritto di abitazione. Un genitore rimasto vedovo, un ex coniuge tutelato dal diritto di abitazione, un acquirente incerto se procedere. Si può davvero vendere in questi casi?
Indice
Mio padre ha il diritto di abitazione: posso vendere lo stesso la casa?
Sì, la casa gravata da un diritto di abitazione può essere venduta, ma quel diritto non si estingue, resta “attaccato” all’immobile e vincola il nuovo proprietario.
“Chi acquista non è libero di usare l’abitazione, perché l’avente diritto, ad esempio un genitore superstite, conserva la facoltà di viverci fino alla morte o alla rinuncia.”
Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento (artt.1022-1026 c.c.), che limita il diritto di proprietà ed è opponibile erga omnes (a chiunque), se trascritto nei registri immobiliari (artt. 2643 e 2644 c.c.). Quindi, la compravendita è valida, ma l’acquirente subentra con l’onere del diritto.
La conseguenza immediata è che il valore dell’immobile diminuisce, i tempi di vendita si allungano e le banche sono più caute nel concedere mutui, perché chi acquista non può entrare subito in possesso della casa.
Il diritto resta “attaccato” all’immobile: che cosa significa per chi compra
Il diritto di abitazione segue l’immobile come un vincolo reale, cioè un vincolo sul bene.
Ciò significa che, anche dopo la vendita, il titolare del diritto continua a vivere nell’abitazione, e l’acquirente non può né chiederne lo sgombero né impedirgli l’uso.
In pratica:
- l’immobile si considera “gravato” da un diritto reale, visibile nella visura ipotecaria;
- l’acquirente accetta di comprare un bene non libero nel possesso;
- la consegna dell’immobile potrà avvenire solo alla cessazione del diritto (per rinuncia o decesso del titolare);
- esiste il rischio di contenziosi se l’acquirente non è stato correttamente informato o se il contratto è stato formulato in modo ambiguo.
Coniuge superstite: il diritto vale anche senza trascrizione?
È una delle questioni più delicate nelle compravendite immobiliari, il diritto di abitazione del coniuge superstite ex art. 540, co. 2, c.c.
“Alla morte di uno dei coniugi, quello rimasto in vita acquista per legge il diritto di abitare nella casa adibita a residenza familiare e di usare i mobili che la corredano.”
È un diritto automatico, che nasce al momento dell’apertura della successione, senza bisogno di accettazione o di trascrizione. La Corte di Cassazione ha sottolineato che tale diritto è opponibile anche senza trascrizione nei registri immobiliari (Cass. sent. n. 4092/2023).
In altre parole, se il coniuge superstite continua a vivere nella casa familiare, l’acquirente o l’erede non può chiedergli di lasciarla, nemmeno se nell’atto di vendita non è menzionato il diritto.
Per il mercato immobiliare è un problema reale, molte vendite restano bloccate perché l’immobile risulta “formalmente libero”, ma non è disponibile.
Mutuo, perizia e valore: cosa chiede la banca
Il diritto di abitazione del coniuge superstite crea un ostacolo concreto alla concessione del mutuo. Infatti, la banca può iscrivere ipoteca solo su un bene libero e disponibile, se la casa è occupata da chi ha un diritto di abitazione, l’immobile non è pienamente ipotecabile. In sostanza, la banca:
- riduce il valore di perizia;
- chiede la rinuncia formale del coniuge superstite, da redigere davanti al notaio e trascrivere in conservatoria;
- può subordinare la delibera del mutuo a una condizione sospensiva (“l’erogazione avverrà dopo la cancellazione del diritto di abitazione”);
- nei casi più rigidi, rifiuta il finanziamento, ritenendo l’immobile non idoneo a garanzia reale.
Anche i notai, per tutelare l’acquirente, inseriscono spesso una clausola risolutiva o sospensiva nel compromesso, l’efficacia dell’atto è subordinata alla rinuncia o all’estinzione del diritto.
Rinunciare o estinguere il diritto di abitazione: quando conviene e come si fa
Liberare un immobile gravato da diritto di abitazione è possibile. Il titolare può rinunciare al diritto di abitazione con un atto pubblico notarile o con una scrittura privata autenticata, che va poi trascritta in conservatoria ai sensi dell’art. 2643 n. 5 c.c.
Dal punto di vista dei tempi, l’intera procedura, tra preparazione dell’atto, registrazione e trascrizione, richiede in media da 10 a 20 giorni.
Accanto alla rinuncia, la legge prevede l’estinzione naturale del diritto, il diritto di abitazione è personale e si estingue automaticamente con la morte del titolare, senza possibilità di trasferimento o successione. Può cessare anche per mancanza dell’interesse a godere del bene (ad esempio, se il titolare si trasferisce altrove in modo definitivo) o per perdita dell’immobile, come nel caso di demolizione o esproprio.
Ipoteche, pignoramenti e aste: il diritto di abitazione “resiste” sempre?
Il diritto di abitazione è forte, ma non assoluto. La sua tenuta di fronte a ipoteche, pignoramenti e aste immobiliari dipende da un elemento dirimente: la data di trascrizione nei registri immobiliari.
In diritto civile vale una regola semplice:
“Prior in tempore, potior in iure, chi trascrive prima ha la posizione più forte.”
Quando il diritto è stato trascritto prima
Se il diritto di abitazione è anteriore all’ipoteca o al pignoramento, l’esecuzione può avvenire solo gravata dal diritto.
In pratica, l’immobile può essere venduto all’asta, ma l’aggiudicatario dovrà rispettare l’abitazione del titolare fino alla naturale estinzione del diritto.
Quando il diritto è successivo
Diverso il caso in cui il diritto di abitazione sia stato trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca o del pignoramento. Qui prevale il creditore, il diritto successivo non è opponibile, e il bene può essere venduto libero da vincoli, con cancellazione automatica delle formalità successive all’ipoteca.
Un figlio riceve in donazione la casa con diritto di abitazione riservato al genitore.
Se poi accende un mutuo e non paga, il diritto del genitore può essere cancellato, a meno che non fosse stato trascritto prima dell’ipoteca.
Diritto di abitazione e vendita all’asta, cosa devo controllare?
Chi acquista all’asta deve controllare sempre la data e la natura delle trascrizioni. Una visura ipotecaria completa chiarisce se l’immobile è davvero libero o se chi vi abita lo fa in forza di un diritto opponibile. Il delegato alla vendita deve segnalare eventuali diritti di abitazione o usufrutto, ma la responsabilità ultima resta dell’acquirente. Quindi, è dirimente leggere con attenzione l’avviso di vendita e la perizia del CTU. In mancanza di un diritto trascritto prima, l’immobile viene aggiudicato libero. Il titolare potrà solo chiedere un indennizzo se il suo diritto è stato leso in modo illegittimo.
