Condizionatori in condominio: si deve chiedere l’autorizzazione?

Con l’arrivo della stagione estiva sono sempre di più coloro che si apprestano ad acquistare dei condizionatori per refrigerare le proprie abitazioni. L’installazione di tali impianti, se si vive in condominio, può sollevare dubbi in merito a quelle che sono le regole cui attenersi, eventuali limiti o autorizzazioni da chiedere. Le criticità aumentano se il motore esterno del condizionatore viene installato sulla facciata condominiale, sia pure in corrispondenza della propria terrazza.

Dubbi, infatti, sorgono anche in merito alla tipologia di impianto da installare, alle sue dimensioni, alla collocazione del motore esterno, distanze e a tutti quegli aspetti rilevanti per non arrecare disturbo agli altri condomini o per non violare le norme di legge.

Salvo eventuali autorizzazioni comunali limitate a casi specifici, per installare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento non è necessario chiedere dei permessi, né al Comune, né all’amministratore dello stabile o all’assemblea dei condomini.

Tuttavia ci sono dei punti fondamentali cui prestare attenzione. Si tratta di:

• rispetto del vicinato, evitando immissioni di rumore che siano intollerabili;
• salvaguardia del decoro architettonico dell’edificio, soprattutto quando si tratti di edifici storici o dal rilevante valore artistico;
• rispetto del regolamento condominiale che dispone in proposito in modo preciso e puntuale;
• rispetto del diritto di veduta del vicino;
• rispetto dei regolamenti comunali e urbanistici.

Normativa edilizia

Dal punto di vista edilizio e urbanistico l’installazione di un condizionatore rientra nell’ambito dell’edilizia libera. In ogni caso è opportuno verificare in via preliminare, presso l’Ufficio del Comune dove è situato l’immobile, se sono in vigore delle norme particolari contenenti divieti o restrizioni, in particolare qualora l’immobile si trovi in centri storici o località sottoposte a vincoli paesaggistici. In tali zone, per interventi sulle facciate condominiali, essere necessario richiedere autorizzazioni comunali. Si pensi alla Scia (segnalazione certificata di inizio attività) oppure all’autorizzazione paesaggistica.

Disposizioni contenute nel regolamento condominiale

Quando si intende installare un condizionatore la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale. Un regolamento di condominio può contenere, se di natura contrattuale, un divieto specifico ad installare gli impianti di climatizzazione oppure può indicare le caratteristiche che essi devono avere. Il regolamento contrattuale è quello votato all’unanimità. Si ha unanimità quando nella riunione assembleare tutti i condomini degli appartamenti sono presenti e votano con consenso unanime oppure quando esso è predisposto dall’impresa di costruzione e viene allegato ai singoli contratti di acquisto dei vari appartamenti.

Un regolamento di condominio contrattuale può, ad esempio, concedere l’installazione dei condizionatori solo ove già predisposti dall’impresa di costruzione. Può stabilire che essi debbano essere collocati in luogo non visibile, ad esempio sulla facciata interna o secondaria o sul tetto. Altra ipotesi è che debbano essere situati sul piano di calpestio del proprio balcone o terrazza.

Rispetto alle più generiche norme del codice civile sull’uso delle parti comuni il regolamento potrebbe aggiungere divieti ulteriori e specifici. Si pensi al caso in cui esso contenga l’obbligo di dipingere il motore esterno dello stesso colore della facciata condominiale.

Più genericamente, inoltre, il regolamento condominiale, anche quello approvato a maggioranza, può fare riferimento al decoro architettonico dell’edificio che non deve essere mai pregiudicato.

Uso delle parti comuni: quali sono le regole

Nel godere pienamente della propria unità immobiliare il singolo condomino deve comunque rispettare quanto previsto dal codice civile all’articolo 1102. L’esigenza di refrigerare il proprio appartamento per mantenere un livello di confort abitativo nel periodo estivo deve tener conto dei diritti degli altri condomini sulle parti comuni. Conformemente a quanto previsto dall’articolo 1117 del codice civile la facciata di un condominio rientra tra le parti comuni, su di essa non si può intervenire senza alcun limite.

L’uso delle parti comuni è soggetto infatti ad un duplice divieto:

• non alterare la destinazione d’uso delle stesse;
• non impedire agli altri partecipanti al condominio di poter fare lo stesso uso del bene comune, come è loro diritto.

L’utilizzo della facciata esterna per installare un condizionatore non comporta una modifica della destinazione d’uso dell’edificio, tuttavia l’intervento deve essere tale da permettere agli altri condomini di installare a loro volta un impianto per la climatizzazione dei propri appartamenti.

Le comunicazioni all’amministratore

Per l’installazione dei condizionatori non è prevista un’autorizzazione da parte dell’assemblea. Al più si rende necessario, come previsto dall’articolo 1122 codice civile una preventiva comunicazione dell’intervento da effettuare all’amministratore dello stabile affinché possa riferire in assemblea. Il disposto di legge è finalizzato ad evitare future contestazioni da parte degli altri condomini.

Tale obbligo non è previsto per qualsiasi lavoro che venga eseguito all’interno del proprio appartamento, bensì in relazione a tutti quegli interventi che incidono sui diritti in capo agli altri condomini e sulla proprietà comune.
La facciata dell’edificio rientra tra le parti comuni disciplinate dall’articolo 1117 del codice civile e pertanto l’amministratore è tenuto ad effettuarne la vigilanza.

Quali sono i poteri dell’assemblea

Anche se l’assemblea non ha un vero e proprio potere autorizzativo in caso di installazione di un condizionatore sulla parete esterna del condominio, essa è tenuta a valutare la conformità dell’impianto alle normative, al fine di disporre l’eventuale rimozione dello stesso.

Ai sensi dell’articolo 1122 codice civile nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che:

• rechino danno alle parti comuni;
• determinino pregiudizio alla stabilità dell’edificio;
• determinino pregiudizio alla sicurezza del condominio;
• ledano il decoro architettonico.

Quello che può fare l’assemblea è dunque ordinarne la rimozione qualora si accerti il mancato rispetto delle norme generali del codice civile (che impongono anche il rispetto del decoro architettonico) nonché delle norme contenute nel regolamento di condominio.

In caso di violazione delle clausole del regolamento che contengano specifiche disposizioni in merito a posizione, dimensioni, tipologie degli impianti di climatizzazione, l’assemblea condominiale potrà ordinarne la rimozione o la diversa collocazione. In caso di mancato rispetto della delibera assembleare che disponga in tal senso l’amministratore avrà titolo per adire le vie legali al fine di tutelare gli interessi del condominio.

Decoro architettonico

L’installazione dell’impianto di condizionamento da parte di un condomino, come qualsiasi intervento effettuato sulla parte comune dell’edificio, non deve alterare il decoro architettonico dello stabile, ovvero compromettere, in maniera visibile, le linee architettoniche, l’armonia, la struttura ornamentale e l’estetica del fabbricato o di una sua parte. Si tratta di tutti gli elementi che connotano il singolo edificio conferendogli una determinata identità.

Non siamo di fronte dunque ad un concetto che assume rilievo esclusivamente per edifici caratterizzati da un particolare pregio storico o artistico. Esso vale per tutti gli edifici. Per tale ragione è sempre più opportuna l’installazione delle unità esterne su facciate che danno su cortili interni o comunque sul retro dell’edificio. Ricordiamo che il condizionatore si considera montato sulla facciata esterna anche se posizionato sotto la propria finestra o in corrispondenza del proprio balcone.

Prima di procedere con l’installazione dell’impianto è pertanto opportuno valutare le condizioni in cui si trova lo stabile condominiale. E’ opportuno considerare, secondo la più recente giurisprudenza, se altri condomini abbiano o meno in precedenza installato dei condizionatori.

La Corte di Cassazione ha affrontato di recente l’argomento pronunciandosi con la sentenza n. 17975 del 1° luglio 2024. Si afferma che l’installazione di un condizionatore nelle parti comuni non richiede l’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale purché non venga alterato il decoro architettonico dell’edificio, condizione dalla quale non si può prescindere e che viene sottolineata a chiare lettere dalla Corte di Cassazione. Non è valida e può dunque essere impugnata una delibera che neghi l’installazione dell’impianto di climatizzazione nel cortile condominiale per servire una singola unità immobiliare, come avveniva nel caso sottoposto all’esame dei Giudici Supremi.

Ciò che i Giudici di legittimità richiedono sono due requisiti:

• la mancata alterazione della destinazione delle parti comuni;
• non impedire agli altri condomini di fare parimenti uso delle parti comuni.

Nel rispetto di tali condizioni ciascun condomino potrà liberamente procedere.

Dove mettere il condizionatore in condominio

Per quanto concerne la rumorosità e le dimensioni, i motori esterni dei condizionatori installati negli appartamenti non devono arrecare danno ai vicini.
Per evitare di ledere i diritti dei vicini, soprattutto quando il regolamento pone dei limiti ad hoc, si possono adottare degli opportuni accorgimenti, anche mediante piccoli interventi edilizi, collocandoli in posizione tale da non compromettere il diritto degli altri di fare parimenti uso della parete verticale di facciata. Esso non deve dunque interferire con il godimento del bene comune da parte dei vicini.

Il condizionatore installato, non deve essere nemmeno di dimensioni tali da risultare troppo ingombrante. Questo accade se, ad esempio, la porzione di parete utilizzata, è tale da impedire l’uso altrui, anche se si tratti solo di un uso potenziale. La questione è stata recentemente sottoposta all’attenzione della Corte di Cassazione che, con sentenza n. 17400/2017 ha ritenuto illegittimo il comportamento di un condomino che aveva installato un climatizzatore così ingombrante da impedire agli altri di fare altrettanto.

Ogni condomino è invece libero di montare un condizionatore all’interno del proprio appartamento solo se il motore esterno viene collocato sul piano orizzontale del proprio balcone. Se esso invece viene ancorato alla parte inferiore del balcone soprastante è necessario il consenso del vicino. I balconi appartengono totalmente al proprietario della relativa unità immobiliare e pertanto il condomino del piano di sotto non può ancorarvi alcunché senza richiedere il permesso.

Infine, occorre precisare che il condizionatore deve essere montato in posizione tale da consentire il rispetto delle giuste distanze rispetto ai balconi e finestre vicine, al fine di preservare la visuale di coloro che, risiedono ai piani superiori del condominio. L’apparecchio deve terminare almeno 3 metri dalla soglia della finestra altrui. Tali disposizioni devono considerarsi comunque generiche e su di esse prevalgono sempre eventuali normative più specifiche condominiali o comunali.

Come evitare rumori molesti

Altra questione sulla quale soffermarsi è quella relativa alle immissioni acustiche connesse all’utilizzo dell’impianto di climatizzazione. I rumori che ne derivano non devono superare la normale tollerabilità come disciplinato dall’articolo 844 del codice civile in materia di rapporti di buon vicinato. Qualora il rumore sia intollerabile (aspetto che dovrà essere dimostrato con apposita perizia di un tecnico) l’assemblea potrà deliberare la rimozione dell’impianto. Al fine di evitare rumori molesti si potranno utilizzare particolari soluzioni tecnologiche, ad esempio installando impianti di climatizzazione privi di motore esterno.