Una delle agevolazioni fiscali a cui possono accedere le famiglie è il credito d’imposta per riacquistare la prima casa. Ne possono fruire quanti hanno sostituito l’abitazione principale. Per utilizzare questo strumento, i diretti interessati devono prestare la massima attenzione alle tempistiche e alla sequenza delle operazioni. C’è infatti un anno di tempo nel caso in cui si vende prima e riacquista dopo, che diventano due nel caso in cui prima si acquista e si vende dopo.
Indice
Come funziona il credito d’imposta
A regolamentare il credito d’imposta destinato a riacquistare la prima casa ci ha pensato la l’articolo 7 della Legge n. 448/98.
Prevede che il contribuente, che sia riuscito a godere delle agevolazioni prima casa, abbia diritto ad un contributo economico nel caso in cui dovesse acquistare un nuovo immobile entro 2 anni dall’alienazione di quello per il quale ha goduto delle agevolazioni.
Da un punto di vista strettamente pratico, il credito d’imposta risulta essere pari:
- all’Iva o all’imposta di registro versate nel momento in cui è stata acquistata la casa, nel caso in cui quanto versato risulti essere minore rispetto all’Iva o all’imposta di registro che devono essere pagati per il nuovo acquisto;
- all’Iva o all’imposta di registro che deve essere pagata quando si acquista il nuovo immobile, nel caso gli importi pagati risultino essere minori a quelli pagati in sede dell’acquisto della casa precedente.
Attraverso questa agevolazione i contribuenti hanno la possibilità di ottenere un rimborso delle imposte che hanno dovuto versare, andando a ridurre, in questo modo, il costo complessivo dell’investimento che stanno effettuando.
Possono accedere all’agevolazione unicamente i contribuenti che hanno acquistato un immobile e usufruito delle agevolazioni prima casa e successivamente lo hanno venduto. Entro 2 anni dall’alienazione, però, devono aver acquistato un’altra casa usufruendo nuovamente delle agevolazioni.
A quanto ammonta l’agevolazione
Punto importante su cui è necessario soffermarsi è l’ammontare del credito che spetta ai beneficiari dell’agevolazione, che viene determinato dal minor importo tra:
- l’Iva o l’imposta di registro versata nel momento del primo acquisto agevolato;
- l’Iva o l’imposta di registro che sono state corrisposte nel momento del secondo acquisto.
Per comprendere meglio come deve essere effettuato il calcolo, procediamo con un esempio pratico. Una famiglia acquista una casa e versa un’imposta di registro pari a 2.000 euro. Quando acquista la seconda deve versare 6.000 euro di Iva. Il credito di imposta che spetta è pari a 2.000 euro.
Quali requisiti devono essere rispettati
Il credito d’imposta spetta solo e soltanto nel caso in cui dovessero essere rispettati alcuni requisiti ben precisi. I più importanti sono:
- prima casa – l’immobile acquistato deve essere destinato a residenza principale e non è possibile fruire del credito d’imposta per acquistare la seconda casa;
- residenza nel territorio italiano – sia il richiedente che l’immobile oggetto dell’operazione devono essere in Italia;
- non avere altre proprietà – il contribuente e i suoi familiari non devono essere proprietari di un altro immobile nello stesso Comune di quello oggetto dell’operazione (alcune eccezioni a questa regola sono previste in caso di separazione o divorzio);
- casa di nuova costruzione o da ristrutturare – anche in questo caso il credito d’imposta si applica senza problemi, purché le spese sostenute vengano adeguatamente documentate e rientrino nei limiti previsti dalla legge;
- regolarità fiscale – il potenziale beneficiario dell’agevolazione deve essere in regola con il pagamento delle tasse e delle imposte, ma soprattutto non deve essere oggetto di procedimenti penali per reati tributari.
Le tempistiche da rispettare
Per poter accedere al credito d’imposta è necessario rispettare le corrette sequenze temporali, che l’Agenzia delle Entrate ha delineato all’interno di alcune risposte a degli interpelli.
Le situazioni che si possono venire a configurare sono due.
Vendita seguita dal riacquisto
Chi dovesse vendere la prima casa e successivamente acquisirne un’altra ha un anno di tempo dalla vendita dell’immobile per completare il nuovo acquisto. Solo se viene rispettato questo limite temporale si matura il credito d’imposta.
A stabilire questo termine è stato l’articolo 7 della Legge n. 448/1998. La risposta all’interpello n. 297 del 26 novembre 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’estensione a due anni non si può applicare a questa casistica.
L’AdE fornisce una motivazione che si basa sulla stretta interpretazione delle norme agevolate. All’interno dell’articolo 7 è previsto, in modo esplicito, il termine di un anno per questa disposizione, che non è stata modificata dal legislatore.
Non sono previste delle interpretazioni estensive da parte delle norme fiscali oltre ai casi che vengono contemplati espressamente.
Acquisto seguito da rivendita
Ci sono, invece, due anni di tempo nel caso in cui si dovesse acquistare la nuova casa dopo aver venduto quella precedente. In questo caso vengono mantenute le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto e il diritto al credito d’imposta.
Con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025 l’Agenzia delle Entrate ha esteso il termine biennale al credito d’imposta: in questo caso l’interpretazione si basa sulla coerenza sistemica.
In altre parole se l’agevolazione prima casa permette di acquistare il nuovo immobile dopo due anni, anche il credito d’imposta deve seguire le stesse tempistiche. In caso contrario si verrebbe a creare un vuoto di tutela.
In quali casi si rischia l’esclusione
Con la circolare n. 18/E/13 l’Agenzia delle Entrate ha delineato quali sono i casi in cui il credito d’imposta non spetta:
- nel momento in cui il contribuente risulti essere decaduto dall’agevolazione prima casa sul precedente acquisto;
- quando il contribuente dovesse alienare un immobile che gli è pervenuto per successione o donazione;
- il precedente immobile sia stato acquistato con aliquota ordinaria;
- il primo immobile non detiene i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione prima casa.
Come utilizzare il credito
Non è possibile chiedere a rimborso il credito d’imposta, ma può essere utilizzato per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto della nuova casa se ne è soggetta. In alternativa è possibile utilizzarlo per compensare l’Iva al momento dell’acquisto.
È possibile utilizzarlo in tutto o in parte anche per coprire l’imposta ipotecaria, catastale, o per ottenere una riduzione sulle imposte sui redditi delle persone fisiche: in questo caso la richiesta deve essere effettuata con la presentazione della dichiarazione dei redditi, mentre il credito può essere suddiviso in dieci anni.
