Cosa succede dopo un’asta deserta?

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La percentuale di aste giudiziarie che si concludono senza offerta è una preoccupazione per chi si trova coinvolto in una procedura esecutiva. Secondo dati recenti si sono registrate oltre 78.000 aste immobiliari in Italia, ma circa il 70% delle vendite non ha trovato acquirenti al primo tentativo. Il Tribunale di Milano ha visto aggiudicare solo il 56% dei lotti messi all’asta, con ribassi che hanno spesso superato il 40% rispetto al valore iniziale.
Di fatto, un immobile può rimanere all’asta per vari cicli senza tornare al debitore. Questa situazione, oltre a prolungare i tempi della procedura, rischia di svalutare fortemente il bene e di lasciare sia creditori che debitori in una situazione di incertezza e insoddisfazione economica

Che cosa vuol dire che un’asta è andata deserta?

Quando si parla di asta deserta, si intende una situazione in cui:

“Alla scadenza del termine fissato per la presentazione delle offerte, nessun soggetto ha depositato un’offerta valida.”

In termini pratici, l’asta giudiziaria non produce alcun risultato concreto: il bene posto in vendita non trova un acquirente e resta, di fatto, invenduto. Questa condizione è disciplinata dagli artt. 570 e 591 c.p.c., che stabiliscono le modalità di svolgimento delle aste e le conseguenze della mancata aggiudicazione.

La procedura esecutiva è volta a garantire il soddisfacimento del creditore mediante la liquidazione dei beni pignorati. Se un’asta immobiliare va deserta, la procedura subisce un rallentamento o addirittura una sospensione temporanea. Le cause possono essere diverse: prezzo base elevato, condizioni dell’immobile poco appetibili, difficoltà di accesso ai finanziamenti o incertezze sulla regolarità urbanistica e catastale.

Spesso la difficoltà a trovare acquirenti, riguarda gli immobili occupati dal debitore o da terzi senza titolo opponibile: la presenza di soggetti che non intendono liberare l’immobile scoraggia molti potenziali acquirenti, rendendo più probabile l’esito negativo dell’asta. Analogamente, può accadere che, in un piccolo centro, la scarsa domanda di mercato porti a più aste consecutive deserte, con conseguente riduzione progressiva del prezzo di vendita.

Cosa succede subito dopo che un’asta immobiliare non ha avuto offerte?

Se un’asta immobiliare si conclude senza che alcuna offerta venga presentata, la procedura non si arresta in automatico, ma entra in una fase disciplinata dagli artt. 591 e ss. c.p.c. Il giudice, preso atto dell’assenza di offerte, di solito dispone una nuova asta, riducendo il prezzo base in misura variabile.

“La legge consente di ribassare il prezzo sino a un quarto rispetto a quello iniziale, anche se negli ultimi anni si assiste a un’applicazione flessibile di questa facoltà, spesso parametrata sul valore effettivo dell’immobile.”

Infatti, spesso il prezzo iniziale è determinato in base di una perizia redatta diversi anni prima. La mancata presentazione di offerte induce il giudice a ordinare un aggiornamento della stima, per ridurre il rischio di ulteriori aste deserte.

Dopo la dichiarazione di asta deserta, il custode giudiziario e le parti processuali devono essere informati mediante notifica della nuova data fissata e delle condizioni aggiornate per la partecipazione (art. 591 bis, comma 3, c.p.c.) . La notifica non concerne solo per il rispetto del principio del contraddittorio, ma anche per consentire agli interessati di valutare una nuova partecipazione o, nel caso del debitore, di organizzare eventuali proposte di saldo e stralcio (art. 1853 c.c.).

Se l’asta resta deserta, il bene torna al debitore?

La regola generale è che il pignoramento mantiene la propria efficacia anche dopo aste deserte, salvo che intervengano provvedimenti del giudice o si verifichino le condizioni per l’estinzione della procedura.

L’art. 630 c.p.c. stabilisce che:

“La procedura esecutiva può estinguersi solo nei casi espressamente previsti dalla legge, ad esempio per rinuncia del creditore, per integrale pagamento del debito o per mancata presentazione di domande di partecipazione alle aste dopo molteplici tentativi andati a vuoto.”

Il giudice valutata l’assenza di interesse da parte dei creditori e il reiterato esito negativo delle vendite, può dichiarare l’inefficacia del pignoramento (art. 631 c.p.c.) e ordinare la restituzione del bene al debitore. Tuttavia, ciò avviene solo quando risulti evidente che ulteriori tentativi sarebbero del tutto infruttuosi.

Occorre tenere conto anche delle possibili soluzioni alternative: accordi tra creditore e debitore o l’adesione a procedure di saldo e stralcio. In questi casi, le parti possono raggiungere intese che consentano al debitore di riottenere la disponibilità dell’immobile, magari tramite il pagamento di una somma inferiore rispetto all’originario credito.

Cosa prevede la legge se tutte le aste continuano ad andare deserte?

La legge non prevede un numero massimo tassativo di tentativi di vendita. Tuttavia, in presenza di ripetute aste andate deserte, il giudice dell’esecuzione conserva ampi poteri discrezionali. In primo luogo, può disporre ulteriori riduzioni del prezzo base d’asta, anche fino a limiti molto bassi, sempre che ciò risulti utile per stimolare l’interesse di potenziali acquirenti.

Se la vendita all’asta si rivela oggettivamente impossibile – per assenza strutturale di domanda o per difetti gravi e insuperabili del bene – il giudice, su istanza di una delle parti o d’ufficio, può dichiarare l’inefficacia del pignoramento e disporre l’estinzione della procedura.

Non sono rare, inoltre, le ipotesi in cui il creditore procedente rinuncia all’azione esecutiva per mancanza di convenienza economica. Ad esempio, il caso immobili di scarso valore o con gravi problemi strutturali: qui, la successione di aste deserte può portare, dopo le opportune verifiche di legge, alla chiusura del procedimento senza che nessuno acquisisca il bene, il quale torna nella disponibilità del debitore solo a seguito di un formale provvedimento giudiziale di estinzione.

Si può evitare che un’asta vada deserta?

La prima opzione è la valorizzazione dell’immobile con una perizia aggiornata e aderente ai valori di mercato locali. Spesso, le aste vanno deserte perché la stima si basa su valori teorici, non attualizzati e privi di un reale riscontro con la domanda effettiva. Se c’è disallineamento tra perizia e realtà del mercato, si può chiedere una nuova valutazione al giudice, magari supportata da elementi oggettivi raccolti da operatori immobiliari di zona.

In secondo luogo, la pubblicità dell’asta deve essere gestita come una vera campagna di marketing: non basta pubblicare l’avviso nei canali istituzionali, ma occorre promuovere l’immobile anche tramite portali immobiliari specializzati, social network e collaborazioni con agenzie locali.

In alcune circostanze, è opportuno considerare incentivi fiscali previsti per l’acquisto all’asta, come la possibilità di accedere a imposte ridotte per la prima casa o a crediti d’imposta, informando chiaramente i potenziali acquirenti di tutti i vantaggi economici previsti dalla normativa vigente.

Come si arriva alla vendita all’asta?

La procedura che porta alla vendita all’asta di un bene inizia dal pignoramento, cioè dal vincolo imposto sui beni del debitore per soddisfare il credito vantato. Vediamo brevemente quali sono i passaggi principali della procedura.